五一假期，從景區到商圈處處人潮涌動，擠爆的大梅沙、梧桐山，刷屏的萬象天地、壹方城、摩天輪……這股旅游熱浪也不知不覺蔓延到了深圳新房售樓處。

　　01

　　這個五一假期，深圳樓市有點熱鬧，多個加推項目早在節前就集中拿證入市，想著「大賣一場」。

　　五一當天，龍華的中建鵬宸云筑加推250套房源，開盤1.5個小時官宣去化92%，其中81平和107平戶型全部售罄。

　　鵬宸云筑過去的兩次開盤，分別推出368套、153套，也是接近“日光”。

　　從價格來看——

　　去年12月此項目首次開盤時，81平三房總價399萬起，91平總價452萬起；

　　今年五一加推同戶型，81平總價漲到416萬起，91平總價467萬起。

　　折算下來每平米貴了2000元左右。

　　不僅是剛需盤，改善型項目價格也有所上漲。

　　南山觀山海113-114平的四房，年初開盤折后單價6.9萬/㎡起，而現在加推同戶型，折后單價上調至7.38萬/㎡起。

　　算下來每平米貴了3000元左右。

　　于4月29日開盤，加推192套房，說是當天賣了4.6億。

　　還有中洲迎璽三期，最近價格也玩得有點大：

　　南區2月份賣的時候，96平三房打完折569萬就能上車，115平四房710萬起步；

　　現在新推的北區同戶型直接漲價，96平漲到627萬，115平漲到779萬。

　　同樣戶型半年不到貴出五六十萬。

　　中洲迎璽這個盤優缺點都很明顯，尤其是三期住宅，本次加推房源離天鐵軌道最近，北站地鐵站在高峰期人山人海，擠成沙丁魚罐頭是常態。

　　還有土地產權問題，項目是92年拿地的，現在已經過去33年，總有人心里犯嘀咕。

　　02

　　深圳房產市場，有人漲價，也有人降價。

　　據數據統計，為搶占五一樓市的購買力，深圳有幾十個在售新樓盤都推出了特價房源。

　　這波降價潮里，東部片區成了開發商集中讓利的主戰場。

　　比如坪山的紫樾潤府，一套69平米的特價房只要178萬，相當于每平米2.58萬，直接創下本次促銷最低價。

　　而降價幅度最大的，當屬羅湖的京基華樾項目。本次推出5套特價房源，其中150平大戶型原來賣1200萬左右，現在特價直接砍到1047萬，一口氣降了153萬。

　　再看二手房市場——

　　目前坪山區整體掛盤均價3.1萬/㎡，全市排名倒數第二，僅次于大鵬新區，整體成交價已經回到2016年的價格水平。

　　目前羅湖區整體掛盤均價5萬/㎡，在貝殼上共有9700套掛牌房源，其中一室和兩室約6200套，占區域總掛牌的64%。

　　在羅湖來說，賣得最好的二手房，以剛需上車戶型為主。大戶型相對來說反而沒那么受歡迎。羅湖的中高端改善需求，大多都是由本地客群支撐。

　　03

　　有句話說得好，當大多數人在哭的時候，總有一撮人在笑，樓市冰火兩重天已經是不爭的事實。

　　不管新房還是二手房，那些真正難賣的房子，大部分都是存在各種各樣的硬傷，如：位置偏遠、樓齡老、品質差、小區一般、價格偏高等等。

　　對于各方面欠佳或單一利好屬性的房子而言，不要幻想在樓市上漲期，它能再次蹦得有多高。

　　對于核心區域的好房子而言，也不要因為短期價格波動，就質疑它的內在價值。

　　拉長時間來看，便宜的將會更便宜，貴的還會更貴，核心城市的優質資產永遠都是稀缺品。

　　因為認知上的差異，每個人在看待買房這件事，都有著不同的見解。

　　越是新手，對于買房這件事，就越有著自己“獨到”的見解和特殊的要求，同時也越喜歡憑直覺買房，而在非專業領域的直覺，往往就很容易出錯。

　　我們無法把控市場情緒，但價值可以通過數據來分析。

　　再聰明的投資者，也沒能力抄在最低點。我們可以做的就是，在不錯的時機，以合適的價格去買入核心片區的成長型房子。