3月份的小陽(yáng)春又讓房東緩了口氣。

　　甚至有些房東的信心也拉高了不少。

　　當(dāng)大家都在期待市場(chǎng)持續(xù)發(fā)力的時(shí)候，似乎數(shù)據(jù)上有點(diǎn) 不一樣 的趨勢(shì)：

　　小陽(yáng)春有所退潮，市場(chǎng)可能再次進(jìn)入政策循環(huán)。

　　進(jìn)入四月以來(lái)，上海樓市的下定數(shù)據(jù)有了明顯的下滑。

　　上海下定從高峰期的每周7500套降到了每周5000套左右，下降幅度有1/3。

　　現(xiàn)在的下定水平，介于929之前（周4000套）和929之后（周6500套）之間。

　　雖然不能說(shuō)涼了，但是不可否認(rèn)：

　　從去年9月新政后，狂奔了半年的上海樓市似乎開(kāi)始有了停歇的跡象。

　　事實(shí)上，不止是上海，一線和一些核心二線城市的4月正在經(jīng)歷同樣的情況。

　　深圳

　　深圳4月的下定數(shù)據(jù)從高峰期的周1800套降至1200套。

　　下降幅度也是1/3左右，與上海程度相當(dāng)。

　　杭州

　　杭州二手下定下降幅度更大。

　　從高峰期的周3100套降至1900套，下降了近四成水平。

　　屬于核心城市里退潮比較迅猛的。

　　南京的下定數(shù)據(jù)從高峰期的周3000套降至2200套，下降不到三成。

　　由于前期比較低迷，目前的退潮也比較緩和。

　　如果從更前期的帶看指標(biāo)來(lái)看的話，似乎又進(jìn)入了看的多買(mǎi)的少的 僵持 局面。

　　從2023年開(kāi)始，上海已經(jīng)經(jīng)歷4次救市。

　　2023年9月認(rèn)房不認(rèn)貸、12月的普宅調(diào)整；

　　2024年5月的滬九條、9月的滬七條。

　　但前期的政策影響下的市場(chǎng)基本都在短時(shí)間內(nèi)退潮。

　　目前的上海市場(chǎng)，有積極的一面，也有消極的信號(hào)。

　　積極方面：

　　1、雖然市場(chǎng)有退潮跡象，但整體帶看、成交仍然比929、527之前要高三分之一以上，比2023年救市后更是高得多。

　　2、救市的持續(xù)效果一次比一次久。

　　2023年的兩次救市基本只持續(xù)了2-3周，2024年528后持續(xù)了6周左右。

　　而930至今除了春節(jié)放假外基本沒(méi)有停歇過(guò)，說(shuō)明市場(chǎng)越來(lái)越向積極的方向轉(zhuǎn)變。

　　消極方面：

　　1、二手房掛牌量在2024年10月-2025年2月連續(xù)下降4個(gè)月后，3月、4月庫(kù)存又有所增加。

　　消化的速度還是比不上掛牌的速度。

　　2、似乎很多人又開(kāi)始等政策了。

　　3月的小陽(yáng)春和升學(xué)季的關(guān)聯(lián)其實(shí) 挺緊密 的。

　　學(xué)區(qū)老破小的成交也能看出一些端倪。

　　今年1月份開(kāi)始市區(qū)老破小成交價(jià)格指數(shù)有所好轉(zhuǎn)。

　　學(xué)區(qū)和非學(xué)區(qū)老破小均有小幅度回升，但是學(xué)區(qū)回升力度較大。

　　一方面是受升學(xué)季影響，買(mǎi)家需求集中釋放。

　　另一方面是，過(guò)往學(xué)區(qū)老破小價(jià)格下探深度比非學(xué)區(qū)大，反彈自然那也會(huì)更明顯。

　　但是市區(qū)老破小學(xué)區(qū)成交價(jià)，在升學(xué)季過(guò)后有重新向下的可能。

　　主要是因?yàn)獒槍?duì)學(xué)區(qū)需求的減少。

　　從個(gè)別小區(qū)的成交價(jià)趨勢(shì)可以看到：

　　同一個(gè)小區(qū)，掛戶(hù)口1房小面積的成交價(jià)近期是提升的。

　　但大一點(diǎn)面積的2房，可以掛戶(hù)口+自住的房型，成交價(jià)是下降的。

　　比如梅園三街坊：

　　中樓層33平1房，成交從358萬(wàn)漲到370萬(wàn)。

