原創 劉曉博

最近樓市好消息不斷。

總理在3天之內，兩次談及房地產，傳遞了“我國房地產市場仍有很大的發展空間”的積極信號，并要求落實好收購存量商品房用作保障性住房、加力實施城中村和危舊房改造等措施。

真金白銀也在快速流入樓市、土地市場。

今天有媒體報道：今年以來，土地儲備專項債發行持續推進，成為地方政府調節土地供需、穩定房地產市場、緩解債務壓力的重要抓手。數據顯示，截至4月初，全國已公告擬通過專項債收購存量土地的金額超1800億元，北京、廣東、湖南等地率先啟動發行。

這也可以從央行公布的一季度金融數據看出來。由于各類政府債發行量上升，截至3月末全國社會融資規模存量增速達到了8.4%，連續幾個月反彈。（下圖）

如果我們把M2（廣義貨幣）的同比增速看做是“狹義印鈔速度”，那么社融存量增速則是“廣義印鈔速度”，從上圖可以看出，“廣義印鈔速度”出現了顯著的反彈。

雖然M2的同比增速尚未反彈，但政府發債拿到了錢，把它投入到土地收儲、存量房收購以及大基建后，就會帶動M2的同比增速反彈，從而帶動經濟增長。

“土地儲備專項債”，顧名思義是地方政府用來籌集資金收儲土地的。

根據中國的法律，土地所有權要么歸國家（城鎮土地），要么歸集體（農村土地）。

隨著人口增長，城市建成區面積要不斷擴張。擴張的過程中，就需要把集體土地轉為城市建設用地。這時候，就要投入資金“買下”這些土地，給原住民、村集體以補償，然后通過招拍掛賣地，政府在這個過程中賺取差價，計入“政府性基金收入”。

在很多城市，賣地收入占比已超過財政總收入的一半。

近年來，土地市場出現了歷史性轉折。市場低迷，土地很難賣出。一些三四線城市最近幾年貌似仍然在大手筆賣地，但其實是左手倒右手，賣給了國有的城投公司。

城投公司未必開發這些土地，但通過貸款拿地，可以給地方財政輸血。

但這會帶來很多問題，因為土地貸款時間短、利息高，雖然解決了地方的燃眉之急，但帶來了中長期利息壓力。

所以，國家決定增加“土地儲備專項債”的發行量，從開發商（包括城投公司）手里收購限制土地，降低開發商或地方政府的財務壓力，同時減少新房供應量。

以前的“土地儲備專項債”主要是從村集體手中收購土地，然后賣給開發商，增加市場里的商品房供應量，是做加法。

現在的“土地儲備專項債”正好相反，是政府回吐財政收入（通過發債獲得的），減少開發商手里的存量土地，從而減少新房供應量、穩定樓市，是做減法。

這些回購的土地，短期內不會再招拍掛，而是等幾年之后再說。

這一輪“土地儲備專項債”的發行，到底可以給房地產市場注入多少資金？

根據今年政府工作報告的表述，今年擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。

看到了嗎，今年地方政府專項債的總盤子是4.4萬億。用途包括了投資建設、消化地方政府拖欠企業賬款等，還包括土地收儲和收購存量商品房。

我們假設土地收儲和收購存量商品房占比在30%左右，則可以達到1.32萬億。

其中用于回購土地的大約一半（6000多億），用來回購存量商品房做保障房的占一半（6000多億）。

或許有人會質疑：回購存量土地，也是城投優先、國企優先，民企能拿到多少份額？

下圖是惠州市日前公布的回收土地報道，第一批8塊土地的確都是城投和當地國企的，但后續公布的也有民企入圍。

即便三分之二的土地回購給了城投、國企，對樓市、對經濟的拉動作用也是比較明顯的。

對城投、國企的土地回購，相當于化債，把短期、高息的政府背書的債務，置換為標準的地方債，期限拉長、利息降息，有利于緩解地方財政的壓力，可以釋放更多的穩增長資金。

回購民企的土地，則相當于給民企注入流動性，可以避免更多房企促使，也緩解了房企降價、套現的壓力。

此外，還有幾千億回購存量房，也可以給房企減負，注入流動性。

也有一些地方的房企吐槽，當地政府開出的回購存量房價格，竟然低到了此前批準備案價的2.8折。如果這些房子位置好，當然不會賣；如果位置差、配套差，未嘗不是一個斬倉出局的機會。

總之，有這1萬多億的真金白銀注入，樓市的情況會好很多。如果不夠，明年還會繼續，直到樓市逐步實現新的平衡。

今天公布的4月份LPR沒有降息。一般預計，6月20日之前會有一次小幅降息。

公積金貸款利率的降低，也大概率在上半年落地。上半年，或許還會有一次降準。即將在4月末舉行的，研究經濟工作的政治局會議，是當前市場最大的期待。