近期，各地紛紛公布了今年的保租房籌措目標(biāo)。

比如浙江計(jì)劃新籌集14萬(wàn)套，江蘇5萬(wàn)套、廣州10萬(wàn)套、武漢5.4萬(wàn)套等等。

根據(jù)“十四五”規(guī)劃，到2025年底，全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套（間）。

不光數(shù)量增長(zhǎng)迅猛，近兩年，隨著市場(chǎng)供應(yīng)增加和競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，保租房在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、科技應(yīng)用、運(yùn)營(yíng)管理等多個(gè)方面，也進(jìn)行了全方位升級(jí)。

卷戶型，卷配套、卷AI......保租房競(jìng)爭(zhēng)，已然進(jìn)入第二階段。

卷AI應(yīng)用

從智能建造到運(yùn)營(yíng)管理全面滲入

隨著AI技術(shù)的發(fā)展，其在保租房各個(gè)環(huán)節(jié)的滲透，也愈發(fā)深入。

首先是智能建造環(huán)節(jié)。

近年來(lái)，隨著智能建造的普及，許多保租房都陸續(xù)采用這一技術(shù)。與傳統(tǒng)施工模式相比，智能建造一方面能極大縮短建設(shè)周期，另一方面能夠降低對(duì)環(huán)境的負(fù)擔(dān)。

深圳坪山沙湖保租房項(xiàng)目，就是全國(guó)首個(gè)將建筑機(jī)器人與云端建造工廠技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)化應(yīng)用的保障房項(xiàng)目。點(diǎn)擊了解，數(shù)智保障房

項(xiàng)目在主體結(jié)構(gòu)施工階段，穿插引入地面整平機(jī)器人、地面抹平機(jī)器人和智能隨動(dòng)布料機(jī)，整體節(jié)約工時(shí)約40%。主體結(jié)構(gòu)封頂后，引入外墻噴涂機(jī)器人，實(shí)現(xiàn)全品類涂料施工，無(wú)需人工進(jìn)行高空作業(yè)，從根本上杜絕了高空作業(yè)的安全隱患。

此外，項(xiàng)目采用無(wú)人機(jī)巡檢平臺(tái)，運(yùn)用了實(shí)景三維建模和厘米級(jí)采集等先進(jìn)技術(shù)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全方位監(jiān)管。

成都某保租房項(xiàng)目，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置了123個(gè)智能感知源，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)小區(qū)總平、門廳、電梯等公共區(qū)域整體情況，能快速識(shí)別人員，及時(shí)有效控制小區(qū)危險(xiǎn)行為、異常行為，確保整個(gè)小區(qū)安全。

合肥某保租房項(xiàng)目，室內(nèi)配置了一系列智慧化設(shè)施。業(yè)主通過(guò)客廳的中控大屏，不僅能隨意切換回家、就餐、觀影、睡眠等各種場(chǎng)景，還可以調(diào)整各種場(chǎng)景燈光的亮度和色溫及參數(shù)。

其次是獲客環(huán)節(jié)。

由于傳統(tǒng)平臺(tái)獲客成本越來(lái)越貴，所以不少保租房紛紛開始利用AI智能工具，搭建自有獲客渠道。

比如某保租房公司就攜手明源云，搭建了微信小程序等官方對(duì)客門戶，不僅涵蓋VR看房找房、自助資料申請(qǐng)、在線簽約付款等基礎(chǔ)功能，還增加了保租房工藝展示、實(shí)景視頻等。僅上線當(dāng)天，小程序便發(fā)布了1000多套房源，吸引30000多人次查看。

最后是運(yùn)營(yíng)管理環(huán)節(jié)。

隨著保租房項(xiàng)目的快速放量，尤其是國(guó)企主導(dǎo)的項(xiàng)目，管理規(guī)模迅速擴(kuò)大，但運(yùn)營(yíng)水平和管理工具的應(yīng)用未能跟上，導(dǎo)致管理效率低下。

借助AI智能應(yīng)用，保租房不僅能更精準(zhǔn)地把握市場(chǎng)需求，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理，也能進(jìn)一步提升服務(wù)質(zhì)量和客戶體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)降本增效。數(shù)智保障房，微利可持續(xù)，點(diǎn)擊了解

比如近期雄安新區(qū)就正式啟用數(shù)字身份“保租碼”，租客只需要在“數(shù)字身份”小程序上錄入個(gè)人信息，通過(guò)系統(tǒng)核驗(yàn)取得“保租碼”，在保租房現(xiàn)場(chǎng)展示“保租碼”之后，就可以選房簽約。

某地保租房公司也攜手明源云，打造了保障房“監(jiān)管營(yíng)”系統(tǒng)，團(tuán)隊(duì)無(wú)需再花費(fèi)大量精力編制各類報(bào)表，管控房源只需線上簡(jiǎn)單操作，大大節(jié)省人力物力財(cái)力，10個(gè)人就能完成5000多套公租房的動(dòng)態(tài)管理。

卷門檻

月租150元，優(yōu)先保障一線勞動(dòng)者

此前，部分城市的保租房多對(duì)企業(yè)配租，個(gè)人租戶難以申請(qǐng)。

雖然企業(yè)配租便于保租房運(yùn)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一管理，減少溝通協(xié)調(diào)成本，在一定程度上保證了保租房的出租率與運(yùn)營(yíng)效益。然而，這種模式卻限制了保租房的普惠性。

