數據背景：上海發布的2024年統計公報，披露了一組令人意外的數據：2024年上海外來人口數量銳減24萬，總量首次跌破千萬大關。外來人口作為住房租賃市場的重要需求群體，其規模的急劇下降，如同投入平靜湖面的巨石，對上海住房租賃市場產生了顯著沖擊。

2013-2024年上海人口統計表

一方面，租賃需求端人口萎縮；另一方面，保障性租賃住房大量入市，未能及時匹配市場變化。在這雙重因素的作用下，上海住房租賃市場租金乏力，陷入低迷態勢。

近期，URI城市租住后臺收到大量留言。其中，不少人反饋了對保障性租賃住房的看法，與此同時，圍繞主打“小戶型”的市場化公寓品牌，不少負面成見也隨之涌現。

本期，URI城市租住將結合后臺觀眾的留言，深入剖析公寓行業的發展脈絡，探尋行業前行的新方向 。

??后臺留言展示（不代表本號立場）：

URI城市租住有話說：

上海租賃市場的陣痛，本質是快速城市化進程中政策滯后與市場變化的矛盾。

現狀：供需失衡下的租賃困局

1. 人口負增長削弱租賃需求

上海外來人口從2020年的1048萬降至2024年的983.5萬，降幅達6.4%。外來人口是租賃市場主力軍，其減少直接導致需求收縮。數據顯示，2024年上海居民生活用水量、液化氣用戶數均下降，側面印證居住需求減弱。

2. 保障性租賃住房市場尚有一定提升空間

在這一過程中，用戶反饋的一些問題值得重視：

定價待優化：以某些外環外區域為例，部分小戶型保租房單價達到130元/㎡，高于同地段市場租賃房源的價格。

管理精細化不足：部分區統籌的保租房房源空置率偏高，同時，租客反映看房手續復雜，且部分房源存在質量問題。

租金調整機制靈活性欠缺：保租房租金按每年2-5%的幅度遞增，在當前市場化租金呈下行趨勢的背景下，兩者形成反差。

這些問題使得保租房在滿足居民需求方面，尚有一定的提升空間。部分保租房定價相對較高、位置較偏，在一定程度上加劇了租賃市場的結構性矛盾。

3. 市場化“小戶型”公寓的生存危機

URI城市租住觀察發現，以小戶型、低總價為賣點的市場化品牌公寓，面臨三重挑戰：

1.租金天花板低：目標客群（低收入者、年輕人）支付能力有限，租金上調空間小。

2.性價比遭質疑：18-30㎡的極小戶型單價畸高，被諷為“面子工程”“毫無生活品質”。

3.政策擠壓：保租房憑借政策優勢分流客源，市場化公寓生存空間受挫。

4.產品老舊：市場化房源很多為改造項目，開業多年產品老舊，需要進一步迭代，但考慮到成本問題，很多企業沒有重視這部分。

癥結所在：政策與市場銜接不足

保租房定價機制不成熟：政策要求保租房租金為市場價九折，但實際操作中因國企基建成本高（自負盈虧）、缺乏彈性調整，導致部分項目租金定價不低。

產品定位錯配：“小戶型”公寓本為解決“住有所居”，卻因單價過高背離初衷，淪為“窮人租不起、中產看不上”的雞肋產品。

供需信息不透明：保租房申請門檻復雜，反映資源配置低效。

未來出路：轉型與重構

1. 政策層面：建議動態調整，貼近市場

【1】建立保租房租金與市場價聯動機制，引入第三方評估，實行實時調變管理。

【2】推動市籌與區籌房源互通，開放線上看房，減少空置浪費。

2. 企業層面：建議差異化突圍，服務增值

產品升級：優化戶型設計，提升空間利用率（如loft、多功能家具），老舊項目改造提升。

客群拓展：從“低價剛需”轉向“品質租賃”，吸引年輕白領。

社區運營：增加共享辦公、社交空間等增值服務，提高租戶粘性。

3. 市場層面：數據驅動，精準匹配

【1】利用大數據分析需求分布，避免盲目擴建“鴿子籠”戶型。

【2】推動保租房與市場化公寓錯位競爭，前者保障基礎居住，后者滿足升級需求。

URI城市租住觀點：

未來，“小戶型”公寓若想破局，需跳出“低價內卷”陷阱，通過產品創新與政策協同重新定義價值。否則，在外來人口持續流失與保租房擠壓下，這類產品或將淪為時代轉型的注腳。

信息來源：公開內容，粉絲留言

撰文: URI城市租住研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