今天，保利發(fā)展做了一件全行業(yè)關(guān)注的事：

他們第一次面向全體社會公眾，核心高管出鏡公開直播年度業(yè)績發(fā)布會

要知道過去在地產(chǎn)行業(yè)，業(yè)績會往往是面向?qū)I(yè)投資者和專業(yè)媒體，大多都要身份審核認證才能看，通常不會開放給一般大眾，尤其央企更是謹慎對待。

而今年，保利發(fā)展卻在全行業(yè)都小心應(yīng)對年報發(fā)布的時候，選擇公開、坦誠的溝通，以行業(yè)引領(lǐng)者的開放之姿，為市場注入更多信心。

濤哥觀看了他們這一次直播，非常直觀的感受到以董事長劉平和總經(jīng)理潘志華為核心的保利發(fā)展領(lǐng)導風采，他們的職業(yè)化素養(yǎng)、對行業(yè)的洞察確實很有地產(chǎn)引領(lǐng)者的風范。

通過直播能看到，保利發(fā)展2024年成績單亮點滿滿，多項指標引領(lǐng)行業(yè)，不僅交出一份高質(zhì)穩(wěn)健答卷，而且管理層對于未來信心滿滿。

濤哥也總結(jié)了下保利發(fā)展2024年財報的一些數(shù)據(jù)，經(jīng)營、財務(wù)、產(chǎn)品都取得突出的成績——

穩(wěn)居榜首的經(jīng)營成果：業(yè)績連續(xù)居兩年行業(yè)第一、38個核心城市市占率7.1%行業(yè)第一、現(xiàn)金余額高達1342億行業(yè)第一；

穩(wěn)健強大的財務(wù)底盤：新增融資成本僅2.92%行業(yè)最低區(qū)間，10億回購股票規(guī)模行業(yè)第一；

穩(wěn)步升級的產(chǎn)品布局：三年拓展總規(guī)模4000億居行業(yè)第一、產(chǎn)品力排名躍升至行業(yè)第二。

今天濤哥就來跟大家聊聊，保利發(fā)展這份成績單背后的業(yè)績密碼與底層邏輯。

1

規(guī)模韌性：業(yè)績背后的“戰(zhàn)術(shù)密碼”

2024年，全國商品房銷售面積和金額分別同比下降12.9%和17.1%，百強房企銷售總額同比下滑30.6%，大量房企陷入債務(wù)危機。

這樣的市場環(huán)境下，保利發(fā)展以3230億銷售規(guī)模連續(xù)第二年蟬聯(lián)行業(yè)第一，并保持穩(wěn)健的現(xiàn)金流與盈利。

這一成績的取得，絕非簡單依賴粗放發(fā)展與擴張，而是一場基于精準研判與動態(tài)平衡的戰(zhàn)術(shù)升級。

1）戰(zhàn)略前瞻：提前3年布局“去庫存”

早在2022年，保利發(fā)展就率先提出“五化”趨勢判斷，即去金融化、制造業(yè)化、極致專業(yè)化、功能民生化、競爭格局加劇分化。

當很多房企還在高歌猛進時，保利則先于行業(yè)調(diào)整戰(zhàn)略堅決“去庫存”：通過優(yōu)化庫存管理、加快項目去化速度，減少“低效庫存”實現(xiàn)輕裝上陣。

據(jù)潘志華介紹，近三年保利發(fā)展累計去庫存1.35萬億。搶在市場前面收回了資金，保障了再投資的能力，同時也穩(wěn)住了經(jīng)營業(yè)績。

2024年其存量項目去化面積占比近六成，在手存量項目面積下降20%，增量項目銷售占比提升至60%。以前瞻性眼光在行業(yè)流動性危機中取得從容的發(fā)展主動權(quán)。

2）戰(zhàn)線聚焦：38座核心城市“精準卡位”

