母親與中介簽訂合同

出售兒子名下的房產

房產交易時

倘若賣房的一方并無真正的處分權

中介合同是否還具有法律效力？

基本案情

2024年10月28日，萬某與某中介公司簽訂《房產速銷推廣協議》約定：萬某委托中介公司以109萬元出售房屋；若委托期間成交，不管最終成交價格多少，萬某須支付最終成交價1%傭金；萬某不得委托其他中介或取消委托，如萬某違反約定，需支付約定房價2%的違約金。

2024年11月16日，萬某通過其他中介公司售出房屋，并完成過戶。原中介公司以萬某違約為由要求萬某按約定支付違約金，萬某稱，案涉房產登記在兒子李某的名下，《房產速銷推廣協議》未取得兒子李某的授權應屬無效，不同意支付違約金，雙方協商未果，訴至法院。

法院審理

法院審理認為，本案系中介合同糾紛，案涉《房產速銷推廣協議》對房屋坐落、價格、傭金及違約責任等主要條款作出了明確約定，系當事人真實的意思表示，不違反法律法規，合法有效，當事人應當按照約定履行義務。關于被告萬某和原告中介公司簽訂的《房產速銷推廣協議》未取得案涉房產所有權人李某的授權，是否有效的問題，根據《最高人民法院關于適用 <中華人民共和國民法典> 合同編通則若干問題的解釋》第十九條第一款規定，無權處分的事實不影響合同的效力。故案涉《房產速銷推廣協議》合法有效，被告應就其違約行為承擔違約責任。最終，判決被告萬某向原告某中介公司支付違約金21800元。

法官說法

《最高人民法院關于適用 <中華人民共和國民法典> 合同編通則若干問題的解釋》第十九條第一款規定：“以轉讓或者設定財產權利為目的訂立的合同，當事人或者真正權利人僅以讓與人在訂立合同時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持；因未取得真正權利人事后同意或者讓與人事后未取得處分權導致合同不能履行，受讓人主張解除合同并請求讓與人承擔違反合同的賠償責任的，人民法院依法予以支持。”

本案中，被告萬某與原告簽訂的《房產速銷推廣協議》中介合同是以設定財產權利為目的簽訂的，協議簽訂時被告雖然不是案涉房產所有人，但無權處分的事實不影響合同的效力，被告仍應就其違約行為承擔違約責任。

法官提醒，在房產交易等常見領域，無權處分人在簽訂中介合同之前，宜采取合理恰當的方式，取得所有權人的明確同意。否則，無權處分人可能需要承擔違約責任，也極易引發家庭內部矛盾糾紛，破壞和睦的家庭關系。

供 稿：焦作中院李怡靜、解放區法院賀珍珍

審 核：張宗磊、喬 良

編 校：賈共鑫、李鑫源、姚 紅