在房企江湖中，河北房企沒能形成派系，但也有華夏幸福和榮盛發(fā)展“雙雄”，其中榮盛發(fā)展一度被稱為“河北王”。

河北還有一個特殊稱呼——環(huán)京，在首都地產(chǎn)光環(huán)照耀下，河北房地產(chǎn)市場水漲船高，也成就了千億榮盛發(fā)展。但隨著地產(chǎn)行業(yè)下行，這位曾經(jīng)的“河北王”也難免虧損命運。

2024年，榮盛發(fā)展全年實現(xiàn)營業(yè)收入380.09億元，同比減少35.53%；歸 母 凈利潤虧損84.43億元。2021年至2024年，榮盛發(fā)展累計虧損金額已超過300億元 。

截至2024年末，榮盛發(fā)展資產(chǎn)負債率達86.08%，有息負債規(guī)模超600億元。年內(nèi)新增逾期債務本金3.91億元，累計逾期債務本息達30.9億元。此外，訴訟糾紛金額達23.22億元。

2024年，榮盛發(fā)展經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-16.96億元，投資及籌資活動現(xiàn)金流同樣為負。

面對危機，榮盛發(fā)展折價出售商業(yè)資產(chǎn)，但買方壓價嚴重，估值或低于賬面值50%。另外，榮盛發(fā)展宣布進軍新能源領域，計劃重組榮盛盟固利，并探索低空經(jīng)濟等新賽道，但短期內(nèi)難成支撐。

進入2025年，榮盛發(fā)展在年報中坦言，“2025年是公司實現(xiàn)脫危解困的攻堅之年，公司面臨的形勢更加艱險，任務更加艱巨，實現(xiàn)2025年的目標比任何時期都更有意義。”

2024年虧損84億

榮盛發(fā)展成立于1996年，并于2007年8月成功登陸深交所，成為河北省首家通過IPO上市房企。

在業(yè)績表現(xiàn)方面，榮盛發(fā)展上市以來成績斐然。2010年，公司銷售額首進“百億俱樂部”。2018年，榮盛發(fā)展銷售額首次突破千億，邁入千億陣營。

除了銷售業(yè)績的增長，榮盛發(fā)展在營業(yè)收入和凈利潤方面也表現(xiàn)出色。2019年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入709.12億元，同比增長25.80%；歸母凈利潤91.20億元，同比增長20.57%。

2020年，盡管某些原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場造成巨大沖擊，但榮盛發(fā)展依然實現(xiàn)營業(yè)收入715.11億元，同比增長0.85%；歸母凈利潤約75.01億元。

在銷售方面，全年簽訂商品房銷售合同面積1174.45萬平方米，同比增長6.96%；合同金額1270.97億元，同比增長10.18%。

步入2021年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨政策調(diào)控與市場波動的雙重壓力。但榮盛發(fā)展實現(xiàn)全口徑合同銷售金額1345.6億元，同比增長5.9%。

同時，榮盛發(fā)展“三條紅線”指標全面轉(zhuǎn)綠，現(xiàn)金短債比為1.05，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為69.49%，凈負債率為58.89%。

不過，這一年榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入472.43億元，同比下降 33.94%；歸母凈利潤為-49.55億元，同比減少166.06%，首次出現(xiàn)虧損。

進入2022年，榮盛發(fā)展更是經(jīng)歷了一道難關。該公司當年實現(xiàn)營業(yè)收入317.93億元，同比下降明顯；歸母凈利潤虧損163.11億元。

2023年，榮盛發(fā)展實現(xiàn)扭虧，凈利潤錄得3.85億元。然而，這一盈利被市場視為“短暫喘息”，因同期扣非凈利潤僅3.19億元，且現(xiàn)金流仍為負值。

2024年成為榮盛發(fā)展最艱難的一年。全年歸母凈利潤虧損84.44億元，同比暴跌2293%。值得注意的是，前三季度虧損14.25億元，第四季度單季虧損超70億元。

債務爆雷何時上岸？

盡管出現(xiàn)巨額虧損，但榮盛發(fā)展也展現(xiàn)出了積極向善的一面。

4月22日晚間，榮盛發(fā)展披露債務重組最新進展，計劃搭建“摯享平臺”及“至啟平臺”兩大輕資產(chǎn)運營主體，以平臺股權抵償約160億元債務。

榮盛發(fā)展的債務危機源于2021年。當時行業(yè)下行壓力增大，銷售回款難題逐漸顯現(xiàn)，榮盛發(fā)展資金鏈緊張局面日益加劇。

進入2023年，榮盛發(fā)展的債務問題開始浮出水面。2023年1月30日，中國民生銀行公告顯示，榮盛發(fā)展“20榮盛地產(chǎn)MTN001”未按期足額兌付本息，該票據(jù)發(fā)行金額10億元，債項余額9.4億元，違約金額0.78億元，后續(xù)展期仍未足額兌付。

