原創(chuàng) 劉博團隊

　　深圳樓市，投下“重磅炸彈”。

　　深鐵前海時代尊府最新“樓王”單位獲批預售，引發(fā)市場高度關注。

　　此次加推76套建面約245㎡及285㎡的大平層，備案均價約11.55萬元/㎡。對比周邊市場，新房同類產品幾乎是斷層的、零供應的；而二手房成交價普遍在12.5-15萬/㎡，因此前海時代尊府的新房價格還是極具吸引力的。

　　前海大平層二手房最新成交案例

　　該項目引發(fā)市場高度關注，同樣源于其此前在相對低迷的市場環(huán)境中，已兩次創(chuàng)下堪稱現象級的銷售紀錄：

　　2023年底首開：270套房源，最低總價1606萬起，吸引553批客戶認籌，開盤6小時內，全部售罄。

　　2024年3月加推：344套房源，開盤去化超8成，成為當年深圳樓市開年去化率的“領跑者”。

　　這一次，市場普遍預期，它極有可能成為深圳今年首個總價2000萬+的“日光盤”。

　　這不僅僅是一個樓盤的銷售事件，更是一個觀察深圳核心資產價值的風向標。

　　01

　　關稅博弈下買房邏輯變了

　　近期，中美貿易關系再起波瀾，關稅壁壘的提升給市場帶來了新的不確定性。

　　許多人思考：在這樣的背景下，尤其是在深圳這樣的外向型經濟城市，還能買房嗎？核心區(qū)域的資產價值邏輯是否會因此改變？

　　我們的觀點是：短期波動不改長期趨勢，關稅博弈恰恰凸顯了科技創(chuàng)新的核心價值，而這正是深圳及其核心區(qū)域（如前海）價值的堅實支撐。

　　為什么這么說？

　　第一，此輪貿易摩擦與以往有所不同，盡管關稅已經加到245%，中國資本市場（股市、匯率）仍表現出強大韌性，并未像上次貿易戰(zhàn)初期那樣劇烈波動。

　　反倒是美國市場近期經歷股匯雙殺，這背后反映的一個重要變化是：中國的科技創(chuàng)新實力，在經歷多年積累后，正在諸多關鍵領域獲得全球性的競爭優(yōu)勢和話語權。比如：

　　新能源汽車，以比亞迪為代表的中國車企，銷量已超越傳統(tǒng)汽車強國（日、德、美），登頂全球。

　　2010-2024年主要國家汽車出口走勢

　　無人機，全球市場上70%的無人機來自深圳的大疆，全球十大無人機制造商中有三家是中國公司。

　　即使在被“卡脖子”的高精尖領域，中國也在奮力追趕，如總部位于深圳的新凱來，其多款設備在芯片制造的關鍵環(huán)節(jié)上取得了重要突破，部分指標接近國際先進水平。

　　中國經濟，特別是以深圳為代表的創(chuàng)新型經濟體，其競爭力已不再僅僅依賴于傳統(tǒng)的成本優(yōu)勢或單一市場（如美國）。

　　強大的科技創(chuàng)新能力，意味著我們的產品不僅可以“賣得到美國”，更能“賣到世界其他國家”，同時也能更好地服務于龐大的國內市場。

　　關稅博弈帶來的短期出口壓力，對于高度依賴美國市場的部分低附加值產業(yè)或許有影響，但對于掌握核心技術、具有全球競爭力的深圳高科技產業(yè)而言，影響相對有限，甚至可能激發(fā)更強的創(chuàng)新動力和開拓新市場的能力。

　　其次，在應對外部不確定性、強調“擴大內需”、“做強國內大循環(huán)”的宏觀背景下，房地產市場的穩(wěn)定器作用被再次強調。

　　正如近期高層在北京調研時所傳遞的信號：要更大力度促進消費、擴大內需，優(yōu)化調整房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，并強調房地產仍有很大發(fā)展空間。

　　這說明，在關稅博弈的背景下，國家對核心資產的“呵護”力度會加強。從資產配置的角度看，市場在短期波動或承壓時，反而是抄底核心區(qū)域優(yōu)質資產的窗口期。

