文：澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

4月25日政治局會(huì)議指出：“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。”

2024年9月以來，我國房地產(chǎn)政策持續(xù)放松。2025年一季度房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的政策效果初現(xiàn)，市場交易改善。2025年1-3月全國新建商品房銷售面積同比降幅收窄至3.0%，降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市整體表現(xiàn)較好，一季度新建商品房銷售面積增長18.4%，市場交易趨于活躍，但受貿(mào)易戰(zhàn)等沖擊，4月熱度減弱。

當(dāng)前特朗普關(guān)稅戰(zhàn)沖擊我國外貿(mào)，作為最大的內(nèi)需——提振樓市意義重大，股市樓市回升的財(cái)富效應(yīng)將帶動(dòng)消費(fèi)。

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，是提振經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵抓手：

1）房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，2024年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比例6.3%；

2）房地產(chǎn)開發(fā)投資是我國固定資產(chǎn)投資的重要部分，2024年房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重約19.5%，即每年全國進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的資金中，1/5份額投入了房地產(chǎn)業(yè)；

3）房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)家電、裝修、家居等60余個(gè)上下游行業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)完全拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP約10萬億元；

4）土地財(cái)政是地方主要財(cái)力來源，2023年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入的26.3%，地價(jià)占房價(jià)6成左右；

5）房地產(chǎn)業(yè)解決我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)大量就業(yè)，2023年房地產(chǎn)業(yè)仍直接解決我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)就業(yè)近1500萬。

短期看，三招可救地產(chǎn)：

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平。

2）持續(xù)降息，配合降低相關(guān)稅費(fèi)、中介費(fèi)等，減少購房成本。

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續(xù)其他一線城市也應(yīng)該逐步全面放開。2025年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

相信經(jīng)過實(shí)質(zhì)有力措施，房地產(chǎn)一定能避免硬著陸，實(shí)現(xiàn)軟著陸，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和民生改善貢獻(xiàn)力量。

1 “926”以來政策持續(xù)加碼，促樓市止跌回穩(wěn)

2024 年9月以來，我國房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)加碼，中央密集出臺(tái)政策組合拳，釋放“穩(wěn)地產(chǎn)”強(qiáng)信號(hào)；地方政策以全面松綁限購與創(chuàng)新模式為重點(diǎn) ，一線及強(qiáng)二線城市政策松綁力度空前，形成示范效應(yīng)。

中央穩(wěn)樓市：

2024年9月24日，央行聯(lián)合金管局推出“金融新五條”，要求全國首套及二套住房首付比例下限統(tǒng)一降至15%，取消二套房貸利率下限，并宣布存量房貸利率普遍下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)；延長房企經(jīng)營性物業(yè)貸款、存量融資展期等政策至2026年底。

2024年9月25日，財(cái)政部發(fā)布保障性住房建設(shè)專項(xiàng)補(bǔ)助方案，新增保障性住房再貸款額度3000億元，明確中央財(cái)政全額承擔(dān)地方國企收購存量住房改保租房的成本。

2024年9月26日，政治局會(huì)議首次提出“守牢防風(fēng)險(xiǎn)底線，加速推進(jìn)市場止跌回穩(wěn)”，明確要求核心城市限購政策應(yīng)調(diào)盡調(diào)，縮短保障性住房項(xiàng)目建設(shè)審批周期至30日以內(nèi)；

2024年11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》，政策包括加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，降低土地增值稅預(yù)征率下限等等。

2025年3月5日，《政府工作報(bào)告》指出，穩(wěn)住樓市股市。持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

地方穩(wěn)樓市：

2024年9月，一線城市松綁限購，釋放“風(fēng)向標(biāo)”。廣州全域取消限購，首周新房網(wǎng)簽環(huán)比增52%；上海外環(huán)外限購放松，非滬籍單身社保年限由3年降至1年；北京非京戶籍在京購房五環(huán)內(nèi)社保“5改3”,五環(huán)外“5改2”；深圳鹽田、龍崗等非核心區(qū)取消限購。

2024年四季度以來，二線城市全面解綁限購限售、財(cái)稅優(yōu)惠落地配合“以舊換新”等模式創(chuàng)新。杭州、成都、青島、濟(jì)南、長沙等城市全面取消限購、限售等限制性政策；蘇州、南京、杭州等城進(jìn)行了公積金提額、商貸利率差異化調(diào)整（如南京首套利率3%）；另外，天津“賣舊買新”契稅全額退還、青島取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，滿2年住房免征增值稅。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控在“限購松綁”后，轉(zhuǎn)向“財(cái)稅讓利”，通過降低交易成本和定向補(bǔ)貼激活供需兩端，為市場止跌回穩(wěn)提供關(guān)鍵支撐。

2025年一季度房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，市場交易繼續(xù)改善。2025年1-3月全國新建商品房銷售面積同比降幅收窄至3.0%，降幅比1-2月份收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積降幅收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)至2.0%。從30大中城市情況看，一季度新建商品房銷售面積增長2.9%。一線城市整體表現(xiàn)較好，一季度新建商品房銷售面積增長18.4%，市場交易趨于活躍。

