青島李滄有這樣一個百年城中村——曉翁村，十多年來，這個城中村的拆遷改造幾經提上日程，卻遲遲未能啟動，這個位于地鐵站旁的百年老村，在高樓林立的城市中顯得格外破舊。

▲李滄區曉翁村內景

1、

曉翁村拆遷最新計劃

關于曉翁村拆遷的官方說法，近年在政府在線問政平臺和媒體訪談中多次出現。早在2023年初，青島市自然資源和規劃局副局長滕軍紅就明確表示，曉翁村片區已列入全市城市更新三年攻堅行動計劃，李滄區政府計劃于2024年啟動曉翁片區改造的前期研究。2024年12月，李滄區代理區長傅躍鑫在“民生在線”訪談中介紹，過去兩年李滄區已有戴家、長澗、十梅庵、東南渠4個城中村啟動改造并進展良好，但剩余的板橋坊、曉翁村、曲戈莊、河北4個城中村，因各種原因暫未啟動。傅區長強調將秉持“成熟一個推進一個”的原則，適時啟動剩余城中村的改造工作。

▲曉翁村現狀

由此可見，截至2024年底，曉翁村的拆遷啟動時間仍未有明確的官方確定日期，只是被列入規劃并等待條件成熟。 到了2025年，這一情況似乎依舊未有實質改變。在4月29日的一次在線交流中，有網友再次詢問“曉翁村何時能拆遷？”時，青島市規劃局副局長薛洪利的答復，還是建議咨詢李滄區城市建設管理局，稱需待李滄區政府明確拆遷改造計劃后，規劃部門才能按程序開展工作。言下之意，目前具體啟動時間尚未敲定，最終要看李滄區的部署。

2、

曉翁村改造難，為何遲遲未拆？

李滄區的城中村改造，在青島是出了名的進度慢、難度大。剩余尚未拆遷的曉翁村與板橋坊、曲戈莊、河北四個城中村，共同點是改造難度極大，在全區甚至全市都算 “釘子戶”式的存在。

產權復雜，歷史遺留問題多

曉翁村內房屋的權屬情況復雜，很多房產證性質不一，村民家庭析產分戶情況繁雜。這使得摸清產權、達成拆遷補償協議變得異常困難。李滄區政府早在2017年的答復中就坦陳，曉翁村片區房屋產權和分戶問題較多，改造難度大。這些歷史遺留問題需要大量時間調查、梳理，成為改造路上的第一道坎。

收益平衡難，缺乏資金和開發商興趣

由于曉翁村原有建筑密度高、人口不少，但改造受到規劃限制，項目很難實現盈虧平衡。換句話說，征地拆遷補償成本高，而改造后出售房產的收益有限，開發商介入缺乏盈利空間，資金缺口讓社會資本望而卻步。此前曾有開發企業介入測算，但因成本無法平衡最終知難而退。李滄區官方也在2024年承認，剩余幾個城中村之所以未啟動，就是由于“盈虧平衡有缺口”，簡單講就是賠錢買賣沒人干。

曾受凈空限制，規劃遲遲批不下來

曉翁村地處李滄區西部，附近多年來存在滄口機場的凈空高度限制。早些年，低空限高導致該片區無法建設高層樓房，如果拆遷改造只能蓋多層、小高層，容納的回遷房有限，村民安置困難，開發收益也更低。直到滄口機場搬遷提上議程，這一硬約束才逐步消除。然而凈空限制的解決并不意味著立即開工，片區控規調整、土地利用規劃審批等程序性工作也需要時間。官方透露截至2024年末，曉翁村所在片區的控制性詳細規劃仍未批復，客觀上制約了項目實質推進。

綜合來看，產權、資金、規劃三大難題疊加，使曉翁村拆遷改造成為一道“老大難”問題：群眾有強烈意愿，政府有美好規劃，但現實條件一時難以滿足，只能一推再推。

3、

村民的無奈與期盼

拆遷遲遲不啟動，最直接受影響的就是還居住在村里的村民們。曉翁村至今仍保留著上世紀的村落風貌：低矮的平房、狹窄的巷道、雜亂的環境，與周邊現代化的高樓小區形成鮮明反差。由于改造預期懸而未決，不少房屋多年失修，村民也不愿投入大筆資金翻修老宅，導致整個村莊破敗不堪。

▲曉翁村現狀

曉翁村里有些年久失修的老房子已經坍塌，成為名副其實的危房。雨天漏雨、冬天漏風的狀況在一些老屋時有發生，村民只能臨時搭棚堵漏，居住安全令人擔憂。 除了房屋破舊，村內基礎設施和環境同樣令人頭疼。街道坑洼不平，排水管網老化，經常出現積水和堵塞；垃圾雜物隨意堆放，環境“臟亂差”曾一度飽受詬病。村民們對此也頗多怨言：“啥時候拆遷？總不能讓我們一直住在這破地方吧！”

4、

期待城中村改造新模式

曉翁村拆遷難，除了自身因素，還離不開外部大環境的影響。這里所說的大環境，主要就是近年來青島乃至全國房地產市場的變化。城中村改造往往需要引入社會資本、通過房地產開發來平衡成本，因此樓市的冷暖直接關系改造推進的快慢。

回顧過去幾年，中國樓市經歷了過熱到降溫的過程。青島市的房地產市場也在調控中逐漸回歸理性，新房成交放緩、土地拍賣遇冷的現象時有發生。對于像曉翁村這樣的改造項目，如果是在樓市紅火、開發商競相拿地的時期，或許很容易就吸引投資推進。但偏偏近年市場低迷，開發商普遍資金鏈緊張、拿地意愿不強，政府要找到愿意承擔曉翁村改造的企業并非易事。

一位業內研究人士指出，新一輪城中村改造需要“靈活的改造方式”，并非過去那種純粹的大拆大建模式。這意味著，在當前市場環境下，政府可能需要更多財政投入或創新改造模式，而不能完全指望房地產開發的盈利來驅動。

青島市住房和城鄉建設局有關負責人也曾表示，對舊村改造要充分論證改造方式，既要考慮拆除重建，也可探索保留改造并舉的途徑。這番表態意味深長：也許未來曉翁村的改造，并不會是傳統商品房開發的套路，而可能融入保障房建設或政府主導改造的新模式。

▲曉翁村現狀

曉翁村的拆遷改造，牽動著千余名村民的安居夢想，也關系著李滄區城市更新的最后一塊拼圖。如今，隨著政策的推動和問題的逐步解決，我們有理由相信，這個百年老村終將迎來華麗蝶變的一天。