　　特別是那些具備長期價值、能夠穿越周期的“耐心資產”，其抵御風險的能力和保值增值潛力，在不確定的環(huán)境中往往更為凸顯。

　　02

　　價值的高地，價格的洼地

　　正如前文所講，憑借強大的科技創(chuàng)新實力，深圳已成為中國乃至全球重要的創(chuàng)新中心。

　　在全國主要城市發(fā)明專利數量榜單中，深圳位居全國第二；而在全球科技集群排名中，深圳位居全球第二，僅次于東京。

　　然而，一個值得深思的現象是：在中國科技實力最強的城市里，其最核心、最具戰(zhàn)略意義的區(qū)域之一——前海，卻呈現“估值洼地”特征。

　　以本次備受矚目的深鐵前海時代尊府為例，其“樓王”單位的備案均價約為11.55萬/㎡。雖然相較于項目前兩期略有提升，但若將其置于全國一線城市核心資產的坐標系中進行比較，其“性價比”便凸顯出來：

　　上海：今年3月底，靜安大寧地塊誕生新地王，可售樓面價約10.4萬/㎡，市場預測其保本售價需達16萬/㎡。

　　杭州：同樣是3月底，西湖區(qū)蔣村地塊刷新單價紀錄，成交樓面價超8.8萬/㎡。

　　北京：3月中旬，海淀地塊樓面價破10.23萬/㎡，成為首都新“地王”。

　　廣州：琶洲板塊樓面價早已突破7.5萬/㎡，頂豪項目鵬瑞1號，頂復單價達56萬/㎡，大平層均價也近28萬/㎡。

　　對比之下，前海作為國家級戰(zhàn)略高地、粵港澳大灣區(qū)的核心引擎，其核心地段的頂級住宅：11.55萬/㎡只不過是一些城市的“樓面價”水平，這是絕對的被低估、“撿漏”的存在。

　　隨著新一輪科技革命浪潮的到來，前海精準地抓住了關鍵機遇，迅速找到了屬于自己的爆發(fā)點：

　　一方面，前海緊抓人工智能這個超級風口，打造了深圳領先的AI產業(yè)集群。

　　這里不僅集聚了全市超過12%（截至2025年初達385家）的人工智能企業(yè)，形成了以創(chuàng)新為導向的企業(yè)集群，并且擁有珠三角區(qū)域內算力最高、投資規(guī)模最大的前海深港人工智能算力中心作為關鍵支撐，為AI技術的研發(fā)與應用提供了強大基石。

　　另一方面，前海同時搶抓了另一個萬億級的新賽道——低空經濟。

　　作為深圳發(fā)展該產業(yè)的核心承載區(qū)之一，前海正積極推進相關基礎設施建設與“低空+”多元融合應用場景的探索（如金融、物流、交通等）。

　　通過構建創(chuàng)新的“軌道+低空”立體交通網絡，目標是未來實現半小時通勤圈覆蓋大灣區(qū)主要城市及港澳，這將極大提升前海的區(qū)域通達性和經濟輻射力。

　　更值得期待的是，2025年第十五屆全國運動會閉幕式將在前海盛大舉行。

　　這一國家級盛事無疑將讓前海再次聚焦全球目光，強力印證其作為粵港澳大灣區(qū)核心引擎和深圳城市新中心的戰(zhàn)略地位。

　　從國家戰(zhàn)略層面的頂層設計與政策傾斜，到深珠通道等重大交通基建的率先落地與“軌道+低空”立體交通網絡的構建；從人工智能、低空經濟等前沿產業(yè)的蓬勃興起，到TOD產城融合模式的不斷深化……

　　前海的發(fā)展已經按下了“加速鍵”，當前卻處在一個“價格洼地”狀態(tài)。這種發(fā)展加速度與當前估值之間的劇烈反差，構成了極其難得、稍縱即逝的戰(zhàn)略機遇窗口！

