星標(biāo) ? 選址960，第一時(shí)間收獲最新推送

作者 I 宋溪 選址960

圖源：網(wǎng)絡(luò)

全文3391字，約需3分鐘

在“數(shù)字經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿城市”與“國家金融管理中心”的雙重定位下，北京商辦市場正經(jīng)歷一場靜默的“空間革命”。誰在承接外溢紅利？誰又面臨存量時(shí)代的轉(zhuǎn)型陣痛？

近日，各大機(jī)構(gòu)關(guān)于2025年一季度北京辦公樓市場監(jiān)測報(bào)告相繼出爐。具體數(shù)據(jù)雖略有差異，但都唱響“以價(jià)換量”的主旋律。

根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，一季度北京甲級(jí)寫字樓市場凈吸納量達(dá)到3.6萬平方米，已連續(xù)7個(gè)季度實(shí)現(xiàn)整體市場去化。其中，中關(guān)村、麗澤、金融街三大核心片區(qū)貢獻(xiàn)了超80%的去化量，呈現(xiàn)出“總量去化，區(qū)域性分化”鮮明特征。

數(shù)據(jù)具體表現(xiàn)上，得益于區(qū)域頭部科技企業(yè)強(qiáng)勢擴(kuò)張，中關(guān)村空置率連續(xù)六個(gè)季度回落至15.3%；麗澤以24%的空置率反超亞奧（26.4%），金融街則以11.3%穩(wěn)居全市最低。

經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一季度有幾宗非常值得關(guān)注的成交在以上三個(gè)子市場悄然發(fā)生。

01 中關(guān)村：AI、硬科技企業(yè)擴(kuò)張首選地

根據(jù)行業(yè)人士和相關(guān)人士透露，一季度中關(guān)村市場有三宗典型成交：

字節(jié)跳動(dòng)在中關(guān)村城市更新項(xiàng)目鼎好大廈B座新增1.2萬平方米租賃，重點(diǎn)用于AI實(shí)驗(yàn)室及硬件研發(fā)團(tuán)隊(duì)；徽商銀行科技子公司在海泰大廈租賃了8000平方米用于金融科技研發(fā)中心；小鵬汽車在中關(guān)村國際創(chuàng)新中心續(xù)租5000平方米或用于智能駕駛布局。

鼎好大廈B座 圖源：北京海淀

鼎好大廈位于中關(guān)村西區(qū)海淀大街3號(hào)，前身是曾紅極一時(shí)的電子大賣場，北京中關(guān)村著名的“黃金三角”之一，半徑1公里內(nèi)匯聚百度、聯(lián)想、微軟亞洲研究院等科技巨頭，以及北大、清華等高校科研院所，總建筑面積約19萬平方米，由A、B兩棟主樓和商業(yè)裙房組成，辦公面積約15.6萬平方米。區(qū)域內(nèi)入駐企業(yè)享受“獨(dú)角獸八條”、中關(guān)村“1+5”稅收減免、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等政策。

根據(jù)海淀官方報(bào)道，鼎好大廈B座今年2月份升級(jí)改造竣工后入市，辦公面積5.7萬平方米，擁有高達(dá)50米的挑空沐光中庭，并配有高速電梯，在空間運(yùn)營上打破傳統(tǒng)寫字樓壁壘，創(chuàng)新設(shè)計(jì)共享空間。距離字節(jié)跳動(dòng)自持物業(yè)大鐘寺中坤廣場4公里左右。

海泰大廈 圖源：網(wǎng)絡(luò)

海泰大廈2002年竣工，坐落在花園路與北四環(huán)路交匯處東北角，東依亞運(yùn)村金融商貿(mào)區(qū)，南臨北四環(huán)，西靠學(xué)院路，北鄰志新路，緊鄰北京科技大學(xué)，總建筑面積達(dá)到9.8平方米，高21層，定位為政府行政服務(wù)與科技產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的復(fù)合型商務(wù)載體，竣工后百度曾是第一批入駐企業(yè)，與鼎好大廈同位于中關(guān)村核心區(qū)。據(jù)悉，海泰大廈弘源國際中心正在全力推進(jìn)徽商銀行北京分行適應(yīng)性裝修。