　　高樓層48平2房，成交單價(jià)從9萬(wàn)跌至8.8萬(wàn)。

　　梅園四街坊的49平兩房，成交從450萬(wàn)跌至439萬(wàn)。

　　所以帶學(xué)區(qū)的市區(qū)老破小的價(jià)格在升學(xué)季過(guò)后，學(xué)區(qū)使用價(jià)值季節(jié)性回落，回歸到居住價(jià)值的話，價(jià)格支撐度可能不足。

　　帶看高、成交少、庫(kù)存沒(méi)有明顯減少……

　　每每這種勢(shì)能不足的時(shí)候，都是政策出臺(tái)的 窗口期 。

　　目前還有哪些儲(chǔ)備政策呢？

　　
從宏觀面上：

　　1、啟動(dòng)擴(kuò)容版的棚改計(jì)劃；

　　2、加大收儲(chǔ)存量住房的力度；

　　3、商業(yè)或公積金貸款降息&降準(zhǔn)等。

　　
如果是微觀層面：

　　1、上海的外環(huán)外限購(gòu)的全面放開(kāi)、外環(huán)內(nèi)的進(jìn)一步放松等；

　　2、交易稅費(fèi)的下調(diào)等；

　　如果市場(chǎng)不達(dá)預(yù)期，政策是肯定會(huì)拿出來(lái)用的。

　　這次4月沒(méi)有降息，可能會(huì)讓不少人感到“失望”。

　　我們也預(yù)計(jì)如果沒(méi)有強(qiáng)力政策對(duì)沖的話，二季度經(jīng)濟(jì)會(huì)慢慢回落。

　　體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上就是GDP增速可能會(huì)回落到4%。

　　經(jīng)濟(jì)的變化，也會(huì)在數(shù)據(jù)出來(lái)后直接影響整體房東的心態(tài)。

　　沒(méi)有利好的二季度，房東掛牌價(jià)估計(jì)會(huì)出現(xiàn)下滑，但整體趨勢(shì)不太會(huì)跌破2024年3季度的底部?jī)r(jià)格。

　　對(duì)于接下來(lái)的操作，我們維持前期對(duì)上海樓市逢低買(mǎi)入的建議。

　　是以2024年底成交價(jià)為錨點(diǎn)，+3%到5%為極限，買(mǎi)入高品質(zhì)500-2000萬(wàn)房產(chǎn)。

　　如果是想買(mǎi)房的，建議大家趁二季度經(jīng)濟(jì)下行，房東預(yù)期下降，在前期房東高掛牌價(jià)基礎(chǔ)上努力談價(jià)。

　　如果有房東因?yàn)榻?jīng)濟(jì)特別看空樓市，掛牌價(jià)有機(jī)會(huì)回落到去年10月水平的，可以入手。

　　關(guān)于賣(mài)房選擇，我們認(rèn)為，因?yàn)榇涡路績(jī)r(jià)格趨穩(wěn)和新房創(chuàng)新，刺激了置換者會(huì)在2025年入市，加快拋售。

　　500萬(wàn)以下不帶學(xué)區(qū)的剛需房，但凡同質(zhì)化嚴(yán)重的房子，大概率價(jià)格會(huì)持續(xù)低位。

　　甚至全年繼續(xù)陰跌5%左右。

　　所以置換者今年的第一要?jiǎng)?wù)是速度，加快賣(mài)差房子和老房子。

　　上海樓市的波動(dòng)本質(zhì)是政策與市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)博弈。

　　短期看，政策窗口期提供結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)；

　　長(zhǎng)期看，市場(chǎng)需依靠“供需再平衡”與“品質(zhì)升級(jí)”實(shí)現(xiàn)健康化。

　　接下來(lái)的上海樓市可能進(jìn)入房?jī)r(jià)的二次磨底期。

　　真正的贏家永遠(yuǎn)是那些把政策當(dāng)工具而非救命稻草的理性者。

　　此刻的上海灘，有人看見(jiàn)遍地黃金，有人聽(tīng)見(jiàn)泡沫破裂的輕響。您準(zhǔn)備如何下注？

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。