　　03

　　于戰(zhàn)略高地，筑塔尖人居

　　前面我們講了很多前海作為國家戰(zhàn)略高地的宏偉藍圖，但對個體而言，宏大敘事最終要落腳于可感可觸的生活。

　　在前海發(fā)展脈搏中，如何尋得一處理想居所，既能與時代同頻共振，又能安放內心的寧靜與家庭的溫馨？前海時代尊府，或許正是這樣一種回應。

　　一、中心坐標之上：效率與靜謐的和諧

　　項目位于前海桂灣核心，這里是前海最早啟動建設、發(fā)展最為成熟的區(qū)域。

　　萬象前海、卓悅INTOWN近在咫尺，滿足的不止是便捷，更是一種身份的認同和圈層的無縫對接。而轉身之間，桂灣公園、前海石公園的綠意與開闊，又提供了一片難得的呼吸空間。

　　這并非簡單的“出則繁華，入則寧靜”，而是在城市能量場中心，依然能保有內心的秩序與從容。

　　桂灣公園實拍圖

　　多條地鐵線交匯（地鐵1、5、9、11號線，以及規(guī)劃中的21號線），臨近的前海綜合交通樞紐（在建中），未來將快速連接穗莞深城際、港深西部鐵路（規(guī)劃中）、深珠通道（規(guī)劃中）等。

　　對于珍惜時間、追求效率的時代前行者而言，這意味著對生活半徑和事業(yè)版圖更游刃有余的掌控力。

　　值得注意的是，過去3年桂灣區(qū)域僅有3個新盤入市，絕大多數地塊已“名地有主”，住宅供應即將告罄。這種稀缺性，使前海時代尊府的價值更加凸顯。

　　二、時間質感：源自實力與匠心的沉淀

　　項目由深鐵置業(yè)——世界500強深鐵集團旗下、深圳領先的城市建設者打造。這不僅代表著資金實力和開發(fā)經驗，更意味著一種長期的責任感和對品質的堅守。

　　選擇深鐵，往往選擇的是一份穿越周期的安心和對未來價值的信心。

　　品質的呈現，在于不易察覺的細節(jié)。

　　近期，項目對公共區(qū)域進行了升級，例如電梯廳的門套和墻面均升級為更具質感的奢石材料，從歸家細節(jié)處營造匹配居者審美與身份的視覺享受，讓尊崇感于細微處自然流露。

　　升級后效果圖

　　三、由外到內：是風景，亦是心境

　　建筑，是城市的面孔，也是居住者審美的外化。項目采用現代簡約的立面風格，香檳金與高級灰的搭配，在勾勒出優(yōu)雅城市封面的同時，也與前海開放、創(chuàng)新的國際化氣質相得益彰。

　　效果圖

　　設計師以“云巔之上、熙照萬千”為理念，匠心打造“云谷、云峰、云海”三重遞進的“云境”主題園林，這不僅是歸家途中的風景，更是心境轉換的序曲。

　　效果圖

　　從典雅的車馬廳，經過約9米挑高的入戶大堂，步入私享電梯廳，每一步都經過精心鋪陳，旨在營造一種流暢、私密且富有儀式感的過渡，讓歸家成為每日值得期待的時刻。

　　四、空間語言：盛放視野與生活格局

　　本次加推的樓王單位，僅76席純粹大平層（建面約245㎡與285㎡），在前海核心已是臻稀之選。

　　其價值不僅在于面積，更在于約270°環(huán)幕視野所帶來的體驗——當窗外層次豐富的景觀映入眼簾：

　　遠處是大南山連綿的青翠輪廓作為背景，中景是前海國際會議中心等地標建筑勾勒的現代都市天際線，近處則是桂灣公園的粼粼水波與盎然綠意。

　　這幅立體的城市畫卷在眼前鋪陳開來時，空間便擁有了與山、與城、與水、與綠意深度對話的可能。

　　效果圖

　　以建面約285㎡戶型為例，近20㎡的陽臺、約40㎡的主臥套房、LDKG一體化設計……這些數據背后，是對家庭生活場景的深刻理解：

　　既要有家人歡聚互動的開放流暢，也要有獨處思考的私密靜謐；既要有容納興趣愛好的空間，也要有匹配身份的尺度感。

　　前海時代尊府，它提供的或許不只是一處居所，而是在國家級戰(zhàn)略高地之上，一個融合了時代機遇、城市效率、生活品質與圈層認同的解決方案。

　　對于那些既著眼未來、又珍視當下，既追求事業(yè)高度、又向往生活溫度的家庭而言，這76席樓王單位，是前海核心區(qū)一次難得的、值得深度考量的置業(yè)契機。