以史為鑒，知板塊興替。

今天，我們開門見山，從2022~2025年廈門島內各板塊的土拍樓面價看未來各板塊的房價走勢。而近年的走勢，對于廈門樓市而言，開始倒車了！

1、廈門2022~2025年島內土拍匯總：

①、五緣灣土拍：

五緣灣：2022年3月，樓面價：4.36萬/㎡，溢價率8.1%；

而2022年12月，樓面價4.77萬/㎡，溢價率6.1%。

另外兩幅以底價或者溢價率0.2%成交，那一年，五緣灣新盤的均價仍在7萬/㎡，二手房均價9萬/㎡以上。

其中，最為特殊的是，2022年，湖里區限價為7.18萬/㎡，出現了嚴重的一二手房倒掛。最終，不少樓盤捆綁2精裝包和2個80萬車位。

2022年，五緣灣供應了4幅地塊，土拍溢價率不高，而新房卻頂著限價熱銷，年度前5名均來自島內。

2023年，五緣灣再推3幅地塊。上半年，2幅地塊均觸發搖號，樓面價雙雙破5萬/㎡，最終由2家央企拿走。

而到了11月份，五緣灣再次拍地，溢價率為2.11%，樓面價4.62萬/㎡。

這一年，島內的價位逐步出現分化，不再全員無差別頂著限價外加車位裝修包熱銷，而個別地段出現在了6.5萬/㎡~6.9萬/㎡之間。

所謂的“橫久必D”。

隨著新盤供應量、長期限價影響，五緣灣南北兩區二手房的價位也出現了不同的走勢。

2024年，五緣灣土拍直接底價成交。

從2022~2025年看，五緣灣的樓面價因起拍較高，總體起伏不大，除了3幅央企5萬/㎡拿走之外，其余均在4.3~4.7萬/㎡之間。

巧合的是，破5萬/㎡的三幅，均為央企，而非本土房企。

②、湖邊水庫土拍：

2022年，湖邊水庫風生水起，有再造一座島內新城的全新氣勢，接連供應3幅地塊，是島內除了五緣灣之外，土拍最多的板塊。2022年湖邊水庫片區的整體樓面價4.2萬/㎡左右。

這一年，湖邊水庫片區二手房7.1~7.9萬/㎡左右。

2023年，隨著土拍的新盤逐步入市，供應量增加，二手房價位開始逐步回落。

2024年，湖邊水庫的二手均價回到了4字頭，趨近于當初的樓面價。

③、思明：

與湖里不同的是，思明湖濱壹里、湖濱四里的土拍出讓均是一波三折，甚至壹里曾在樓市熱門時期出現流拍現象。當然，并非地段原因，而是出讓條件太過嚴苛。

2022年，思明的5幅地塊溢價率為0.5%、11%、11.6%和15%（觸發搖號），而觸發搖號的幾個項目開盤也非常迅速就售罄。尤其是島西的項目，老思明的購買力和認可度仍然不容小覷，不少人一直聲稱廈門要東升西落，但是千萬級別的豪宅購買力，卻在樓市內用真金白銀投票。

思明這幾年出讓的土拍，除了近期項目，大多已經售罄。

思明的落戶群體為94萬左右，落戶比例接近88%，是廈門過去十年中落戶門檻最高的區域，卻也是人口落戶轉化率最高的區域。

從總的土拍節奏來說，思明的新盤，都是控制在一東一西分別出讓，最大化避免同質化競爭，最大程度宏觀給樓盤儲備客群。

也恰是因為思明很多老牌的學區房溢價率高，導致整個廈門的均價居高不下，畢竟，曾經多個板塊10萬+的學區老破小，福建僅此一區。

讓人驚訝的是，思明20~30年前老舊社區的成交量，遠超其他5區。

后序：

所有樓盤、區域的性價比都需要通過參照物、對比來體現。

廈門的任何一個區域，價格對標體系已然形成，甚至無關島內外，都會牽一發而動全身，任何一座新城的興榮都將產生諸多連鎖反應，幾乎不可能有其他區域可以作壁上觀。