大家有沒有想過一個問題：

通貨膨脹時代，為什么工資和房價節(jié)節(jié)攀升，家電、汽車和手機等工業(yè)產品卻越來越便宜？

1990年代，一輛桑塔納售價20萬，相當于當時普通工人20年的收入；大哥大和電腦也是動輒幾萬塊，普通家庭根本買不起。

而如今，汽車和電子產品的價格不升反降，桑塔納8萬就能入手，筆記本幾千塊就能滿足日常需求。

與此同時，一線房價卻翻了數十倍，工資水平也在緩慢攀升。

為什么會這樣呢？

01

原因很簡單。

通貨膨脹的本質是貨幣購買力下降，導致物價普遍上漲。

但現(xiàn)實中，不同商品的價格走勢往往分化，甚至可能反向而行。

例如餐飲、理發(fā)等這些生活必需品，因需求剛性、供給受限而持續(xù)漲價，而汽車、電子產品等工業(yè)品卻因技術進步和規(guī)模效應成本大幅降低，抵消了通脹壓力。

與工業(yè)品不同，房產的核心成本是土地。

中國城鎮(zhèn)化率從90年代的26%躍升至如今的67%，但大城市土地供應始終有限。

特別是幾個一線城市，其土地上附加了太多額外價值，除了居住和金融屬性外，還有產業(yè)、教育、醫(yī)療配套等核心資源，年輕人想在這里扎根，買房幾乎成了繞不開的一道坎。

所以，大城市的房子本質上是投資品，而非消費品，以后還會漲價；而小地方的房子是消費品，而非投資品，以后還會下跌。

買對房子，乘上財富快車；買錯房子，站錯隊，可能連城市發(fā)展紅利都吃不到。

對于有錢人來說，尚且可以靠多套房試錯，但普通家庭通常搭上全部積蓄，一次犯錯后面可能就沒機會了。

通貨膨脹如同一場無聲的財富再分配。理解不同商品的定價邏輯，才能避免成為被收割者。

當我們在為房價焦慮時，也應看到技術革命帶來的普惠紅利：30年前，手機是富豪專屬；如今，普通人也能用千元機刷短視頻。

這種「向下兼容」的進步，或許才是通脹時代最溫暖的補償

02

怎么看待這幾年的深圳樓市？

自2021年深圳推出二手房指導價以來，樓市經歷了長達三四年的下行周期。

2023年新房量價齊跌創(chuàng)下近5年新低，2024年上半年市場仍跌跌不休，庫存壓力高企，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)一二手房價格踩踏。

然而，2024年9月底成為關鍵轉折點。

高層會議首提“止跌回穩(wěn)”，同時把“房住不炒”這個詞從ZF工作報告中徹底刪除。深圳隨即出臺解除限售、非核心區(qū)不限購、首付下調等史詩級政策。

之后的7個月內，市場呈現(xiàn)結構性分化行情——

核心區(qū)的品質房、名校學區(qū)房和產業(yè)集聚區(qū)因稀缺性率先回暖；外圍區(qū)域因供應過剩和配套滯后導致價格持續(xù)回調。

小陽春行情結束后，又開始進入小作文滿天飛的狀態(tài)。

看最新的會議定調：加大品質住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產市場穩(wěn)定態(tài)勢。

有兩個重點意思。

一方面，上面對蓋房子的要求提高了，品質住宅會逐漸成為樓市標配。

另一方面，說明房地產市場過去三年的下跌周期基本結束，現(xiàn)在進入企穩(wěn)鞏固階段。

但不管后面出什么樓市刺激政策，總有扶不起的阿斗，萬紫千紅的時代終究是回不去了，穩(wěn)住頭部資產才是重頭戲。

03

最近收到一個讀者咨詢，明明同小區(qū)同戶型的房子，為什么別人能快速成交，自己掛了大半年卻無人問津？賣房這個環(huán)節(jié)，卡住了很多換房人的步伐。

其實賣房就像參加拍賣會，定價是門技術活。掌握幾個關鍵點，既能避免賤賣，又不至于錯失良機。

第一，摸清市場底牌

比如掛牌前先查成交記錄，重點看近3個月同戶型的真實成交價。如果近期成交活躍，這個價格就是基準線；如果半年都沒動靜，做好調價的心理準備。

比如探中介口風，換個手機號假裝買家，問問同小區(qū)在售房源的情況。中介往往會透露“有套急售的XX萬就能談”這類關鍵信息。

如果遇到突然出現(xiàn)的“超低價房源”，留個心眼。

第二，動態(tài)調整策略

掛牌價不是一錘子買賣，需要每周刷新對手盤，重點關注同戶型中價格最低的幾套房源，根據競爭者的不同情況進行調整策略。

帶看量也是一個參考指標，房子掛出去很久若無帶看，說明價格脫離市場；連續(xù)兩周帶看超5組卻無人出價，往往是價格卡在尷尬區(qū)間。包括房子的戶型和裝修這些，拋開主觀感受才能客觀評估。

第三，抓住出手機會

買房和賣房，時機都非常重要。市場旺季帶看量會上漲，但別急著漲價，遇到誠心買的積極約談。

一般來講，沒有賣不掉的房子，只有不肯面對現(xiàn)實的價格。與其在掛牌價里摻雜情感價值，不如把帶看量當成溫度計，市場冷熱，一看便知。

當然，在這個時間節(jié)點，相比起賣房來說，賣完房后迅速向上置換才是重中之重。房子不好賣就說明了之前沒買對，下一次就更要用科學理性的視角去買房，千萬不要還是憑感覺去做買房決策。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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