2021年開始，保利就調(diào)整戰(zhàn)線將資源向核心城市聚集，構(gòu)建起結(jié)構(gòu)性安全墊，由此帶來的銷售確定性也反應(yīng)在2024年的銷售業(yè)績中。

2024年，保利38個核心城市銷售占比90%，提升2個百分點；38個核心城市整體市占率提升至7.1%，保持市場第一身位。

尤其是在最重要的14個核心一二線城市，保利市占率達10%以上，有16個城市連續(xù)三年排名當?shù)厥袌銮叭渲袕V州排名第一、上海排名第二。

市占率提升背后，是保利以客戶為中心，通過優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)品品質(zhì)、滿足核心城市客戶需求，在關(guān)鍵戰(zhàn)線建立穩(wěn)固的經(jīng)營陣地，成為業(yè)績的保障。

3）戰(zhàn)術(shù)靈活：以銷定產(chǎn)的“動態(tài)平衡”

隨著市場難度加大，對房企運營管理能力提出更高挑戰(zhàn)，保利建立起了“銷售-回款-開工”的以銷定產(chǎn)精密齒輪——

一方面加強新開工項目精準客研定位，嚴格執(zhí)行以銷定產(chǎn)；另一方面準確把握市場機會快速去化，并縮短回款周期。實現(xiàn)經(jīng)營效率與現(xiàn)金流的最優(yōu)化。

2024年，他們敏銳的抓住二季度和四季度的市場與政策機遇打響去化戰(zhàn)役，二季度去化1104億，四季度10月單月銷售額423億，展現(xiàn)出驚人的爆發(fā)力。

憑借著戰(zhàn)略前瞻、戰(zhàn)線聚焦、戰(zhàn)術(shù)靈活，保利發(fā)展實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流63億，連續(xù)七年為正且保持良好盈利水平。

2024年末，其貨幣資金余額達1342億，穩(wěn)居全行業(yè)第一，真正實現(xiàn)“有質(zhì)量的規(guī)模”，確保了公司在市場波動中的發(fā)展韌性。

2

財務(wù)定力：穩(wěn)健發(fā)展的“管理內(nèi)功”

當不少頭部房企深陷債務(wù)泥潭時，保利發(fā)展的財務(wù)底盤卻越來越健康且強大。

融資成本創(chuàng)新低、資產(chǎn)負債率連續(xù)4年下降、長期債務(wù)占比提升、綜合成本持續(xù)優(yōu)化…

在濤哥看來，這些成績并非輕易實現(xiàn)，而是“央企信用”與市場化“管理內(nèi)功”的雙重加持。

1）融資心法：練就資金成本“護城河”

多數(shù)房企融資成本還在5-6%的2024年，保利發(fā)展的新增融資成本低至2.92%，連3都不到。綜合融資成本大幅下降46個BP至3.1%，屬于行業(yè)最低區(qū)間。

憑借領(lǐng)先的AAA信用評級，保利不僅融資渠道暢通，且多元化融資成本持續(xù)創(chuàng)新低：去年公司債利率最低至2.2%，中票利率最低至2.3%，短期融資券利率最低2.02%…

這既是保利融資創(chuàng)新的成果，也反映出監(jiān)管部門對優(yōu)質(zhì)房企利用資本市場推動行業(yè)筑底回升的大力支持。

2）債務(wù)優(yōu)化：債務(wù)結(jié)構(gòu)的“瘦身健體”

2024年保利在穩(wěn)住規(guī)模、穩(wěn)住利潤、穩(wěn)住現(xiàn)金流的同時，還實現(xiàn)有息債務(wù)規(guī)模的有序壓降。

有息負債總額降至3488億，濤哥看了下比去年中期降低247億，資產(chǎn)負債率降至74.3%，三年以上長債占比提升至39.6%。

結(jié)合領(lǐng)先的規(guī)模與行業(yè)第一的現(xiàn)金余額，可以說保利完成了教科書級的“瘦身健體”：縮表但不失血，還越來越健康。

這也讓濤哥想起幾年前就有同行提出行業(yè)“縮表出清”，但很多房企即使知道也沒法穩(wěn)住，這更加體現(xiàn)保利財務(wù)管理的穩(wěn)健與高水準。

