文/北京進(jìn)深 林振興

27天前，北京豐臺(tái)一項(xiàng)目公司被悄悄掛上了北京產(chǎn)權(quán)交易所。

它就是金茂璞逸豐宜的項(xiàng)目公司——北京喜茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。此次它來(lái)北交所的目的，是尋求“新搭子”。

新搭子是一家聯(lián)合體，由3家投資方組成。

引入新股東、增資完成后，喜茂房地產(chǎn)的注冊(cè)資本金擬從1000萬(wàn)元增至25億元。

金茂很大度，讓出了大股東的位置。它旗下北京方興亦城置業(yè)在喜茂房地產(chǎn)的持股比例從100%降至40%，新股東聯(lián)合體的持股比例合計(jì)為60%。

但它設(shè)置了條件，聯(lián)合體中單一投資方持股比例不低于12%且不超過(guò)32%，且各投資方不得為關(guān)聯(lián)方，不得存在一致行動(dòng)關(guān)系。

這樣一來(lái)，雖然失去控股權(quán)，但北京方興亦城置業(yè)對(duì)喜茂房地產(chǎn)仍保持實(shí)際控制地位。而新股東僅是承擔(dān)財(cái)務(wù)投資者的角色，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目公司治理上有過(guò)多干預(yù)。

截止1月底，喜茂房地產(chǎn)的資產(chǎn)總計(jì)430317.5萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入0元，凈利潤(rùn)-71萬(wàn)元。

喜茂房地產(chǎn)背后的中國(guó)金茂，2024年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，歸母凈利潤(rùn)（去除物業(yè)公平值損益后）13億元；毛利率15%，同比上升3個(gè)百分點(diǎn)。

去年全年，金茂累計(jì)取得簽約銷(xiāo)售額983億元，行業(yè)排名較2023年提升一位至第12位。同期，公司累計(jì)回款970億元，回款率99%，保持“三道紅線”全綠檔。

01

在京城地產(chǎn)圈，地產(chǎn)項(xiàng)目引入金主并不稀奇。

例如，中環(huán)悅府是華潤(rùn)置地拿地后，引入煤老板張亞平；天匯和朝央和煦，保利地產(chǎn)拉來(lái)了中信信托作為投資方入股。

在當(dāng)前下行周期里，巧用杠桿，實(shí)現(xiàn)共贏，才是王道。

金茂善于合縱連橫。例如它旗下北京珺茂置業(yè)，背后股東還包括嘉興鐸茂企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）和嘉興鈦茂企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）。

嘉興鐸茂和嘉興鈦茂背后是金茂資本，而金茂資本的股東來(lái)自金茂與申萬(wàn)宏源。

再如，2025上海第一批次土拍，金茂拉來(lái)了慶隆集團(tuán)。這家以金融投資為主的投資機(jī)構(gòu)，背后站著新加坡豪門(mén)之一的黃祖耀家族，資金實(shí)力雄厚。

而且璞逸豐宜所處的豐臺(tái)，是北京最卷的板塊，新房項(xiàng)目扎堆，大約上萬(wàn)套。次新試圖以?xún)r(jià)換量，新房瘋狂內(nèi)卷。

在豐臺(tái)，璞逸豐宜要面對(duì)在售新盤(pán)對(duì)手就包括隅西頌、觀宸、云境、豐和叁號(hào)院，未開(kāi)盤(pán)的對(duì)手還包括中海麗金府和麗澤叁號(hào)院，家家都卷的不得了，幾乎貼臉競(jìng)爭(zhēng)。

為了在豐臺(tái)紅海里殺出一條血路，璞逸豐宜引入金主，不失為一個(gè)明智之舉。

眼下，外界最為好奇的是，誰(shuí)會(huì)成為璞逸豐宜的新金主？

是建發(fā)嗎？畢竟兩家在豐臺(tái)有過(guò)聯(lián)姻基礎(chǔ)，共同打造觀宸；還是類(lèi)似信托類(lèi)的投資機(jī)構(gòu)，畢竟它們多金且不會(huì)過(guò)多插手項(xiàng)目。

金茂希望，聯(lián)合體中各成員或其關(guān)聯(lián)方與國(guó)企有豐富合作經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)先。

璞逸豐宜的新股東，在5月底就將揭曉。

02

本次金茂募集資金的用途，是用于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、償還借款。

為滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要，璞逸豐宜項(xiàng)目公司持續(xù)需要資金支持用以歸還前期借款，預(yù)計(jì)金額為17億元，新股東需按自身持股比例向喜茂房地產(chǎn)提供資金支持。

