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一條有關(guān)贛州章貢區(qū)南外街道紅旗村部分集體土地拆遷相關(guān)視頻，瀏覽量居然高達(dá)27萬，很多人在評論區(qū)追問，自己家附近會拆遷嗎？

看來2025年有關(guān)拆遷的話題又開始熱起來了，大家很關(guān)心手中的老房子到底何去何從？

（本文很長，請耐心看完）。

01

過去，拆遷即躺賺

2013年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，江西省隨后出臺配套政策，贛州被納入重點(diǎn)推進(jìn)范圍。

隨后贛州結(jié)合本地實(shí)際情況，制定了《贛州市棚戶區(qū)改造實(shí)施方案》，優(yōu)先改造危舊房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后、安全隱患突出的區(qū)域。

自2015年起至2022年期間，贛州市先后實(shí)施了三輪較大規(guī)模的城市棚戶區(qū)改造，累計(jì)投入棚戶區(qū)改造資金864.71億元，改造各類棚戶區(qū)2538.4萬平方米，88.18萬棚戶區(qū)居民“出棚進(jìn)樓”。

重點(diǎn)改造了老城區(qū)（如章貢區(qū)、贛縣區(qū)）的成片棚戶區(qū)，涉及數(shù)萬戶居民，覆蓋了多個歷史街區(qū)。

棚改政策帶來了大量拆遷工作，也帶動了房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，拉動了家裝建材、家具、家電等消費(fèi)及服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

在這場轟轟烈烈的棚戶區(qū)改造，以及贛州水南大開發(fā)浪潮中，許多業(yè)主因?yàn)榧依锢险徊疬w得到了貨幣補(bǔ)償或者安置房。

那時(shí)候被拆遷基本為躺賺，甚至因拆遷一夜暴富的也大有人在。

早期章江新區(qū)航拍圖

02

城市更新關(guān)鍵年

2025年2月，中央城市工作會議明確提出："加快推進(jìn)城市更新行動，實(shí)施新一輪城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和城中村改造，強(qiáng)化歷史文化保護(hù)傳承，促進(jìn)城市有機(jī)更新。"

這一表述被業(yè)內(nèi)人士解讀為中央對新一輪城市改造的政策定調(diào)，隨后，各省市密集出臺城市更新規(guī)劃，釋放出明確信號。

2025年或?qū)⒊蔀槿珖鞘懈碌年P(guān)鍵年，"拆遷"這個詞，最近又在刷屏了。

只是如今這項(xiàng)工作并不會如往年一樣迎來“全面拆遷潮”，而是聚焦于存在安全隱患或符合城市規(guī)劃需求的房屋類型，并配合舊改政策同步推進(jìn)。

核心邏輯是“該拆必拆，可改不拆”，體現(xiàn)城市發(fā)展從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升的轉(zhuǎn)型。

03

實(shí)施更新，力抓“三件事”

2025年3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上表示，將實(shí)施一批惠民生、促發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)的更新項(xiàng)目，其中在民生項(xiàng)目，將著力抓三件事：

一是把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅；

二是城中村改造，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。

三是大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設(shè)施，政府托育服務(wù)設(shè)施、兒童活動場地。

這三件事，明確了城市更新范圍、點(diǎn)明了城中村改造要繼續(xù)擴(kuò)大，以及聚焦“一老一小”以居民需求為導(dǎo)向的完整社區(qū)建設(shè)。

而在城市更新和城中村改造工作中，大家可能更關(guān)心的是自己的房子會不會拆？

老舊小區(qū)面臨以下三種情況或有拆遷可能：

1.預(yù)制板房

在上世紀(jì)九十年代，贛州有許多預(yù)制板樓房，這一類房不僅使用壽命短，而且隔音隔熱，防水性能都比較差，最重要的是更容易出現(xiàn)安全事故。抗震能力弱的房子，若有需要，或許會優(yōu)先列入到拆遷計(jì)劃當(dāng)中。

2.檢測符合要求的危房

如果城中村老房子已經(jīng)出現(xiàn)了主體結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重?fù)p壞，繼續(xù)居住可能對財(cái)產(chǎn)及人身帶來安全隱患，經(jīng)檢測，達(dá)到了相關(guān)條件，必然也會優(yōu)先拆除。

3.影響城市規(guī)劃的老房子

有些老房子也許并沒有存在安全隱患，但會因?yàn)榈缆吠貙挕⒐珗@等市政規(guī)劃的需要，要為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或城市空間和規(guī)劃路線騰地，這類房屋也會優(yōu)先拆除。

更多可能是以改造修繕為主。

目前政府對于老舊小區(qū)政策仍是以改造修繕為主，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。

自2019年以來，贛州市全市已累計(jì)改造老舊小區(qū)1019個，直接受益群眾35.9萬戶。

04

改造可以分為三類

基礎(chǔ)類改造，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。

其中，改造提升市政配套基礎(chǔ)設(shè)施包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防等基礎(chǔ)設(shè)施。

完善類，就是為了滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，主要涉及環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。

其中，改造建設(shè)環(huán)境和配套設(shè)施還包括拆除違法建設(shè)，整治小區(qū)綠化、照明等環(huán)境，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、電動自行車及汽車充電設(shè)施等。

提升類，則是為了豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)等推進(jìn)的改造內(nèi)容，涉及公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)和其智慧化改造，比如改造或建設(shè)小區(qū)及周邊社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施。

據(jù)悉，贛州市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作多次獲得上級部門激勵和肯定。

近些年個別城市還出現(xiàn)了另一種舊改模式——原拆原建。

即在原先老房子的基礎(chǔ)上推倒重新建樓，被稱為"自主更新"工程模式。

其中部分城市就是嚴(yán)格遵循"原址、原高度、原面積"的原則，在不改變原有土地性質(zhì)和用途的基礎(chǔ)上，在保留城市歷史脈絡(luò)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)居住條件的現(xiàn)代化升級。

但也有另外一些城市在原址上建設(shè)更高的樓房，讓原業(yè)主增加拆建后的使用面積，以此獲得業(yè)主的認(rèn)可，更快地推進(jìn)相關(guān)工作進(jìn)度。

為了嘗試這種新穎的舊改方式，部分城市為此專門匹配了相關(guān)政策。

但遺憾的是，雖說"原拆原建"為城市的更新和居民住房的改善提供了一條新路徑，但迄今為止，真正落地的并不多。

除了會有資金籌集不足、政策銜接不暢等原因以外，老舊小區(qū)"原拆原建"和老舊小區(qū)加裝電梯面臨的問題一樣，在推進(jìn)過程中也總會面臨業(yè)主意見不統(tǒng)一的尷尬狀況。

"原拆原建"這條道路還有很長的路要走。

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