仲量聯行發布《2025年第一季度西安辦公樓與物流地產市場報告》

西安，2025年4月10日——第一季度，《西安市國土空間總體規劃（2021—2035年）》獲批，明確西安為西部地區重要的中心城市、國際性綜合交通樞紐城市、國家重要科研和文教中心，賦予了古都新定位和新功能。基建與商貿領域，西安咸陽國際機場T5航站樓正式投運，市內首家免稅店落地，為城市發展及商業市場煥新注入活力。甲級辦公樓市場：市場初現回暖跡象，租金跌幅收窄。物流地產市場：季內，西安核心制造產業進入產品與產量升級調整階段，引發倉儲需求小幅波動。

仲量聯行華西區董事總經理佟恩表示：“年初以來，西安積極推行‘以舊換新’政策，加大政策覆蓋范圍和支持力度，激發消費潛力釋放。多區縣在產業升級和民生保障等方面實現了高質量發展。同時，東2.5環通車、T5航站樓投運等重大項目相繼落成，多條國際航線開通，高鐵直達香港，城市基礎設施建設和對外開發能力不斷加強，為城市發展注入源源不斷的動能。”

甲級辦公樓市場

市場回暖跡象初顯，租金跌幅收窄

一季度，西安辦公樓市場無新增甲級項目入市，市場需求溫和修復，凈吸納量錄得1.6萬平方米，空置率環比回落0.7個百分點，收至32.7%。雖然市場預期仍處下行周期，租金報價持續走低，但春節假期后，需求活躍度有所回暖，帶看量回升。季內，甲級辦公樓平均租金報87.4元/平方米/月，環比下降0.9%，跌幅收窄1.3個百分點。

增量需求方面，小面積需求仍主導市場。季內，按企業數量統計，中大面積需求占比環比增加2.6個百分點。從行業結構看，科技互聯網行業的租賃需求相對活躍，新租面積占比接近總量的三分之一；能源環保行業持續發力，新租占比接近地產建筑和專業服務等傳統行業領域；相對而言，金融行業本季需求略顯疲弱。

· 在線教育助力科技互聯網行業租賃需求強勢反彈

本季度，科技互聯網行業再度領跑新租成交榜單，其中在線教育公司展現出強勁的擴張態勢，新租成交占比接近總量的15%。自“雙減”政策實施以來，相較于線下教育培訓機構，線上教育依然保持相對穩健的租賃需求。然而，“降本增效”已成為其核心策略，行業承租能力較以往有所減弱，租金因素在選址決策中占據首位。近期，不少在線教育公司為了進一步優化成本結構，選擇從甲級遷至乙級辦公樓。這一趨勢表明，地理位置優越的乙級辦公樓正成為在線教育機構在平衡成本與品質時的首選之地。

· 能源環保類企業租賃需求顯著，下行周期中展現出較強韌性

在西安甲級辦公樓市場存量需求中，能源環保類企業一直占據著舉足輕重的地位，尤其在近兩年下行市場周期中依舊穩健。本季度，能源環保類企業持續發力，新租成交占比超過金融行業，躍居至第四位。經過去年市場大規模的“降價潮”后，產品力出眾、區位優勢明顯的甲級辦公樓的價格優勢顯現，受到有整合辦公空間需求的國央企能源巨頭的青睞。在本季該行業新租成交類型中，升級和遷移占比超過75%。

未來展望：供應潮來臨，辦公樓基本面持續承壓

2025年，高新、曲江等板塊預計迎來多個優質甲級辦公樓項目入市。然而，面對經濟周期的波動和外部環境的不確定性，需求的短期修復難以緩解整體市場長期低迷的困境，預計全年租金跌幅或將逼近5%。仲量聯行西安商業地產部負責人何娜表示：“今年一季度市場呈現出良好的修復態勢，成交活躍度回升。但是市場主體仍應保持清醒，警惕短期市場回調或帶來的盲目樂觀，應充分認識到長期風險猶存。市場須密切關注供需走勢及競品動態，及時靈活調整租賃定價策略，研判熱點需求，維持項目進駐率。”

物流地產市場

一季度，西安未錄得高標倉新項目入市。鑒于未來3年新增供應預期不足，西安高標倉市場或于2025年正式進入存量周期。季內，西安核心制造產業進入產品與產量升級調整階段，引發倉儲需求小幅波動。

兩大制造產業開啟產品與產量升級調整。首先，西安光伏電池制造龍頭企業隆基，受近期產業鏈各環節持續高強度競爭影響，價格不斷下降，光伏電池存貨產品遭遇較大沖擊。加之正值產品代際交替之際，存貨資產減值損失增加，其不得不壓縮各項成本，存儲支出首當其沖。另一方面，2024年比亞迪西安零部件工廠一期、整車廠二期陸續建成投產，推動西安工廠產能顯著提升。未來，西安工廠面積還將進一步擴容，以擴充地區動力電池產量。在此預期下，比亞迪開始逐步整合部分外租零部件倉庫需求至工廠及其近郊倉庫。受兩大核心制造業倉儲需求調整影響，季內西安高標倉市場的凈吸納量錄得負2.7萬平方米，導致平均空置率環比小幅攀升0.6個百分點，收至6.1%，但仍處低位可控水平。

西安高標倉市場租金筑底回穩。市場可租賃面積持續維持低位，成為租金企穩的有力支撐。一季度，雖然全市平均凈有效租金仍環比微降1.0%至20.5元/平方米/月，但租金筑底信號顯現，年內有望企穩。

“以運代儲”趨勢漸漲，西北運輸需求不斷向西安集聚

西北各省市正值移動互聯網消費高速滲透時期。不同于傳統品質電商的點對點直線運輸方式，平價電商促使商貿企業將倉儲物流環節全面移交至遞快運服務商。國家郵政局數據顯示，自2024年開始，西北省市快遞業務量增速持續領跑全國。2025年前兩月，西北五省（陜西、寧夏、甘肅、青海、新疆）的快遞業務量平均增速為38.5%，其中作為西北區域中心和物流中轉節點的陜西省，快遞業務量增速更是高達58.9%，高于全國平均水平36.5個百分點。仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉表示：“西北線上消費的高增長，以及西安物流中轉節點的地位中長期難以撼動。加之稀缺的高標倉新增供應，面向快遞快運企業的多邊倉庫租賃優勢將顯著提升，有望成為首批租金觸底回升的項目，并支撐資產價格回穩。”