畢竟這是一個(gè)花大價(jià)錢(qián)拿下的項(xiàng)目。

璞逸豐宜所在豐臺(tái)區(qū)東鐵營(yíng)0512-0010、0015地塊，成交于2024年10月23日，由中國(guó)金茂40.13億元摘得，這也是它在北京沉寂兩年未拿地后的首秀。

它有一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)——地價(jià)縫差。璞逸豐宜的樓面價(jià)5.75萬(wàn)/平米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)10.75萬(wàn)/平米，有5萬(wàn)元/平米的縫差。這讓金茂有足夠的價(jià)格空間去做好產(chǎn)品。

將地塊收入囊中后，金茂開(kāi)始在產(chǎn)品上狠下功夫，它在南北地塊設(shè)計(jì)了雙架空層，有超過(guò)2000平的下沉?xí)饧觾蓚€(gè)口袋公園。

眾所周知，無(wú)論是打造架空層，還是下沉?xí)家ㄙM(fèi)不少真金白銀。

但金茂為了“好房子”，不惜血本。同時(shí)，它還帶來(lái)了一個(gè)新發(fā)明——“陽(yáng)臺(tái) 花池”組合，震驚了整個(gè)北京樓市。

以190㎡全能戶(hù)型王為例，看一下金茂璞逸豐宜的贈(zèng)送尺度。

內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)16.2米面寬，1.8米進(jìn)深，29㎡的空間只計(jì)一半面積；客廳的內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)外面，還有大約7米寬、1米深的花廳，面積全贈(zèng)送；北向兩個(gè)設(shè)備平臺(tái)，面積合計(jì)超5㎡；側(cè)面飄窗 北向廚房270度轉(zhuǎn)角飄窗，面積合計(jì)超8㎡；

除此之外，還有約5㎡獨(dú)立電梯廳可以做成私人玄關(guān)，增強(qiáng)入戶(hù)收納功能。

這套操作下來(lái)，在北京同期的純平層產(chǎn)品中，金茂璞逸豐宜的實(shí)際得房率或?qū)⒁或T絕塵。

從這版戶(hù)型圖來(lái)看，感覺(jué)金茂璞逸豐宜已經(jīng)徹底放飛自我了。粗略統(tǒng)計(jì)有40㎡的贈(zèng)送面積，基本覆蓋掉了公攤面積。

在璞逸豐宜項(xiàng)目中，把產(chǎn)品創(chuàng)新刻進(jìn)骨子里的金茂，每個(gè)細(xì)節(jié)都讓外界看到新的閃光點(diǎn)。

金茂高層對(duì)現(xiàn)在金茂產(chǎn)品也很自豪，“經(jīng)過(guò)去年完全迭代升級(jí)，金茂產(chǎn)品更懂客戶(hù)、懂生活、懂藝術(shù)。”

在已經(jīng)卷成一片的北京樓市，金茂再次憑借璞逸豐宜，接受住了市場(chǎng)的檢驗(yàn)，首開(kāi)熱銷(xiāo)25億。

據(jù)了解，項(xiàng)目整體規(guī)劃建設(shè)14棟住宅樓，北區(qū)8棟5-16F，主力面積段153㎡-190㎡；南區(qū)容積率略高，規(guī)劃6棟11F-18F住宅樓，面積段為110㎡-135㎡。

1月18日，璞逸豐宜首次取得預(yù)售許可證，首批共推出10棟樓335套住宅，均價(jià)10.75萬(wàn)元/㎡；4月2日，第二批次4棟樓共168套住宅取得預(yù)售許可證。至此，項(xiàng)目全部房源均已入市。

目前，網(wǎng)簽共計(jì)51套，璞逸豐宜拿下豐臺(tái)3月銷(xiāo)冠。

人紅是非多，璞逸豐宜也一樣。兩天前，它發(fā)了一則嚴(yán)正聲明。

1、本項(xiàng)目不承諾、不贊同任何形式的返現(xiàn)行為。

2、本項(xiàng)目根據(jù)不同產(chǎn)品和簽約回款周期，設(shè)置差異化折扣體系，請(qǐng)購(gòu)房者以不同時(shí)期項(xiàng)目實(shí)際釋放的優(yōu)惠折扣為準(zhǔn)。