樓市冰火兩重天：有人房子縮水 外資卻在"撿便宜"

最近北京一位央企員工發現，自家2018年買的房子比最高點時跌了23%。可就在同個時間段，美國基金公司卻花38億在上海靜安區買下兩棟寫字樓。

這種價值認知的撕裂，折射出當前樓市輿論戰的復雜性——高盛報告引發的"40%跌幅論"與住建部"市場整體平穩"的官方表態形成鮮明反差。

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高盛報告的底層邏輯建立在對三項核心指標的測算：

第一，全國房子庫存要賣32個月才能清空，比2016年"漲價去庫存"時期延長了2.4倍；

第二，居民部門杠桿率到63%，比2008年翻了3.2倍；

第三，全國城鎮家庭96%都有房，想買房的人越來越少。

這些數據也不是虛構的，比如國家統計局數據顯示，今年1-5月，三四線城市住宅用地流派率41%，某大房企在洛陽的項目去化周期長達58個月。但問題在于，高盛直接把日本房地產泡沫破裂的數據套用在中國，卻忽略了兩國根本的不同——

野村證券對比研究顯示，中國老百姓62%的錢在房子里，而日本泡沫時期這個比例高達78%，咱們的抗風險能力其實更強。

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住建部最新監測的數據則描繪出另一幅畫面：

在30個重點城市，改善型住房成交占比，較2020年漲了21%，深圳18萬/平的豪宅照樣秒光，但同期全國全國新房均價微跌2.3%。

另外，土地市場更是兩極分化：北京海淀拍出15.6萬/平的地王，鄭州卻有地塊三次掛牌都遭遇流拍。

央媽調查顯示，開發貸資金78%都流向長三角、珠三角，這和高盛"全國普跌"的預言明顯矛盾。

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當然，資本市場的操作更讓人眼花繚亂。有外資投行上午發報告唱衰樓市，下午旗下基金就在上海狂買12億法拍房。

這種操作并不是孤例，今年一季度外資在中國買樓的錢暴漲89%，其中六成專挑"問題資產"下手。

由此可見，輿論戰背后的利益鏈條逐漸清晰：原來他們先唱空推高開發商借錢成本，等房企撐不住賤賣資產時，再低價抄底。

某港資房企高管透露，境外美元債利率從8%飆到14%，就是這些做空機構集體唱衰的直接后果。

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普通老百姓的焦慮也在蔓延。成都某小區業主群里傳了個未經證實的爛尾消息，引發三天內63戶集體掛房出售。

這種恐慌似乎也具有傳染性——貝殼研究院監測顯示，政策敏感型購房者決策周期從45天縮短至22天，且超半數人會看網上言論做決定。

然而，社交媒體成為情緒放大器：某短視頻平臺"房價暴跌"話題播放量高達180億次，但調查發現六成視頻用三年前的素材，近三成數據都存在有誤。

這種信息混亂，導致居民對房價的預期指數劇烈波動，波動幅度創歷史新高。

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面對亂象，各地開始出招。杭州上線"透明房價"平臺，實時公布樓盤工程進度，使當地購房者決策周期延長至38天，結果退房率大降。

國家統計局也升級房價統計方式，新增12項細分指標。專業機構測算顯示，新算法下北上廣深的房價波動縮小到3%以內。較舊模型降低4.2個百分點。

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現在最吊詭的現象是：

一邊有人喊著房價要崩，一邊核心地段的優質資產被瘋搶。

官方數據顯示，前五個月，重點城市房租回報率回升到2.8%，說明市場正在自我調節。

不過，這場樓市大討論給我們提了個醒：在分化加劇的時代，簡單說"漲"或"跌"都不靠譜，只有看清區域差異，避開信息陷阱，才能不做市場博弈的"韭菜"。