3）經(jīng)營杠桿：成本費用的“精細管控”

在行業(yè)毛利率水平快速下降的大趨勢中，保利發(fā)展通過“精細管控”打響了利潤保衛(wèi)戰(zhàn)。

一方面加強集采改革和科技應(yīng)用，搭建智能化供應(yīng)鏈系統(tǒng)，實現(xiàn)設(shè)計、采購、結(jié)算全過程一體化有效降本；另一方面以數(shù)字化手段優(yōu)化內(nèi)部管理實現(xiàn)提效。

憑借“向管理要效益”的精益精神，實現(xiàn)凈利潤97.4億，歸母凈利潤50億，在眾多百強房企和央國企都面臨虧損的艱難時刻，這份成績的含金量遠超數(shù)字本身。

以強大的融資能力、健康的債務(wù)結(jié)構(gòu)、精細化成本管控，保利構(gòu)建起穩(wěn)健經(jīng)營的財務(wù)底盤，成為其在寒冬中穿越周期的底氣。

3

品質(zhì)升維：產(chǎn)品時代的“體系突圍”

當行業(yè)進入同質(zhì)化競爭的正面肉搏時代，保利發(fā)展選擇了一條更困難但更可持續(xù)的道路——以煥新產(chǎn)品力重構(gòu)競爭壁壘。

2024年，保利發(fā)展“天悅?cè)撕汀碑a(chǎn)品體系全國落地，克而瑞年度產(chǎn)品力排名從第九躍升至全國第二，標志著保利已從“規(guī)模龍頭”進化為“品質(zhì)標桿”。

而在這個突出成果背后，更有保利發(fā)展一連串值得學習的體系化突圍動作。

1）投資高效：聚焦核心“逆周期布局”

土地市場寒意未散的2024年，保利展現(xiàn)出“逆周期布局”的膽識與紀律，主動控制投資規(guī)模，聚焦核心城市拓展優(yōu)質(zhì)項目——

全年獲取項目37個，拓展總地價約683億，過去三年拓展總地價近4000億，總貨值約7350億，居行業(yè)第一。

其中99%的增量投資集中在38個核心城市，74%集中在北上廣，投資聚集度與質(zhì)量極高，為其未來業(yè)績兌現(xiàn)提供了堅實的基礎(chǔ)。

在高質(zhì)量投資加持下，保利發(fā)展甚至當年就收獲回報。2024年當年拓展當年開盤項目23個，平均首開市場僅4.3個月，銷售金額172億，體現(xiàn)出其投資兌現(xiàn)度和經(jīng)營效率都極高，完全是行業(yè)領(lǐng)先水平。

2）產(chǎn)品迭代：引領(lǐng)品質(zhì)時代“好房子”

今年以來“好房子”被寫入政府工作報告，保利早在2023年初便提出房地產(chǎn)進入“品質(zhì)時代”并率先啟動產(chǎn)品力升級，推出“天悅?cè)撕汀碑a(chǎn)品服務(wù)體系。

2024年，當同行紛紛在價格戰(zhàn)中內(nèi)卷時，保利發(fā)展新產(chǎn)品體系已全面落地，取得“叫好又叫座”的市場反饋——

克而瑞產(chǎn)品力排名從躍升至全國第二，物業(yè)服務(wù)力央企首位，新產(chǎn)品系項目中7成首開銷售流速躋身板塊TOP2。

與此同時，保利還持續(xù)加強品質(zhì)管理的體系化和標準化，編制品質(zhì)全流程管理制度，強化全過程品質(zhì)提升，確保前端展示和最終交付效果匹配一致，樹立起產(chǎn)品打造“又快又好”的核心競爭優(yōu)勢。

