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上海華發(fā)海上都薈

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近幾年開始，上海樓市的政策工具箱就不斷掏出各種“救市工具”：

上海首套房利率降低+認(rèn)房不認(rèn)貸+外環(huán)外單身限購放松+首貸首付降低+LPR利率持續(xù)下調(diào)，直接邁向“3”字時代！

首套：LPR-10BP=3.85%

二套：LPR+30BP=4.25%（主城）

LPR+20BP=4.15%（六區(qū)+臨港）

公積金：首套：3.1%

二套：3.575%

對于購房者而言，“真金白銀”的政策才是最有吸引力的。新政手段如此誘人，許多持幣觀望的購房者已經(jīng)坐不住了，屬于他們的最佳置業(yè)時機就是現(xiàn)在！此時不買更待何時？

因此很多小伙伴都在后臺留言詢問，剛需想要現(xiàn)在上車是不是好時機？有沒有什么價格合適、交通方便、品質(zhì)過硬的項目值得推薦？小編做足了功課，在400-500萬總價段內(nèi)，首推“華發(fā)海上都薈”！

1、市場罕見的“雙軌交”正地鐵盤

華發(fā)海上都薈距離9號線洞涇站直線距離僅約400米，12號線西延伸段（在建）直線距離約500米。

項目位置示意圖，僅供參考

9號線，直達(dá)漕河涇、徐家匯等地區(qū)；12號線西延伸段（在建），貫穿莘莊、七寶、漕河涇、徐匯濱江、內(nèi)環(huán)中央活動區(qū)、北外灘、東外灘一直到浦東金色中環(huán)帶的金橋副中心。

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外環(huán)外區(qū)域軌交盤本來并不多，軌交線路都是以規(guī)劃為主。在直線距離500米以內(nèi)的正軌交盤，更是鳳毛麟角，更不用說坐擁“雙軌交”的樓盤，更是罕見！放眼整個松江目前就僅此一個！即是放到整個外郊環(huán)來看，也是不多見的！

雙軌交的優(yōu)勢不言而喻，不僅能帶動洞涇板塊轉(zhuǎn)型成為交通樞紐型的區(qū)域，對于未來無論是產(chǎn)業(yè)升級或是人才吸引都起著至關(guān)重要的作用！同時，也意味著更大的板塊升值空間。毫不夸張的說，上車華發(fā)海上都薈不僅僅是擁有當(dāng)下，更是著眼未來！

洞涇板塊規(guī)劃有雙TOD，滬松公路站的未來灣TOD和劉五公路站的生態(tài)科技城TOD！

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兩大TOD都是集地鐵上蓋商業(yè)、高品質(zhì)科創(chuàng)辦公、綜合文化中心、高端教育配套和古鎮(zhèn)特色商業(yè)等多功能于一體的綜合性城市地標(biāo)。

2、國企匠心的超配品質(zhì)

項目雙面臨河，融入華發(fā)優(yōu)+體系5.0理念，打造酒店式入戶大堂+星空頂?shù)叵萝噹?建面約2000㎡社區(qū)配套等；

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示范區(qū)泳池僅作展示，具體以實際交付為準(zhǔn)

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星空頂?shù)叵萝噹靸H作展示，具體以實際交付為準(zhǔn)

高層+疊墅的產(chǎn)品搭配，更低密、更舒適，同時滿足剛需與改善，無疑是理想生活的更優(yōu)選！

3、松江價值高地中的“價格洼地”

洞涇板塊自身也值得期待！大片的未開發(fā)土地便于日后整體開發(fā)、成片發(fā)展，G60云廊的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃大多已經(jīng)落地招商。多重利好，板塊后續(xù)潛力難以匹敵！

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G60科創(chuàng)云廊效果圖

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效果圖僅供參考，以實際交付為準(zhǔn)

值此政策紅利之際，如若錯過，或許就要等下一個十年！

上海西南新一代高品質(zhì)封面之作

『華發(fā)海上都薈』

建面約101㎡3房高層

總價300萬起

建面約90-136㎡疊加

總價516萬起

火熱順銷中

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Part1

雙軌交匯+產(chǎn)業(yè)高地

板塊發(fā)展不可限量！

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9/12號線西延伸段（在建）雙軌交匯

華發(fā)海上都薈周邊有9/12號線（西延伸段在建），真正的雙軌交匯！眾所周知，9/12號線都是上海軌交網(wǎng)絡(luò)中重要的市區(qū)線路。地鐵9號線5站七寶商圈、8站漕河涇、11站徐家匯，可以快速通達(dá)上海西區(qū)多個核心商圈。

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區(qū)位示意圖僅供參考，以實際交付為準(zhǔn)

12號線（西延伸段在建）是時隔多年來，松江繼9號線之后迎來的第二條軌交地鐵線，預(yù)計開通后將進一步松江、閔行地區(qū)的出行條件，對于長三角G60科創(chuàng)走廊起到有效支撐作用。

軌交示意圖華發(fā)海上都薈售樓處電話?：400-833-6309【售樓熱線】???