2 作為最大的內(nèi)需——提振樓市是對(duì)沖貿(mào)易戰(zhàn)的好辦法

當(dāng)前特朗普關(guān)稅戰(zhàn)沖擊我國外貿(mào)，中國出口產(chǎn)業(yè)鏈短期壓力上升。特朗普2.0短短3個(gè)多月掀起全球貿(mào)易戰(zhàn)，對(duì)中國針對(duì)性最強(qiáng)。受關(guān)稅戰(zhàn)沖擊，我們更需要全力拼經(jīng)濟(jì)。2月和3月，特朗普以芬太尼為由，共計(jì)對(duì)所有中國輸美商品進(jìn)一步加征20%關(guān)稅；4月對(duì)中國加征對(duì)等關(guān)稅，累計(jì)對(duì)中國加征關(guān)稅幅度已經(jīng)高達(dá)145%，是本輪全球貿(mào)易戰(zhàn)被加征關(guān)稅最多的國家。“對(duì)等”關(guān)稅政策下，中國傳統(tǒng)出口行業(yè)產(chǎn)品，尤其是制造業(yè)、電子產(chǎn)品、紡織服裝、機(jī)械設(shè)備產(chǎn)品在美國市場的價(jià)格競爭力或受影響。

樓市是最大的內(nèi)需，股市樓市回升的財(cái)富效應(yīng)將帶動(dòng)消費(fèi)。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，聯(lián)系著上下游五十多個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)投資下行，影響著居民和企業(yè)部門資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)、“信心”問題等。

1）房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)

2024年房地產(chǎn)業(yè)增加值為8.5萬億元,占GDP的6.3%。自2003年以來，國務(wù)院18號(hào)文將房地產(chǎn)定位為支柱性產(chǎn)業(yè)。20年來，房地產(chǎn)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展火車頭之一。從房地產(chǎn)業(yè)GDP增加值看，2000-2023年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值由4849億元增加到8.5萬億元，房地產(chǎn)業(yè)占GDP比例由4.8%增加到6.3%，一般而言，在經(jīng)濟(jì)中占比超5%的行業(yè)可以成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2024年，受房地產(chǎn)行業(yè)下行周期、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化影響，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比例下調(diào)至6.3%，是2009年以來的歷史最低值，但依舊處于5%以上的支柱地位。

2）房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重五分之一

從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，受房地產(chǎn)周期調(diào)整影響，新開工持續(xù)低迷、房企拿地保持謹(jǐn)慎，2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資10萬億元，同比下降10.6%，但仍占固定資產(chǎn)投資的19.5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指房企本年完成的全部用于房屋建設(shè)、土地開發(fā)的投資額以及土地購置費(fèi)等的投資，屬于固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計(jì)范疇，進(jìn)而構(gòu)成GDP固定資本形成，說房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱毫不為過。

1998年住房制度全面市場化以來，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅增長。2000-2024年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資從4902億元到10萬億元，年均復(fù)合增長率為13.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從14.9%到19.5%，意味著每年全國進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的資金中，1/5份額投入了房地產(chǎn)業(yè)。

3）房地產(chǎn)帶動(dòng)幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值

房地產(chǎn)通過投資、消費(fèi)既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動(dòng)金融、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新的2020年投入產(chǎn)出表，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP10.0萬億元、直接拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬億元。分行業(yè)看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產(chǎn)完全拉動(dòng)的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高，高達(dá)51.2%、50.9%、47.1%。

4）地方政府依賴土地財(cái)政，房地產(chǎn)相關(guān)收入約占26.3%

在土地財(cái)政制度設(shè)計(jì)中，地方政府依賴土地財(cái)政，房地產(chǎn)的直接稅收及土地出讓收入貢獻(xiàn)可觀。2023年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入的26.3%，地價(jià)占房價(jià)6成左右。

從宏觀層面看，2023年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額：7.7萬億，其中國有土地出讓金收入5.8萬億，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)1.9萬億。2012-2019年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入從27.1%升至35.6%，后降至2023年的26.3%。2023年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅占商品房銷售額的65.6%。

從中觀城市看，選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等11個(gè)城市進(jìn)行房價(jià)構(gòu)成核算。2023年，土地成本占房價(jià)的49.7%，稅收成本占15.9%，建安費(fèi)用占比22.5%，企業(yè)毛收入為9.5%，土地成本加稅收成本占房價(jià)的6成左右。將2014-2023年房價(jià)增速對(duì)土地價(jià)格增速進(jìn)行回歸之后發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格每提高一個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，且土地成本上漲對(duì)房價(jià)上漲解釋力很強(qiáng)。

5）房地產(chǎn)業(yè)直接解決我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)就業(yè)近1500萬

