從2007年出臺住宅中小套面積政策后，上海新房的主流產(chǎn)品就一直是100平三房——

100平面積控制住了總價、三房又保證了功能性，的確是很完美的選擇，但很多人走進(jìn)樣板房里還是會下意識感嘆：

“這房間這么小，真的能住人嗎？”

但凡看過100平三房的朋友，下面說的3條必中2個：

1.南次臥房間實在太小、根本放不下雙人床；

2.北次臥就是個書房，單人床都吃緊；

3.主臥也沒好哪里去。

別說三代同堂了，一對小夫妻住得舒服感覺都不容易。

以什么指標(biāo)來評判100平三房到底是做得大還是小呢？只要看最小的臥室有多大就知道了——

以2023年的某3個日光新房為例，最小的北房間套內(nèi)連5個平方都沒有，塞一個大床連過道都沒了：

在見慣了這么多鴿子籠100平后，如何在有限面積下做出更大空間就是一個大學(xué)問；

誰要是真做出來了，就一定能打動客戶。

就在當(dāng)下，剛剛開放樣板房的招商序用預(yù)計最高超90%的實得率告訴大家100平的房子不僅能住人，而且每個臥室都能做出充足的雙人臥室空間，真正實現(xiàn)「讓小家變大」的口號：

剛需100平不再是鴿子籠，而是能住人的真三房。

（注：實得率定義為封閉陽臺后的可利用面積）

項目樣板房已經(jīng)開放，感興趣的同學(xué)可以私信我預(yù)約參觀：

01 “超級空間”

我們直接從基礎(chǔ)的約100平樣板房說起。

這張照片拍攝于南向次臥，可以看到——

一個次臥空間輕松放下了一個標(biāo)準(zhǔn)尺寸的雙人床、兩個床頭柜和靠著窗的兩把休閑椅，靠墻再打一排柜子都不擁擠。

這是北向次臥——

一般的北次臥會通過偷飄窗的形式，把一半的床放在飄窗上顯得空間大，而招商序這個床是實打?qū)嵉牡孛婵臻g，可利用面積更大：

根據(jù)現(xiàn)場實際測算，我們發(fā)現(xiàn)招商序約100平戶型南向次臥套內(nèi)面積約11.8平方、北向次臥套內(nèi)面積約9.1平方。（注：上述面積為人工測量計算，可能存在一定誤差，僅供參考）

數(shù)字大家可能不敏感，但如果看2011年頒布的《中華人民共和國住宅設(shè)計規(guī)范》（下稱住宅規(guī)范），你就知道厲害的地方在哪了：

1.雙人臥室不應(yīng)小于9㎡；

2.單人臥室不應(yīng)小于5㎡；

3.兼起居的臥室不應(yīng)小于12㎡；

注意，這里提及的「使用面積」都是「套內(nèi)凈面積」，而不是建筑面積。

數(shù)據(jù)來源：《GB50096-2011住宅設(shè)計規(guī)范》

換句話說：

招商序在一個僅約100平的小面積空間里，塞下了3個雙人臥室；

不是書房、不是衣帽間、也不是只能放1米床的單人臥室，而是3個能放雙人床的臥室，真三房。

為了證實這個數(shù)據(jù)的真實性，火箭哥特意還做了測算——

同樣根據(jù)住宅規(guī)范，一個雙人臥室要滿足：

1.雙人床起步就是1.5米、大的話要買1.8米；

2.床不能靠著墻放，兩邊還要留出約40-50cm的床頭柜空間和步道；

3.至少放一排60cm進(jìn)深的長衣柜；

4.床尾步道至少約50cm寬。

按照這樣的尺寸：

一個雙人臥室要做到約8.7平方米，才能容納雙人居住，招商序每個臥室全部達(dá)標(biāo)、而且還比這更大。

為什么同樣是100平產(chǎn)品，招商序的房子可以做這么大呢？

原因在于南北兩間次臥均可借助陽臺面積，拓展為非常舒適的臥室空間，1.8米進(jìn)深的陽臺本身也是很大的亮點。

如果看到約114平戶型，那房間大小數(shù)據(jù)就更夸張了——

客廳陽臺的一體化將整個客餐廳空間達(dá)到了驚人的近7.5米，而次臥在與陽臺融合之后，次臥進(jìn)深也達(dá)到了約4.8米，整個南向空間在陽臺的“充分膨脹”后都仿佛獲得了生長；

根據(jù)火箭哥測算：

招商序南次臥面積最大約13.6平方米，已經(jīng)和翠湖天地1期雅苑163平戶型次臥是一個水平甚至還更大，大家就能感受出來這尺度有多驚人了。

對比鏈家官方數(shù)據(jù)，翠湖天地約163平戶型，南向次臥套內(nèi)面積約13.9平和約12.5平米。

看完的客戶說這個戶型靠著多陽臺拓展的設(shè)計讓戶型擁有了和常規(guī)130-140平戶型一較高下的條件；

而從居住空間來看：

招商序約114平戶型實際已經(jīng)有了挑戰(zhàn)150-160平臥室的可能。

另外，項目標(biāo)配3.1米的層高對于同價位甚至千萬級項目都形成了降維打擊——

國家剛剛號召好房子概念，層高不能低于3米，招商序3.1米的層高在內(nèi)環(huán)單價15萬內(nèi)項目中依舊做不到標(biāo)配。

對剛需來說，如果說層高3.1米、實得率多出1%不夠吸引人，那這多出十多個平方面積就是無法拒絕的誘惑：

住著更舒服不說，未來二手房價也是碾壓周邊所有競品的存在。

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02 “超級公區(qū)”

只是房子內(nèi)面積大，已經(jīng)不足以滿足這一代購房者刁鉆的口味。

市面上選擇太多，要卷就得全方位卷，招商序后續(xù)開放的實景示范區(qū)還有更多亮點——

主入口創(chuàng)造約66米寬、6.7米高的社區(qū)門頭，氣勢上不輸任何豪宅；

作為對比，湯臣一品主入口門頭寬度約50米、濱江凱旋門主入口門頭寬度約45米，只有高度可以相媲美：

湊近看，主入口大堂采用酒店形式歸家設(shè)計，大量采用弧形石材/發(fā)光云石等材料：

一進(jìn)門，業(yè)主先來到的是迎賓樓，兩邊有休息區(qū)，平時打了車還沒到可以坐在這等，不用在外面風(fēng)吹日曬：

再往里走，是約20米長、營造寧靜氛圍的歸家回廊，通過對光線、材質(zhì)與空間的創(chuàng)新組合，實現(xiàn)靜態(tài)展示的突破，使建筑成為生活敘事的一部分。

再往里走，就是領(lǐng)先時代的4層下沉式庭院立體花園，垂直景墻、懸浮觀景臺與疊水景觀的立體交織，實現(xiàn)移步換景，也與會所空間形成無界交互：

站在地下層視角，建筑、階梯、花鏡公園和空中庭院之間形成了完整的立體景觀，縱向山海相接，橫向室內(nèi)外無界。

在約1500平的下沉式會所中，無論是健身房、游泳池還是私宴廳，所有空間都面向立體花園展開，每個位置都能欣賞花園景觀；項目另外還配有約2500平的架空層空間：

超90%的實得率、約4000平的超大功能區(qū)域，招商序在700萬級價位段打造了一個超級樣板——

以后任何一個700萬的項目如果做不到90%實得率、4000平會所+架空層的水平，都不敢把自己叫做標(biāo)桿。

預(yù)計超90%超高實得率

18號線地鐵站步行100米內(nèi)

建面約100-143㎡3-4房即將入市

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