3）第二曲線：加速構(gòu)建“不動產(chǎn)生態(tài)鏈”

在開發(fā)主業(yè)長期承壓背景下，保利發(fā)展的“第二增長曲線”已初現(xiàn)崢嶸——

2024年，保利購物中心、寫字樓、酒店、租賃住房等經(jīng)營資產(chǎn)項目累計開業(yè)534萬方，全年實現(xiàn)營業(yè)收入40億。

更值得關(guān)注的是，保利物業(yè)合同管理規(guī)模達到驚人的9.9億平方米，物業(yè)管理收入116.7億，同比增長15%，穩(wěn)居物管行業(yè)頭部。

這些資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)不僅成為收入與利潤的“穩(wěn)壓器”，更為其開發(fā)主業(yè)注入新的動能，“不動產(chǎn)生態(tài)鏈”的構(gòu)建，加速保利從開發(fā)商向城市運營商進化。

你會發(fā)現(xiàn)，保利在品質(zhì)時代的突圍是立體的：短期靠高質(zhì)量的土地獲取，中期靠高品質(zhì)的好產(chǎn)品，長期有生態(tài)鏈全維加持，其價值邏輯非常清晰。

4

行業(yè)啟示：轉(zhuǎn)型破局的“保利之道”

在濤哥看來，保利發(fā)展這份2024年財報，不僅是一份業(yè)績總結(jié)，更是一部行業(yè)轉(zhuǎn)型啟示錄，讓我們看到未來房企生存與發(fā)展的3個要素：

第一，戰(zhàn)略前瞻決定生存底線

當同行沉迷規(guī)模擴張時，其果斷去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)；當市場陷入恐慌時，其逆周期加碼核心城市。這種“早半步”的戰(zhàn)略前瞻性，是保利穿越周期的關(guān)鍵。

第二，管理顆粒度筑牢護城河

從融資成本下降到集采降本，保利證明了“向管理要效益”的永恒真理，去年至今他們在人效行業(yè)領(lǐng)先基礎(chǔ)又升級組織結(jié)構(gòu)，始終保持領(lǐng)先的效能護城河。

第三，品質(zhì)信仰定義未來終局

從產(chǎn)品力排名躍升TOP2到16.5萬套品質(zhì)交付，保利重塑行業(yè)價值標準，未來的競爭不再是土地與資金的爭奪，而是品質(zhì)信仰的終極較量。

業(yè)績會上，管理層分享了保利發(fā)展2025年的經(jīng)營策略并對未來提出展望：

穩(wěn)經(jīng)營、提效益、求發(fā)展，未來2-3年將重塑一個新的保利發(fā)展

做優(yōu)不動產(chǎn)開發(fā)，做大不動產(chǎn)的經(jīng)營，做強不動產(chǎn)綜合服務(wù)，形成三大主業(yè)齊頭并進的業(yè)務(wù)格局。

更加讓人振奮的，是董事長劉平對行業(yè)趨勢以及保利發(fā)展長期競爭力的解讀：

“長期看行業(yè)將維持8-10萬億規(guī)模，改善性需求仍然有很大機會，隨著經(jīng)濟調(diào)整，不動產(chǎn)估值一定會修復(fù)，所以要堅定對行業(yè)的信心。”

在濤哥看來，保利發(fā)展選擇在這樣一個時刻做全公開的業(yè)績會直播，既是對自身足夠自信，也是希望以行業(yè)龍頭的身份為市場與同行們帶來信心。

正如劉平所說：“我們在這個行業(yè)做了30年，對這個行業(yè)充滿信心，人們對美好生活的向往是持續(xù)存在的，就看我們自己能不能適應(yīng)。”

保利這次的高質(zhì)量年報和坦誠溝通的業(yè)績會，為行業(yè)指明了前行方向，更為整個中國房地產(chǎn)樹立了信心與勇氣。

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