房地產(chǎn)業(yè)解決我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)大量就業(yè)，雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整，但物業(yè)從業(yè)人數(shù)逆勢增長，2023年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)1440萬，相較2004年規(guī)模擴(kuò)大三倍。2004-2023年我國房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)由396萬增至1440萬，預(yù)估至2025年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1460萬。歷史上我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為社會(huì)提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)。根據(jù)我國最新的第五次全國經(jīng)濟(jì)普查，2023年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營從業(yè)人員分別占59%、19%、13%、8%。我們預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，上述占比將調(diào)整為60%、18%、13%、9%。

房地產(chǎn)帶動(dòng)上下游行業(yè)就業(yè)，房地產(chǎn)能夠帶動(dòng)上下游多個(gè)行業(yè)平均8%的就業(yè)彈性變化。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值帶來的就業(yè)吸納能力明顯，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)存在著很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)關(guān)系。商品房兼具投資和消費(fèi)屬性，產(chǎn)業(yè)鏈條長。房地產(chǎn)的完全消耗需求帶動(dòng)了商業(yè)、建筑等后周期行業(yè)，同時(shí)也帶動(dòng)了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)吸納人員就業(yè)。根據(jù)2020年投入產(chǎn)出表，房地產(chǎn)帶動(dòng)的就業(yè)彈性分別為：建筑業(yè)22.2%、租賃和商務(wù)服務(wù)9.6%、金融業(yè)4.3%、、制造業(yè)2.4%、電力煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)2.4%。

3 中長期房地產(chǎn)市場仍有較大空間

2025年4月，國務(wù)院總理李強(qiáng)在北京調(diào)研時(shí)定調(diào)“當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，我國房地產(chǎn)市場仍有很大的發(fā)展空間，要進(jìn)一步釋放市場潛力。”充分肯定了房地產(chǎn)行業(yè)的市場潛力，以及對(duì)我國內(nèi)需的帶動(dòng)效應(yīng)。

3月“好房子”首入政府工作報(bào)告，“好房子”建設(shè)將加速推進(jìn)。《政府工作報(bào)告》提到：優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房、推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高質(zhì)量發(fā)展論壇上首次提出“好房子”概念。此后，從中央到地方，一系列“好房子”政策出臺(tái)。

當(dāng)前，中國城鎮(zhèn)化率66.2%，加上改善型需求，房地產(chǎn)市場還有較大空間。我們連續(xù)6年在《中國住房存量報(bào)告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場未來需求下降，但中長期仍有發(fā)展空間。根據(jù)我們的測算，2024-2030年，我國住房需求總量約65億平，年均新增住房需求約9.3億平/年，并不會(huì)大幅下跌至較低水平。

我們預(yù)計(jì)2024年，我國年新增城鎮(zhèn)居住需求約9.4億平，其中剛性需求3.4億平、改善性需求3.6億平、更新需求2.4億平；預(yù)計(jì)到2030年，我國住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.9億平。從結(jié)構(gòu)來看，2024-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。

4 三招可救地產(chǎn)：組建5萬億住房銀行、持續(xù)降息、全面放開限購

短期看，三招可救地產(chǎn)。

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財(cái)政、開發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問題，同時(shí)解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，方向是對(duì)的，但3000億資金規(guī)模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運(yùn)維成本，總體成本較高，地方收購動(dòng)力不足，可以從以下四方面進(jìn)行完善。

利率方面，當(dāng)前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國企收儲(chǔ)的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當(dāng)前設(shè)立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項(xiàng)目期限長、回款期限長達(dá)15-30年，因此收儲(chǔ)相關(guān)資金期限要與項(xiàng)目回收期匹配；

規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲(chǔ)模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，我們認(rèn)為要將全國住房去化周期壓縮至18個(gè)月內(nèi)，所需的資金總量要加碼至5萬億；

監(jiān)管方面，收儲(chǔ)來的商品房定位為廉租房、保障房，要強(qiáng)化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關(guān)于組建住房銀行收儲(chǔ)的必要性》）

2）持續(xù)降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費(fèi)，減少購房成本，為居民減負(fù)，并通過降準(zhǔn)等降低銀行負(fù)債成本。LPR下降、加點(diǎn)部分下降導(dǎo)致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調(diào)房貸利率下限，疊加LPR下調(diào)，新增房貸利率步入“3時(shí)代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準(zhǔn)、繼續(xù)下調(diào)存款利率等方式進(jìn)行配合。

調(diào)降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個(gè)bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；

調(diào)降方式，上一輪方式是變更合同條款，調(diào)降加點(diǎn)部分，本輪調(diào)降是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺(tái)；

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市也應(yīng)該漸近全面放開。廣州已經(jīng)全面放開，后續(xù)深圳、上海可以全面放開限購，北京可以先放開五環(huán)外和大戶型的限購。以支持剛需和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，應(yīng)該盡快調(diào)整此前的收緊措施，防止資產(chǎn)負(fù)債表衰退。當(dāng)前房地產(chǎn)從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，不用擔(dān)心取消限購引起市場過熱，當(dāng)前正是放松限購的良機(jī)。今年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。