今天，保利發展做了一件全行業關注的事：

他們第一次面向全體社會公眾，核心高管出鏡公開直播年度業績發布會

要知道過去在地產行業，業績會往往是面向專業投資者和專業媒體，大多都要身份審核認證才能看，通常不會開放給一般大眾，尤其央企更是謹慎對待。

而今年，保利發展卻在全行業都小心應對年報發布的時候，選擇公開、坦誠的溝通，以行業引領者的開放之姿，為市場注入更多信心。

濤哥觀看了他們這一次直播，非常直觀的感受到以董事長劉平和總經理潘志華為核心的保利發展領導風采，他們的職業化素養、對行業的洞察確實很有地產引領者的風范。

通過直播能看到，保利發展2024年成績單亮點滿滿，多項指標引領行業，不僅交出一份高質穩健答卷，而且管理層對于未來信心滿滿。

濤哥也總結了下保利發展2024年財報的一些數據，經營、財務、產品都取得突出的成績——

穩居榜首的經營成果：業績連續居兩年行業第一、38個核心城市市占率7.1%行業第一、現金余額高達1342億行業第一；

穩健強大的財務底盤：新增融資成本僅2.92%行業最低區間，10億回購股票規模行業第一；

穩步升級的產品布局：三年拓展總規模4000億居行業第一、產品力排名躍升至行業第二。

今天濤哥就來跟大家聊聊，保利發展這份成績單背后的業績密碼與底層邏輯。

1

規模韌性：業績背后的“戰術密碼”

2024年，全國商品房銷售面積和金額分別同比下降12.9%和17.1%，百強房企銷售總額同比下滑30.6%，大量房企陷入債務危機。

這樣的市場環境下，保利發展以3230億銷售規模連續第二年蟬聯行業第一，并保持穩健的現金流與盈利。

這一成績的取得，絕非簡單依賴粗放發展與擴張，而是一場基于精準研判與動態平衡的戰術升級。

1）戰略前瞻：提前3年布局“去庫存”

早在2022年，保利發展就率先提出“五化”趨勢判斷，即去金融化、制造業化、極致專業化、功能民生化、競爭格局加劇分化。

當很多房企還在高歌猛進時，保利則先于行業調整戰略堅決“去庫存”：通過優化庫存管理、加快項目去化速度，減少“低效庫存”實現輕裝上陣。

據潘志華介紹，近三年保利發展累計去庫存1.35萬億。搶在市場前面收回了資金，保障了再投資的能力，同時也穩住了經營業績。

2024年其存量項目去化面積占比近六成，在手存量項目面積下降20%，增量項目銷售占比提升至60%。以前瞻性眼光在行業流動性危機中取得從容的發展主動權。

2）戰線聚焦：38座核心城市“精準卡位”

2021年開始，保利就調整戰線將資源向核心城市聚集，構建起結構性安全墊，由此帶來的銷售確定性也反應在2024年的銷售業績中。

2024年，保利38個核心城市銷售占比90%，提升2個百分點；38個核心城市整體市占率提升至7.1%，保持市場第一身位。

尤其是在最重要的14個核心一二線城市，保利市占率達10%以上，有16個城市連續三年排名當地市場前三，其中廣州排名第一、上海排名第二。

市占率提升背后，是保利以客戶為中心，通過優化產品結構、提升產品品質、滿足核心城市客戶需求，在關鍵戰線建立穩固的經營陣地，成為業績的保障。

3）戰術靈活：以銷定產的“動態平衡”

隨著市場難度加大，對房企運營管理能力提出更高挑戰，保利建立起了“銷售-回款-開工”的以銷定產精密齒輪——

一方面加強新開工項目精準客研定位，嚴格執行以銷定產；另一方面準確把握市場機會快速去化，并縮短回款周期。實現經營效率與現金流的最優化。

2024年，他們敏銳的抓住二季度和四季度的市場與政策機遇打響去化戰役，二季度去化1104億，四季度10月單月銷售額423億，展現出驚人的爆發力。

憑借著戰略前瞻、戰線聚焦、戰術靈活，保利發展實現經營性現金流63億，連續七年為正且保持良好盈利水平。

2024年末，其貨幣資金余額達1342億，穩居全行業第一，真正實現“有質量的規模”，確保了公司在市場波動中的發展韌性。

2

財務定力：穩健發展的“管理內功”

當不少頭部房企深陷債務泥潭時，保利發展的財務底盤卻越來越健康且強大。

融資成本創新低、資產負債率連續4年下降、長期債務占比提升、綜合成本持續優化…

在濤哥看來，這些成績并非輕易實現，而是“央企信用”與市場化“管理內功”的雙重加持。

1）融資心法：練就資金成本“護城河”

多數房企融資成本還在5-6%的2024年，保利發展的新增融資成本低至2.92%，連3都不到。綜合融資成本大幅下降46個BP至3.1%，屬于行業最低區間。

憑借領先的AAA信用評級，保利不僅融資渠道暢通，且多元化融資成本持續創新低：去年公司債利率最低至2.2%，中票利率最低至2.3%，短期融資券利率最低2.02%…

這既是保利融資創新的成果，也反映出監管部門對優質房企利用資本市場推動行業筑底回升的大力支持。

2）債務優化：債務結構的“瘦身健體”

2024年保利在穩住規模、穩住利潤、穩住現金流的同時，還實現有息債務規模的有序壓降。

有息負債總額降至3488億，濤哥看了下比去年中期降低247億，資產負債率降至74.3%，三年以上長債占比提升至39.6%。

結合領先的規模與行業第一的現金余額，可以說保利完成了教科書級的“瘦身健體”：縮表但不失血，還越來越健康。

這也讓濤哥想起幾年前就有同行提出行業“縮表出清”，但很多房企即使知道也沒法穩住，這更加體現保利財務管理的穩健與高水準。

3）經營杠桿：成本費用的“精細管控”