而且12號線（西延伸段在建）進展飛速，從2022年6月批復(fù)，到8月規(guī)劃公示，再到12月底開始動工，12號線西延伸工程（在建）僅用了半年時間就走完了“前期流程”，預(yù)計建設(shè)工期為5年。

02

軌交沿線價格洼地，具有超高“性價比”

與此同時，華發(fā)·海上都薈在兩條軌道交通沿線還是“價格洼地”

9號線和12號線上，七寶板塊、莘莊板塊新房已經(jīng)約8萬+/㎡、漕河涇新房約11萬+/㎡、北外灘新房更是約14萬+/㎡、東外灘12萬/㎡。

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軌交沿線價格示意圖

即使聚焦到松江本地，松江新城新房、泗涇九亭次新房單價都已來到了5萬+，相比之下項目4.6萬/㎡的聯(lián)動價（含疊墅產(chǎn)品），著實有著超高的性價比！

03

松江“科創(chuàng)、生態(tài)、人文”三圈交匯C位

• 占據(jù)長三角G60科創(chuàng)走廊風(fēng)口產(chǎn)業(yè)

作為G60科創(chuàng)走廊的起點，洞涇在2017年就成功獲批國家火炬上海松江洞涇人工智能特色產(chǎn)業(yè)基地，成為國內(nèi)首個國家級人工智能特色產(chǎn)業(yè)基地。

2025年上海最新的房貸政策主要包括以下幾個方面?：

首付比例調(diào)整?：

首套房貸首付比例降至15%?，二套房貸首付比例調(diào)整至25%?1。

貸款利率調(diào)整?：

公積金貸款利率有所下調(diào)，5年以下（含5年）的個人住房貸款率為2.35%，5年以上的個人住房貸款率為2.85%；第二次公積金貸款的利率少于5年（包括5年）和5年以上的個人住房貸款率分別為2.775%和3.325%?1。

商業(yè)貸款利率也有所下降，存量房貸利率調(diào)整后，首套降至2.85%，二套降至3.325%?2。

購房資格條件?：

非本地戶籍家庭成員需持有有效的《上海市居住證》，并確保積分達(dá)到120分的標(biāo)準(zhǔn)。此外，還需連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿三年以上?3。

其他相關(guān)政策?：

央行將繼續(xù)實施降準(zhǔn)降息政策，預(yù)計上海房貸利率將大幅下調(diào)，購房成本顯著降低?

存量房貸利率也將迎來調(diào)整，減輕還貸壓力?

2025年上海房產(chǎn)市場的幾個關(guān)鍵點包括限購政策、貸款政策、房產(chǎn)稅稅率以及市場趨勢等。

限購政策

外地戶籍購買外環(huán)外住房的社保要求從3年改為1年?，居住證積分達(dá)標(biāo)+3年社保/個稅，購房資格同滬籍家庭。在臨港新片區(qū)工作，原有限購政策基礎(chǔ)上增購1套?

公司購買住房滿5年后方可出售?，境外注冊的公司在滬不能購買商品房。特殊人群如上海在讀博士和博士后、駐滬現(xiàn)役軍官等也有相應(yīng)的購房政策?

貸款政策

降低存量房貸利率?，首付比例也有所調(diào)整。首套住房首付為15%，二套住房首付為25%（嘉定、青浦、松江、寶山、臨港和金山為20%）?

個人公積金貸款?方面，繳存職工家庭名下在本市無住房、在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房貸款?

房產(chǎn)稅稅率

2025年上海新購住房的房產(chǎn)稅稅率根據(jù)住房單價不同而有所不同：

單價不超過94446元/平方米的住房?，適用稅率為0.4%

單價超過94446元/平方米的住房?，適用稅率為0.6%?

市場趨勢

房價趨勢?：2025年上海樓市將以“止跌回穩(wěn)”為主基調(diào)，優(yōu)質(zhì)板塊如濱江沿線、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)可能會出現(xiàn)5%-10%的溫和上漲?

新房供應(yīng)減少?：2024年上海土地出讓面積大幅下降，導(dǎo)致2025年內(nèi)環(huán)內(nèi)的新房供應(yīng)量同比減少20%，市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的新盤尤為稀缺?