中關(guān)村國際創(chuàng)新中心 圖源：北京海淀

中關(guān)村國際創(chuàng)新中心是中關(guān)村論壇永久會(huì)址，集會(huì)議、展覽、餐飲服務(wù)、科技企業(yè)辦公于一體，目標(biāo)是打造“南有博鰲，北有中關(guān)村”的國際影響力，總建筑面積6.5萬平方米，據(jù)悉目前吸引頭部企業(yè)如京東方、華為鴻蒙生態(tài)合作伙伴、創(chuàng)新工場等。

前幾年，“中關(guān)村已死”說法甚囂塵上。2023年，受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)收縮和教培行業(yè)遇冷影響，中關(guān)村空置率上升至16.9%，達(dá)到近十年新高，租金降幅最大，環(huán)比下降7.6%。如今，這片地方在互聯(lián)網(wǎng)大廠底蘊(yùn)、北大清華科研機(jī)構(gòu)環(huán)繞、區(qū)域政府政策引導(dǎo)下，在AI時(shí)代又殺了回來。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度中關(guān)村甲級(jí)寫字樓平均租金為 280.25元/平方米/月，空置率8.70%，為科技企業(yè)聚集的“熱門區(qū)”，租金水平僅次于金融街；不過高力國際數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域凈有效租金為 243.8元/平方米/月，空置率15.3%。

作為區(qū)域性復(fù)蘇的代表，聚集著字節(jié)、百度、聯(lián)想、騰訊、華為、螞蟻金服等國內(nèi)科技龍頭，坐擁90余所在京高校和1000余家科研機(jī)構(gòu)，中關(guān)村彰顯了高校資源與科技巨頭形成創(chuàng)新閉環(huán)對(duì)于硬科技企業(yè)的吸引力。

值得一提的是，依靠著DeepSeek火熱，其北京辦公地點(diǎn)，位于中關(guān)村的融科資訊中心也成了眾多“朝拜者”打卡的網(wǎng)紅地。除了DeepSeek，在這棟樓里辦公的還有谷歌、蘋果、華為、英偉達(dá)、AMD以及百度風(fēng)投、襄禾資本。市場從業(yè)人員透露，該棟樓問詢量激增。

02 麗澤商務(wù)區(qū)：價(jià)格洼地

既能承接金融街外溢，又可吸引TMT

根據(jù)市場從業(yè)人員透露，麗澤金融商務(wù)區(qū)典型成交可能為農(nóng)業(yè)銀行整合辦公，在金唐國際金融大廈新增1.2萬平方米面積。據(jù)悉，農(nóng)行研發(fā)中心500名員工均在此大廈辦公。2023年2月，在各方努力下，地鐵十四號(hào)線金唐國際金融大廈B2地鐵通道開通，此舉極大便利了農(nóng)業(yè)員工。

金唐國際金融大廈 圖源：網(wǎng)絡(luò)

金唐國際金融大廈位于北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤路18號(hào)，2005年建成，總建筑面積約5萬平方米，主樓17層，是麗澤商務(wù)區(qū)早期標(biāo)桿金融辦公項(xiàng)目，以傳統(tǒng)金融企業(yè)為核心，吸引券商、資管、信托等機(jī)構(gòu)，目前入駐企業(yè)有中國銀河證券、東方資產(chǎn)、中證信用、城通財(cái)務(wù)等，主打吸收金融街外溢客戶，租金對(duì)外報(bào)價(jià)5-8元/平方米/天。

另一宗典型成交來自未具名的頭部算力服務(wù)商，該企業(yè)通過“縮租+跨區(qū)搬遷”策略從望京將部分團(tuán)隊(duì)遷至麗澤，租賃面積8000平方米，租金成本降低35%。

麗澤金融商務(wù)區(qū)位于豐臺(tái)區(qū)，北京西南角，東起菜戶營橋，西至麗澤橋，南起豐草河，北至紅蓮南里，核心區(qū)總用地2.81平方公里，是北京二環(huán)到三環(huán)內(nèi)最后一塊成規(guī)模整體開發(fā)的熱土。