2024年12月10日，榮盛發(fā)展“20榮盛地產(chǎn)MTN003”未能如期兌付本息約16.78億元，發(fā)行金額13.8億元。

其銀行間交易市場到期未支付的中期票據(jù)及定向債務融資工具本金與利息合計達26.25億元，且兩只中資離岸債存續(xù)余額8.470億美元也已違約。

面對困境，榮盛發(fā)展積極尋求解決方案。2025年3月25日，公司發(fā)布公告，擬制定以股抵債方案，通過梳理整合酒店管理、代建運營、商業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)服務等優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)子公司的部分股權作為償債資源，用于化解金融債務和經(jīng)營債務等。

目前，榮盛發(fā)展已完成“摯享平臺”搭建，該平臺整合廊坊盛元臻享酒店管理公司99%股權及廊坊盛筑臻享建設工程公司100%股權，主要開展酒店管理及代建運營業(yè)務，第三方機構(gòu)預測其估值達460億元，債權人可將不超過92億元債權轉(zhuǎn)換為平臺不超過20%股權或收益權。“摯享平臺”已完成下屬公司股權注入。

而“至啟平臺”目前處于籌備階段，未來將注入商業(yè)管理及產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務資產(chǎn)，預測估值340億元，債權人將持有的不超過68億元債權對應換取“至啟平臺”不超過20%股權或相應收益權。

兩大平臺合計可化解160億元債務，涉及工程施工方、供應商、債券持有人等經(jīng)營及金融債權人，債權人通過持股平臺間接持有雙平臺股權，債權金額及持股比例將根據(jù)選擇動態(tài)調(diào)整。

重組完成后，相關債權將轉(zhuǎn)入合并報表范圍內(nèi)的平臺公司，榮盛發(fā)展無需直接清償。

“河北王”光環(huán)褪去

在房地產(chǎn)行業(yè)的跌宕起伏中，這家曾經(jīng)的“河北王”曾經(jīng)無限輝煌，如今卻面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。

榮盛發(fā)展的創(chuàng)始人耿建明，1962年出生于江蘇南京六合區(qū)。1980年，他入伍成為00362部隊的基建工程兵。1985年，耿建明隨部隊轉(zhuǎn)業(yè)至河北廊坊，進入城建總公司。

1995年，耿建明辭去職務，創(chuàng)立榮盛實業(yè)有限公司。1997年，榮盛承建廊坊北排渠工程，耿建明親自駐守工地，最終以最快速度和最高標準完成任務，在當?shù)卮蝽懨枴?/p>

1998年，耿建明首次涉足房地產(chǎn)業(yè)，推出南京六合的方州花園項目。此后，榮盛在廊坊陸續(xù)開發(fā)錦繡家園、阿爾卡迪亞等項目，逐步站穩(wěn)腳跟。

2003-2006年，耿建明帶領榮盛在廊坊創(chuàng)建高端社區(qū)阿爾卡迪亞，進一步推動公司發(fā)展。2007年，榮盛發(fā)展成功在深圳交易所上市。

上市后，榮盛發(fā)展開啟高速發(fā)展模式。2010年，銷售額首進“百億俱樂部”，并涉足金融行業(yè)，成立榮盛泰發(fā)（北京）投資基金管理股份有限公司。

2014年，榮盛發(fā)展開始多元化布局，加大在生態(tài)旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生、產(chǎn)業(yè)新城、商業(yè)地產(chǎn)等方面的投資。

到2017年，榮盛康旅已簽約30余個項目，布局“6+N”框架，涵蓋大北京、大上海、大海南、大黃山、大華中、大西南區(qū)域，甚至計劃拓展到歐洲區(qū)域。

2018年，榮盛發(fā)展銷售額首次突破千億，邁入千億陣營，在行業(yè)內(nèi)風光無限。

然而，好景不長，榮盛發(fā)展的多元化擴張逐漸顯現(xiàn)出弊端。龐大的前期投入量、漫長的收入回報期、高難度的運營挑戰(zhàn)，讓榮盛康旅項目舉步維艱。資產(chǎn)負債率一路走高，從2012年的76.56%增至2017年的84.68%。

2018年之后，環(huán)京樓市下行，疊加涉房金融政策收緊等因素，榮盛發(fā)展遭受重創(chuàng)。過去4年，榮盛發(fā)展累計虧損額超過300億元。股價也大幅下跌，一度逼近1元，瀕臨退市。

如今，榮盛發(fā)展債務重組迎來巨大進展，仍公司在困境中掙扎，未來充滿不確定性。

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