00001. ?二手房市場?：二手房成交量回暖，性價比高的房源成為剛需和改善型買家的首選。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房和交通便利的房源依然受歡迎?

截至2022年底，洞涇人工智能企業(yè)數(shù)已達(dá)241家，這一切也是城市活力升級的原動力。（數(shù)據(jù)來源：科創(chuàng)上海）

• 厚積千年松江人文，緊鄰自然山林資源

項目西側(cè)、南側(cè)所屬區(qū)域正位于新城綠環(huán)青松生態(tài)廊道范圍內(nèi)，未來將形成寬約1公里的藍(lán)水綠植的大地景觀帶，向北依傍佘山國家旅游度假區(qū)。

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周邊生態(tài)示意圖

另外，有名的廣富林遺址公園、歡樂谷、辰山植物園、月湖雕塑公園，各類文旅資源舉步即享。

洞涇后發(fā)優(yōu)勢顯著：雙TOD規(guī)劃、優(yōu)質(zhì)教育資源

相對九亭、泗涇等土地開發(fā)基本完成的區(qū)域，洞涇的發(fā)展確實相對較晚，但大量的建設(shè)用地讓其具有成片開發(fā)的后發(fā)優(yōu)勢。與此同時，洞涇的商業(yè)、教育等配套也在不斷升級完善中！

洞涇2035總規(guī)示意圖，僅供參考華發(fā)海上都薈售樓處電話?：400-833-6309【售樓熱線】???

依托12號線西延伸段（在建），洞涇迎來雙TOD規(guī)劃——滬松公路站的洞涇未來灣TOD和劉五公路站的生態(tài)科技城TOD！

滬松公路站的未來灣TOD

以“洞涇未來灣”、12號線西延伸段TOD開發(fā)為商業(yè)發(fā)展核心，加快推進東部房產(chǎn)片區(qū)商業(yè)地塊出讓、西部大居片區(qū)商業(yè)項目投入使用，增強地區(qū)商業(yè)活力，力爭成為松江北部地區(qū)商業(yè)新增長極。支持新零售品牌線下首店、綜合性云購物平臺等領(lǐng)域建設(shè)，大力發(fā)展“五型經(jīng)濟”。

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洞涇未來灣整體效果圖

劉五公路站的生態(tài)科技城TOD

劉五公路站的生態(tài)科技城TOD規(guī)劃，集地鐵上蓋商業(yè)、高品質(zhì)科創(chuàng)辦公、綜合文化中心、高端教育配套和古鎮(zhèn)特色商業(yè)等多功能于一體的綜合性TOD，形成洞涇超級數(shù)字場景的標(biāo)桿示范區(qū)。

這兩個TOD是誕生洞涇未來地標(biāo)的地方，通過12號線與G60科創(chuàng)走廊、莘莊工業(yè)區(qū)完美一線牽，形成洞涇宜居宜業(yè)的新高地！

華二+洞涇外國語實驗學(xué)校

華東師范大學(xué)第二附屬中學(xué)松江實驗學(xué)校（華二），已經(jīng)于2023年開工建設(shè)，這是一所師資配置很強的9年一貫制學(xué)校；

還有洞涇外國語實驗學(xué)校（24年9月建成后擬加入華東師范大學(xué)松江基礎(chǔ)教育集團，將和華二松江實驗享受同等待遇）等，全面提升板塊教育能級（以上提及學(xué)校，非學(xué)區(qū)配套承諾，具體教育資源應(yīng)以政府實際規(guī)劃及要求為準(zhǔn)）。

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華師大二附中松江實驗學(xué)校效果圖

因此，華發(fā)海上都薈不僅占據(jù)松江G60科創(chuàng)走廊前沿核心位置，還是“生態(tài)圈”和“人文圈”交匯的C位！更有2大TOD綜合體規(guī)劃+華二松江實驗學(xué)校（九年一貫制學(xué)校）等優(yōu)質(zhì)資源加持！

項目位置示意圖

華發(fā)海上都薈作為板塊內(nèi)的產(chǎn)品標(biāo)桿項目，區(qū)位優(yōu)勢+便捷交通+國企匠心產(chǎn)品力，每一點都讓項目更具有突出的價值，也更值得入手！

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Part2華發(fā)海上都薈售樓處電話?：400-833-6309【售樓熱線】???