近年來，隨著聚杰金融大廈、匯亞大廈、銘豐大廈、金唐國際金融大廈、金唐西聯(lián)大廈、麗澤SOHO、中華聯(lián)合保險(xiǎn)大廈、青海金融大廈、通用時(shí)代大廈、遠(yuǎn)洋銳中心、平安幸福中心、鼎興大廈等一批超甲級(jí)地標(biāo)性寫字樓如雨后春筍冒出來，以及地鐵16號(hào)線、大興機(jī)場線、地鐵14號(hào)線、11號(hào)線東段、麗金線5條交通線路的加碼，臨近金融街、中央商務(wù)區(qū)、北京西站、豐臺(tái)站等的區(qū)位優(yōu)勢，麗澤商務(wù)區(qū)頂著“第二金融街”及區(qū)域政府對(duì)金融與科技"雙輪驅(qū)動(dòng)"的導(dǎo)向，疊加價(jià)格洼地，迅速承接了從金融街外溢出來的傳統(tǒng)金融企業(yè)和以華為中國總部為代表的TMT企業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度麗澤凈吸納量再度超過2萬平方米，延續(xù)了過去五年年均16萬平方米的去化勢頭，成為北京甲級(jí)寫字樓市場的核心去化區(qū)域。

公開資料記載，麗澤開建以來陸續(xù)入駐的企業(yè)有中國長城資產(chǎn)集團(tuán)、中國人民銀行數(shù)字貨幣研究院、中華保險(xiǎn)集團(tuán)、華為中國總部、中國銀河證券、中國物流集團(tuán)、倫敦交易所等。

03 金融街：空置率全市最低

根據(jù)各大機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，相比其他子市場，金融街表現(xiàn)仍顯穩(wěn)固。

仲量聯(lián)行指出金融街租金降幅明顯，整體甲級(jí)辦公樓市場平均租金環(huán)比下降4.7%至 239元/月/平方米。第一太平戴維斯相關(guān)數(shù)據(jù)則顯示，截至今年第一季度，金融街核心區(qū)域31棟商務(wù)寫字樓租金水平區(qū)間維持在300-600元/月/平米，部分優(yōu)質(zhì)寫字樓租金水平顯現(xiàn)回調(diào)趨勢。高力國際數(shù)據(jù)顯示，金融街空置率從2024年底的13.7%回落至 11.3%，為北京空置率最低的甲級(jí)寫字樓子市場，去化主要依賴國央企金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)租及自用需求。

根據(jù)北京西城信息，2025年第一季度金融街的去化或來自于并購重組后的國聯(lián)民生證券，據(jù)悉，該券商選址金融街豐銘國際大廈，新租2萬平方米。在2024年歲末年初設(shè)立的北京法巴天星財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限司，也貢獻(xiàn)了5000余平方米的去化，選址金融街卓著中心。

北京金融街 圖源：北京西城

業(yè)內(nèi)人士表示，金融業(yè)來京選址仍然更加青睞作為國家金融管理中心，匯聚“一辦一行一局一會(huì)”及全球金融機(jī)構(gòu)總部的金融街，目前，金融街租金水平、十年歷史平均吸納率等各項(xiàng)指標(biāo)均處于領(lǐng)先地位。

除了以上三個(gè)表現(xiàn)強(qiáng)勢的商務(wù)片區(qū)，2025年一季度其他子市場表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)：比如亞奧板塊由于頭部企業(yè)搬離，空置率略微上升，價(jià)格繼續(xù)下調(diào)；燕莎、CBD板塊租金環(huán)比略微下降，空置率幾乎保持了不變；望京板塊、東城商務(wù)區(qū)空置率都有小幅回落趨勢。

另外，北京住建委官網(wǎng)顯示，美團(tuán)全資子公司三快在線科技有限公司在朝陽區(qū)來廣營保利廣場租用的1.5萬平方米于昨日（4月17日）拿下了裝修許可證。

圖源：北京住建委

展望2025年北京寫字樓市場，機(jī)構(gòu)預(yù)測，2025年租金預(yù)計(jì)持續(xù)下行，但降幅可能收窄。不過，三個(gè)子市場或因科技需求支撐逐步企穩(wěn)。值得一提的是，2025年北京甲級(jí)寫字樓市場將是未來三年新增供應(yīng)壓力最小的一年，這也為市場空置率在能夠持續(xù)回落創(chuàng)造了有利條件。但2026-2027年將迎來供應(yīng)高峰（年均56萬㎡），主要集中于麗澤和城市副中心。