北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

請問，既然商品價格是由供需決定的，那北京如此高房價的需求在哪里？誰會需要這么貴的房子？我也是做銷售的，第一堂課就是商品價格不由賣家決定，不是商家想賣多高就能賣多高的，而是要由買家消費者決定，得看人家愿意掏多少錢買。一包煙一瓶水，不是超市標(biāo)價1000塊錢就有人買的，顧客如果只愿意出10塊錢，那說明這東西就值10塊錢。

那請問北京的房子，以我現(xiàn)在租的這套房為例，如果賣的話據(jù)說能賣900萬，但房東根本就賣不掉，所以只好分成四間房出租，每間只租3000塊錢，合計1.2萬，他的投資回報率只有1.3%，連銀行利息都達(dá)不到。那這套房的真實價值是多少？我們租房的是真需要這套房的，但我們四個人加起來估計也只有*百萬元錢，所以這套房的真實價格就應(yīng)該是*百萬，以下。對不對？

章哥：

1、商品價格確實是由供需決定的，北京房子的需求分成三部分：有錢+想買+有資格，滿足這三條就算需求，否則就不是需求。

租客對于房子來說是“需要”，但如果錢不多，或者是不想買，再或者是沒資格，那都不算需求，對房價就沒有直接影響。

2、誰會需要這么貴的房子？認(rèn)為還不太貴的人唄。這世上的奢侈品多了，我也凈是想不通的。比如LV的塑料馬甲，巴黎世家的乞丐裝，還有豪車游艇和私人飛機(jī)什么的，最不可理解的就是大師們的書畫作品，都什么人在買？誰會需要這么貴的玩意兒？但就是有人買唄，咱們的不理解，其實是人家對自身事物的解決方案，不需要別人理解。

3、商品價格由買家決定，這只能說是部分情況吧，在供大于求，或商家必須賣而顧客不必須買的時候，價格由買家決定。但在大多數(shù)情況下，價格都是各方博弈的結(jié)果。您可能只聽了第一堂課，或者是只能理解這入門課程，但其實后邊的課程還多著呢。

比如一瓶水吧，在超市里1塊錢，在飯館里2塊錢，在酒店里5塊錢，夜總會里10塊錢，到了沙漠還或許100塊錢呢，價格是由誰決定的？

4、房東根本賣不掉？也或許是不想賣吧。北京的存量住宅是800多萬套，掛牌率長期在1.5%左右，最多2%，10多萬套而已，您覺得沒掛牌的是賣不掉還是不想賣？

這邏輯也可以放在您身上，是買不起北京的房子，還是不想買？您可以說不想買，但也有可能是買不起吧？

5、投資回報率1.3%，這數(shù)值不對吧？總價900月租金1.2萬，租售比是750，租金收益率是1.2*12/900=1.6%，所以您計算錯了。如果這套房是老破小，那應(yīng)該是學(xué)區(qū)房，價格中包含30%以上的學(xué)區(qū)溢價，甚至更高，哪兒的房子啊，學(xué)區(qū)價值這么高？

當(dāng)然，即便是1.6%也或許達(dá)不到同期銀行利息。但其中包含學(xué)區(qū)溢價啊，如果剔除溢價，那這套房的真實收益率在2%以上，甚至2.5%，即便是再減去物業(yè)費供暖費等成本，也能和銀行利息差不多了吧？那還要什么自行車？

6、您這四個租客能湊出*百萬，所以房價就只能價值*百萬？這屬于強(qiáng)盜邏輯了，那您哥兒幾個要負(fù)債*百萬呢，房東白送房子還得替你們還錢嗎？

您這是零元購思維，我窮我有理。我還是那句話，您這叫“需要”，不是“需求”。您或許還需要高薪工作呢，也或許需要白富美，但達(dá)不到人家的要求就只能都是“需要”而已，不算需求。

7、總之需求和需要不是一回事兒，理想和現(xiàn)實也不是一回事兒。這世界上的事兒“存在既合理”，未必說是真有什么道理，而是自有其運行邏輯。

有的人能理解，有的人不能理解，但這世界沒必要非得讓所有人都理解，因為所有人都只能理解自己認(rèn)知范圍之內(nèi)的事兒。您能理解了嗎？不理解就算了。

僅供參考。

借這話題多說一句，商品價格由消費者決”，這個概念是“日本大榮集團(tuán)老板中內(nèi)功”在80年代提出的。大榮當(dāng)年在日本的地位和口碑，約等于咱們的胖東來吧。也就是大榮在大阪的占有率非常高，而且是憑借著誠信+慈善+善待員工+薄利多銷來經(jīng)營的。老板中內(nèi)功不僅是企業(yè)家，也是當(dāng)時日本的哲學(xué)家布道者，地位基本等同于松下幸之助。

但是，當(dāng)年他提出的這個觀點，讓日本乃至全世界企業(yè)界都覺得很顛覆。因為日本是當(dāng)時成本控制做的最好的國家，他們憑借著“再擰一把干毛巾”的精神，硬是頂住了“廣場協(xié)議”后日元升值的壓力，企業(yè)成本并沒有增加太多，在國際上的市場占有率仍然非常高。當(dāng)時日本的觀點是：商品價格，由企業(yè)控制成本的能力決定。

那中內(nèi)功又為什么提出“商品價格由消費者決定”呢？

因為中國唄，當(dāng)時中國已經(jīng)從引進(jìn)過時設(shè)備以滿足內(nèi)需，發(fā)展到提升質(zhì)量發(fā)展工業(yè)品出口的時代。雖然大部分仍然是“三來一補(bǔ)”的小企業(yè)，但整體規(guī)模非常大。

而日本在廣場協(xié)議后，向東盟各國轉(zhuǎn)移的是技術(shù)型生產(chǎn)線，向中國轉(zhuǎn)移的是低端生產(chǎn)線，所以成本能做到更低。

因此中內(nèi)功才有底氣讓消費者定價，背后的邏輯是“中國人非常便宜，便宜到無底線，能讓日本消費者花最少的錢，得到最好的商品”。

所以明白了吧，讓消費者定價真不算太好的觀點，其背后必定是要壓榨制造業(yè)的勞動人民群體。當(dāng)年是日本壓榨中國企業(yè)，現(xiàn)在呢？難道咱們也要壓榨誰嗎？

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。