450萬級松江品質(zhì)封面之作

超佳景觀設(shè)計+近2000㎡社區(qū)配套

華發(fā)海上都薈由北向南打造了三種不同類型的產(chǎn)品，北面設(shè)計為18層高層，中部設(shè)計6層疊加，南面為4層疊加。

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整個地塊呈現(xiàn)北高南低布局，豐富了層次感，最大程度地保證了每種產(chǎn)品南向的采光及景觀面。

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現(xiàn)代感十足的“高顏值”立面

項目邀請了諸多知名設(shè)計團隊來共同打造，在建筑外立面的設(shè)計上采用了現(xiàn)代設(shè)計風(fēng)格，打造現(xiàn)代簡潔風(fēng)格的高層立面形象，設(shè)計立足于材料和色彩的種族與調(diào)和，建筑與場所形成一種動態(tài)的和諧，摒棄了過于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡化了線條，兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代，追求高貴、淳樸、簡潔，以其優(yōu)雅、唯美的姿態(tài)，平和而富有內(nèi)涵的氣韻，營造出居室主人高雅身份。

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在立面材質(zhì)選擇上，以淺色涂料及灰色涂料搭配為主，門頭局部采用石材及鋁板，色彩以暖白色與香檳色為基調(diào)，突出端莊、高雅的風(fēng)范。在細(xì)部上采用比較簡潔精致的設(shè)計，采用一些現(xiàn)代的設(shè)計語匯，在建筑上增加現(xiàn)代時尚元素，增加了城市生活氣息。

02

國際景觀設(shè)計團隊，打造純美園林

在景觀設(shè)計上，邀請朗道國際景觀設(shè)計傾力打造。朗道國際景觀設(shè)計專注于人居、商業(yè)、酒店、旅游地產(chǎn)等諸多領(lǐng)域的景觀規(guī)劃與設(shè)計，致力于創(chuàng)造具有國際前沿視野的高品質(zhì)景觀作品。屢獲CREDAWARD地產(chǎn)設(shè)計大獎（首個中國地產(chǎn)行業(yè)的國際性設(shè)計大獎）。華發(fā)海上都薈售樓處電話?：400-833-6309【售樓熱線】???

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其上海代表作品：上海融創(chuàng)濱江壹號院、上海萬科中興路一號、上海萬科翡翠濱江都是上海知名標(biāo)桿項目。

社區(qū)以“都市園林，無界生活”為概念，開放更多的街角空間給市民，創(chuàng)造開放，生活活力的城市街角空間，滿足全齡段的社交需求。

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同時內(nèi)向造景，景觀最大化，共享景觀資源，實現(xiàn)樓棟均好性。園林式布局，通過多重景觀營造層次豐富的趣味空間。

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近2000㎡社區(qū)配套，生活無憂

華發(fā)海上都薈自帶約2000㎡社區(qū)配套，致力于打造業(yè)主第二會客廳，現(xiàn)在的售樓處在交付后將會成為鄰里空間的一部分，所見即所得的場景更讓業(yè)主安心！

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示范區(qū)僅作展示，具體以實際交付為準(zhǔn)

配套的鄰里中心內(nèi)還將配備有泳池、健身房！同時項目社區(qū)內(nèi)部還配置下沉式花園、懸浮客廳、咖啡書吧、兒童游樂室、生鮮超市等。可以說，僅自帶的這些配套就可以滿足業(yè)主日常生活基本所需。

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Part3

優(yōu)質(zhì)戶型滿足多元需求

甄選國際一線品牌

華發(fā)海上都薈四期推出建面約83-136㎡的高層&疊墅戶型！從戶型設(shè)計到裝修品質(zhì)，對購房者而言都是一場品質(zhì)盛宴！

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高層+疊加戶型，更多元化的選擇

高層戶型都是建面約101㎡戶型，做到了3房一步到位，購房者也無需更多糾結(jié)，同時還可獲得更統(tǒng)一的圈層；

F/G戶型為建面約101㎡的3房飛機戶型，臥室分布在客廳兩邊，動靜分區(qū)很好地保障了家庭成員的私密性。

G戶型：閱·見 建筑面積約101㎡，三房兩廳兩衛(wèi)

F戶型：遠(yuǎn)·見 建筑面積約101㎡，三房兩廳兩衛(wèi)

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客餐廳廚一體化+大尺度觀景陽臺，整個公區(qū)幾乎沒有面積浪費，南北通透，同時三開間朝南，戶型的采光和通風(fēng)條件優(yōu)越。U字型廚房的設(shè)計，符合人體操作動線。主臥套房設(shè)計，自帶衣帽間和獨立衛(wèi)生間，舒適度與私密性兼具；全臥室飄窗，延展了空間尺度感！