在行業毛利率水平快速下降的大趨勢中，保利發展通過“精細管控”打響了利潤保衛戰。

一方面加強集采改革和科技應用，搭建智能化供應鏈系統，實現設計、采購、結算全過程一體化有效降本；另一方面以數字化手段優化內部管理實現提效。

憑借“向管理要效益”的精益精神，實現凈利潤97.4億，歸母凈利潤50億，在眾多百強房企和央國企都面臨虧損的艱難時刻，這份成績的含金量遠超數字本身。

以強大的融資能力、健康的債務結構、精細化成本管控，保利構建起穩健經營的財務底盤，成為其在寒冬中穿越周期的底氣。

3

品質升維：產品時代的“體系突圍”

當行業進入同質化競爭的正面肉搏時代，保利發展選擇了一條更困難但更可持續的道路——以煥新產品力重構競爭壁壘。

2024年，保利發展“天悅人和”產品體系全國落地，克而瑞年度產品力排名從第九躍升至全國第二，標志著保利已從“規模龍頭”進化為“品質標桿”。

而在這個突出成果背后，更有保利發展一連串值得學習的體系化突圍動作。

1）投資高效：聚焦核心“逆周期布局”

土地市場寒意未散的2024年，保利展現出“逆周期布局”的膽識與紀律，主動控制投資規模，聚焦核心城市拓展優質項目——

全年獲取項目37個，拓展總地價約683億，過去三年拓展總地價近4000億，總貨值約7350億，居行業第一。

其中99%的增量投資集中在38個核心城市，74%集中在北上廣，投資聚集度與質量極高，為其未來業績兌現提供了堅實的基礎。

在高質量投資加持下，保利發展甚至當年就收獲回報。2024年當年拓展當年開盤項目23個，平均首開市場僅4.3個月，銷售金額172億，體現出其投資兌現度和經營效率都極高，完全是行業領先水平。

2）產品迭代：引領品質時代“好房子”

今年以來“好房子”被寫入政府工作報告，保利早在2023年初便提出房地產進入“品質時代”并率先啟動產品力升級，推出“天悅人和”產品服務體系。

2024年，當同行紛紛在價格戰中內卷時，保利發展新產品體系已全面落地，取得“叫好又叫座”的市場反饋——

克而瑞產品力排名從躍升至全國第二，物業服務力央企首位，新產品系項目中7成首開銷售流速躋身板塊TOP2。

與此同時，保利還持續加強品質管理的體系化和標準化，編制品質全流程管理制度，強化全過程品質提升，確保前端展示和最終交付效果匹配一致，樹立起產品打造“又快又好”的核心競爭優勢。

3）第二曲線：加速構建“不動產生態鏈”

在開發主業長期承壓背景下，保利發展的“第二增長曲線”已初現崢嶸——

2024年，保利購物中心、寫字樓、酒店、租賃住房等經營資產項目累計開業534萬方，全年實現營業收入40億。

更值得關注的是，保利物業合同管理規模達到驚人的9.9億平方米，物業管理收入116.7億，同比增長15%，穩居物管行業頭部。

這些資產經營業務不僅成為收入與利潤的“穩壓器”，更為其開發主業注入新的動能，“不動產生態鏈”的構建，加速保利從開發商向城市運營商進化。

你會發現，保利在品質時代的突圍是立體的：短期靠高質量的土地獲取，中期靠高品質的好產品，長期有生態鏈全維加持，其價值邏輯非常清晰。

4

行業啟示：轉型破局的“保利之道”

在濤哥看來，保利發展這份2024年財報，不僅是一份業績總結，更是一部行業轉型啟示錄，讓我們看到未來房企生存與發展的3個要素：

第一，戰略前瞻決定生存底線

當同行沉迷規模擴張時，其果斷去庫存、調結構；當市場陷入恐慌時，其逆周期加碼核心城市。這種“早半步”的戰略前瞻性，是保利穿越周期的關鍵。

第二，管理顆粒度筑牢護城河

從融資成本下降到集采降本，保利證明了“向管理要效益”的永恒真理，去年至今他們在人效行業領先基礎又升級組織結構，始終保持領先的效能護城河。

第三，品質信仰定義未來終局

從產品力排名躍升TOP2到16.5萬套品質交付，保利重塑行業價值標準，未來的競爭不再是土地與資金的爭奪，而是品質信仰的終極較量。

業績會上，管理層分享了保利發展2025年的經營策略并對未來提出展望：

穩經營、提效益、求發展，未來2-3年將重塑一個新的保利發展

做優不動產開發，做大不動產的經營，做強不動產綜合服務，形成三大主業齊頭并進的業務格局。

更加讓人振奮的，是董事長劉平對行業趨勢以及保利發展長期競爭力的解讀：

“長期看行業將維持8-10萬億規模，改善性需求仍然有很大機會，隨著經濟調整，不動產估值一定會修復，所以要堅定對行業的信心?！?/strong>

在濤哥看來，保利發展選擇在這樣一個時刻做全公開的業績會直播，既是對自身足夠自信，也是希望以行業龍頭的身份為市場與同行們帶來信心。

正如劉平所說：“我們在這個行業做了30年，對這個行業充滿信心，人們對美好生活的向往是持續存在的，就看我們自己能不能適應。”

保利這次的高質量年報和坦誠溝通的業績會，為行業指明了前行方向，更為整個中國房地產樹立了信心與勇氣。

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