所以近兩年，從中央到地方，紛紛開始在保租房分配機(jī)制和政策設(shè)計(jì)上進(jìn)行優(yōu)化。

首先是擴(kuò)大配租覆蓋人群。

比如近期商務(wù)部等9部門就印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)家政服務(wù)消費(fèi)擴(kuò)容升級(jí)的若干措施》，將符合條件的家政從業(yè)人員納入公租房、保障性租賃住房保障范圍。

成都也率先在金牛區(qū)推出全市首個(gè)宿舍型“一張床”保障性租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，通過(guò)盤活存量房源，提供64張床位，每張床位月租金僅150元，優(yōu)先保障從事城市基本公共服務(wù)的一線勞動(dòng)者。

其次是降低申請(qǐng)條件。

保租房作為解決新市民、青年人等群體住房困難的重要途徑，本應(yīng)發(fā)揮廣泛的惠民作用，然而，其申請(qǐng)條件的復(fù)雜性卻給許多有需求的人帶來(lái)了困擾。

比如某保租房首次配租因限制非本市戶籍人員社保年限、單身禁選兩房、雙人家庭綁定三房等條件，導(dǎo)致去化率不佳。戳這里，實(shí)時(shí)掌控租約，“消滅”閑置資產(chǎn)

后續(xù)放松門檻，面向全市個(gè)人，不限戶籍，優(yōu)化社保年限，允許1人選兩房、2人選三房，二次配租去化率顯著提升。

卷產(chǎn)品

38㎡配雙衛(wèi)，還能享受園林和寵物公園

過(guò)去保租房的產(chǎn)品，往往存在戶型設(shè)計(jì)單一、空間利用不合理、裝修標(biāo)準(zhǔn)較低、配套設(shè)施不完善等諸多痛點(diǎn)。

而最近兩年，伴隨著保租房市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)也在與時(shí)俱進(jìn)，有的甚至不輸商品房。

一個(gè)是戶型設(shè)計(jì)靈活多變，38㎡就有雙衛(wèi)生間。

為了吸引更多租客，不少保租房陸續(xù)推出靈活多變的可變空間戶型，租客可根據(jù)自身需求將空間進(jìn)行重新分隔組合。

比如為了滿足互聯(lián)網(wǎng)以及科創(chuàng)型公司員工的住房需求，湖北省保租房公司就專門設(shè)計(jì)出了四種產(chǎn)品體系。另外，該公司還通過(guò)回字型標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)，控制單套面積及產(chǎn)品配比，將柱網(wǎng)融入墻體中，實(shí)現(xiàn)戶戶采光面及自然通風(fēng)功能。

上海某保租房社區(qū)也針對(duì)不同群體，推出多款特色房型，如精致女神房、都市潮人房、環(huán)保主題房，以及寵物友好房等等。其中精致女神房會(huì)單獨(dú)劃分一個(gè)空間設(shè)立梳妝臺(tái)，寵物友好房會(huì)利用縱向空間放置貓爬架。

武漢某保租房社區(qū)，38㎡瞰江LOFT開創(chuàng)性地打造了上下兩個(gè)干濕分離的衛(wèi)生間，并結(jié)合單身青年對(duì)于獨(dú)居收納的需求，開辟了多個(gè)收納空間。僅一個(gè)上層空間，就容納了床、衣柜、書桌、獨(dú)立洗手間，以及最內(nèi)里的榻榻米空間。

第二是公區(qū)配套日漸豐富，不光有園林，還有寵物公園。

配套設(shè)施上，如今的保租房不僅配備了基本的健身房、快遞柜等設(shè)施，還引入了更多高端配套。

比如嘉興某人才公寓就在公區(qū)配置了巨幕投影區(qū)、共享廚房、臺(tái)球區(qū)、多功能會(huì)議室等設(shè)施，室外健身器材和跑步道同樣配備齊全。

陸家嘴集團(tuán)旗下某保租房，不僅在戶外空間規(guī)劃了“林御園、水御園、園御園”三大園林，還結(jié)合租戶需求，打造了共享廚房餐廳、輕質(zhì)餐飲操作間、多功能直播間等共享空間。

城投寬庭某保租房社區(qū)，還在南側(cè)的景觀園林，設(shè)置了一方寵物公園，涵蓋很多寵物便捷設(shè)施。

結(jié)語(yǔ)：

雖然前幾年相比，保租房已然進(jìn)步不少，但依舊面臨產(chǎn)品與需求錯(cuò)配、運(yùn)營(yíng)與管理效率低下、普惠性與保障性不足等多方面挑戰(zhàn)，甚至仍有保租房停留在靠低價(jià)吸引客戶的階段。

小明認(rèn)為，保租房若想在激烈的市場(chǎng)角逐中突出重圍，就必須在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、科技應(yīng)用、運(yùn)營(yíng)管理等多個(gè)方面進(jìn)行全方位升級(jí)。

單純依賴價(jià)格戰(zhàn)的粗放式競(jìng)爭(zhēng)策略，已難以為繼。

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