H戶型的3房設(shè)計，特點在于大尺度的景觀邊廳設(shè)計，搭配超大陽臺，營造超大的客廳景觀面！ 全臥室飄窗、干濕三分離、U字型廚房設(shè)計，細(xì)節(jié)同樣不落下！

H戶型：瞰·見 建筑面積約101㎡，三房兩廳兩衛(wèi)

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除了高層戶型，項目還有建面約90-136㎡疊墅戶型。疊加的優(yōu)點非常多，相較于大平層，疊加區(qū)域分割清晰，會客區(qū)、休息區(qū)等可以明顯區(qū)分開，互不干擾。同時，居住的私密性強，給到墅居的空間感，得房率相較于高層產(chǎn)品也更高。作為居住業(yè)態(tài)的高階形態(tài)，舒適度和儀式感也更勝一籌！

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甄選國際一線品牌，“精致且實用”

高層產(chǎn)品更是精裝修交付，新風(fēng)、地暖、空調(diào)三大件統(tǒng)統(tǒng)配齊，且均配置一線國際大牌，如新風(fēng)選用霍尼韋爾（或同等檔次其他品牌），地暖+空調(diào)是AO史密斯（或同等檔次其他品牌）；衛(wèi)生間潔具則是配置全套的科勒（或同等檔次其他品牌）；

廚房配備西門子（或同等檔次其他品牌）燃?xì)庠?抽油煙機，且貼心的加配了洗碗機，并且洗碗機還做了隱藏式處理，高級感不言而喻。

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『華發(fā)海上都薈』

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上海華發(fā)海上都薈

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2025年上海最新的房貸政策主要包括以下幾個方面?：

首付比例調(diào)整?：

首套房貸首付比例降至15%?，二套房貸首付比例調(diào)整至25%?1。

貸款利率調(diào)整?：

公積金貸款利率有所下調(diào)，5年以下（含5年）的個人住房貸款率為2.35%，5年以上的個人住房貸款率為2.85%；第二次公積金貸款的利率少于5年（包括5年）和5年以上的個人住房貸款率分別為2.775%和3.325%?1。

商業(yè)貸款利率也有所下降，存量房貸利率調(diào)整后，首套降至2.85%，二套降至3.325%?2。

購房資格條件?：

非本地戶籍家庭成員需持有有效的《上海市居住證》，并確保積分達(dá)到120分的標(biāo)準(zhǔn)。此外，還需連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿三年以上?3。

其他相關(guān)政策?：

央行將繼續(xù)實施降準(zhǔn)降息政策，預(yù)計上海房貸利率將大幅下調(diào)，購房成本顯著降低?

存量房貸利率也將迎來調(diào)整，減輕還貸壓力?

2025年上海房產(chǎn)市場的幾個關(guān)鍵點包括限購政策、貸款政策、房產(chǎn)稅稅率以及市場趨勢等。

限購政策

外地戶籍購買外環(huán)外住房的社保要求從3年改為1年?，居住證積分達(dá)標(biāo)+3年社保/個稅，購房資格同滬籍家庭。在臨港新片區(qū)工作，原有限購政策基礎(chǔ)上增購1套?

公司購買住房滿5年后方可出售?，境外注冊的公司在滬不能購買商品房。特殊人群如上海在讀博士和博士后、駐滬現(xiàn)役軍官等也有相應(yīng)的購房政策?

貸款政策

降低存量房貸利率?，首付比例也有所調(diào)整。首套住房首付為15%，二套住房首付為25%（嘉定、青浦、松江、寶山、臨港和金山為20%）?

個人公積金貸款?方面，繳存職工家庭名下在本市無住房、在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房貸款?

房產(chǎn)稅稅率

2025年上海新購住房的房產(chǎn)稅稅率根據(jù)住房單價不同而有所不同：

單價不超過94446元/平方米的住房?，適用稅率為0.4%

單價超過94446元/平方米的住房?，適用稅率為0.6%?

市場趨勢

房價趨勢?：2025年上海樓市將以“止跌回穩(wěn)”為主基調(diào)，優(yōu)質(zhì)板塊如濱江沿線、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)可能會出現(xiàn)5%-10%的溫和上漲?

新房供應(yīng)減少?：2024年上海土地出讓面積大幅下降，導(dǎo)致2025年內(nèi)環(huán)內(nèi)的新房供應(yīng)量同比減少20%，市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的新盤尤為稀缺?

00001. ?二手房市場?：二手房成交量回暖，性價比高的房源成為剛需和改善型買家的首選。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房和交通便利的房源依然受歡迎?