文：蔡壘磊

現在房子“買完就虧”應該已經是個共識了吧？年初還有好幾個人在后臺問我，說好像有幾個城市的量起來了，是不是房價要回暖了？到現在基本沒人再問這種問題了。死心吧，房子就是救一救，新房出個高價，土拍出個高價，然后二手房繼續下跌，就這樣。

我知道近些年一直有一些聲音，叫“盡管房價下跌是共識，但一線核心地段永不跌，核心學區永不跌”——是不是經常聽到？似乎這就是尚方寶劍，就不管你市場行情如何，這么說肯定錯不了。但世上有只漲不跌的東西嗎？反正我沒見過，違背客觀規律的東西，是一定會回歸的。

道理很簡單，如果真的永不跌，只漲不跌，那不管它多貴，是中國的有錢人不夠多嗎？你多少錢一套，1個億夠嗎，不夠就2個億？只漲不跌嘛，那全中國的富豪就不應該把錢放在別的地方了，還分散什么投資，都懟里邊兒不就完了嗎？什么時候是個盡頭？沒有下一個富豪愿意接盤的時候，那不還是要崩盤？所以扯啥犢子呢，它在邏輯上就是個偽命題。

什么是核心？我前兩天還看到某書上一堆寧波人為了寧波的核心是三江口還是東部新城而吵個不停，這個說那個是老古董，那個說這個是鄉下人——別的城市也差不多，現在的城市都是多中心，你什么核心地段，怎么定義“核心”呢？我只要周圍繁華，啥都有，我就是核心，北京，上海，杭州，都換了多少次核心了，你去看看30年前哪里是核心，現在呢？

告訴你吧，富人在的地方，才是核心，而富人是會根據城市的發展節奏而遷徙的，遷徙的底氣在于人家有錢，而不是人家有房，OK?企業家，藝術家，明星，這幫人一搬走，原先的核心就成了破爛，幾十年后，剩下一堆老人在住——你不會以為富人想住那堆破磚爛瓦的隔壁吧？以前這些房子值錢，是因為能拆，能賠，房子本身是低層，在大拆大造的年代，開發商把它變成超高層，轉手就能掙錢，于是愿意賠超級高價——這不代表房子本身有多值錢，而那塊土地所謂的值錢，也是因為土地上只有一兩戶人家，平攤下來才值錢，你平攤給幾十層住戶試試？沒利潤誰來拆？沒人拆，就連垃圾都不如。

當小區逐漸都變成高層和超高層以后，我們就要明白，拆遷這件事就別期待了，而沒有拆遷，還哪來的核不核心地段，過幾十年全是貧民窟，外墻脫落，景觀差，層高低，設計過時，得房率低，內褲亂掛，甚至垃圾都隨處亂堆，很可能還得為了繼續使用而交錢大修——但我知道國人是沒這個習慣的，超高層那么多住戶也是不可能統一的，所以要么在貧民窟爛死，要么搬走，處理掉這些不知道還能不能算資產的東西。

承認吧，中國絕大部分人，是“消費”不起這么貴的大件的，你看豪車有幾個人買就知道了。房子一旦不拆遷，帶來的就全是成本，后續的維修，日常的物業費——正常住1000萬以上房子的人，一年至少交幾萬塊的物業費，好一點更貴，然后是房產稅，折舊，維修，你算一下中國有多少人愿意每年花10幾萬去住這樣的房子，更別提還有因“持有這個房子”而不得不放棄的這筆錢本可以產生的資產利得——一來一回，你每年至少得花30萬以上住在那里。好笑的是這種價格的房子，很多卻不是高收入的精英階層在住，有的甚至是普通老年人在住，這符合常理嗎？服務必然是很差甚至可以說是沒服務的——花大價錢買房，卻沒錢買服務，最后擠在貧民窟，這就是當高層房子成了消費品以后的終局，管你地段如何。

房子為什么還要跌？因為太多人還沒有從消費的角度去買房，太多人還沒有逐年折舊的觀念，太多人還算不清自己的居住成本，這就意味著他們還在“越級買房”，他們在消費一個不屬于他們消費的東西，這些都是需要回歸的——而理念回歸的最大表現，就是跌價，把對應的房子，給到對應愿意消費的人群，和他們的收入水平相適應。

前兩天我看到有人提了個建議，說現在二手房之所以難賣，之所以價格卷到政策托不住，是因為太多新房還在出，所以建議不要再出新房了——這件事他搞錯了本質，如果不出新房了，你以為他們有閑情逸致去幫你托二手房價格？做夢吧，是有新房賣，有錢收，才有動力“順便”幫你托一托價格；一旦新房不賣了，賣不動了，就該直接收你錢了，你還想著人家給你托價格，想啥呢。

二手房，在當下這個時期，一定是越來越便宜的，而租售比，也最終會和發達國家齊平，現在的房價還遠未到達最低點。中國的租售比為什么不合邏輯？都是炒上來的，因為以前大家都覺得買房不是消費，是投資，所以只要能上車的就瘋狂上車，tm把家里6個錢包都用上去付首付，這也能叫“買得起”？所以租售比就特別夸張，而正因為這群人無腦沖了，房價一漲，于是租售比就更加夸張了。但現在經濟進入了衰退期，大家在大城市開始找不到太多機會了，收入下降，于是正好相反，進入了負面螺旋——旋到什么時候為止？到大家開始拿它消費為止，到一個年收入10萬的人，應該自住一套100萬左右的房子為止——如果大家都高于這個消費標準，就說明還得回歸。

一定要記得，過了大拆大造時代，就沒有什么“一線核心地段”是可以穩穩買入的，因為隨著時間的推移，大多數房子的價值是會不斷趨近于0的，大家都要做好純消費的準備。如果這個消費標準竟然超過了你10年甚至20年的收入？那就準備好為你的認知買單吧。

（完）

我是蔡壘磊，感謝你的閱讀。