為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：甲商貿公司，以全款購買涉案房屋，要求辦理抵押權注銷及產權登記。

被告：乙置業公司，涉案房屋出賣人，未作答辯。

第三人：丙融資租賃公司，涉案房屋抵押權人，不同意注銷抵押登記。

（二）案件事實

2022 年 2 月 10 日，甲商貿公司與乙置業公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，以 190 萬元全款購買位于北京市大興區的一號房屋。甲商貿公司在簽約前已陸續支付全部購房款，雙方于 2022 年 1 月 27 日辦理網簽手續，甲商貿公司實際占有使用房屋至今。此前，2020 年 4 月 1 日，相關部門對該房屋出具現房銷售備案證明，抵押權人丙融資租賃公司也出具同意房屋銷售聲明。但因乙置業公司存在債務問題，甲商貿公司認為自身權益受損，要求丙融資租賃公司協助注銷房屋抵押登記，乙置業公司協助辦理產權登記 。

（三）查明事實

房屋交易情況：2021 年 7 月 12 日，甲商貿公司法定代表人（化名）與原房屋權益人簽訂《房屋轉讓協議》，約定支付 190 萬元購房款后與乙置業公司簽約。2022 年 2 月 10 日，甲商貿公司與乙置業公司正式簽訂現房買賣合同，約定總價 1692862 元，并辦理網簽備案，乙置業公司已交付房屋 。

抵押相關事實：2020 年，乙置業公司以包括一號房屋在內的房產為天津某公司與丙融資租賃公司的融資租賃合同提供抵押擔保，簽訂《抵押合同》并辦理抵押登記。丙融資租賃公司出具同意抵押房屋銷售聲明，但強調仍享有抵押權 。

債務執行情況：因天津某公司未履行融資租賃合同義務，丙融資租賃公司申請執行，執行證書確定其對乙置業公司抵押房產享有優先受償權。

二、爭議焦點

抵押權注銷問題：丙融資租賃公司是否有義務協助辦理一號房屋抵押權注銷登記？其同意房屋銷售后，對房屋的抵押權是否應消滅？

產權登記責任：乙置業公司在抵押權注銷后，是否應協助甲商貿公司辦理房屋產權登記？

法律適用與權利界定：本案應適用何種法律規定，確定各方在房屋買賣、抵押及登記中的權利義務？

三、案件分析

（一）合同效力與履行

甲商貿公司與乙置業公司簽訂的買賣合同合法有效，且甲商貿公司已履行付款義務，乙置業公司應依約協助辦理產權登記，但前提是房屋抵押權得以解除。

（二）抵押權相關法律適用

根據《中華人民共和國物權法》（本案抵押行為發生在民法典施行前），抵押權人同意轉讓抵押財產的，轉讓所得價款應向抵押權人提前清償債務或提存，且抵押權人在抵押物交換價值實現時喪失物上追及力，效力僅及于轉讓價金。丙融資租賃公司出具同意銷售聲明后，乙置業公司出售房屋，因此丙融資租賃公司不能就已售房屋享有優先受償權，僅能就房款價金主張權利，其已喪失對一號房屋優先受償的基礎，應協助辦理抵押權注銷登記。

四、裁判結果

法院依據相關法律規定，判決如下：

丙融資租賃公司于判決生效后10 日內，協助甲商貿公司到房屋登記主管部門辦理一號房屋抵押權注銷登記手續。

乙置業公司于第一項履行完畢后10 日內，協助甲商貿公司到房屋登記主管部門辦理一號房屋產權登記手續。

五、案件啟示

交易前盡調的重要性：購房方在交易前應全面調查房屋產權及抵押情況，避免因抵押權存在影響后續產權登記與使用。

明確合同條款與權利義務：買賣雙方及抵押權人應在合同中明確約定房屋銷售、抵押注銷、產權登記等關鍵事項，減少糾紛隱患。

關注法律適用時效性：涉及不同時期的法律行為，需準確判斷法律適用，確保權利主張符合法律規定。

抵押權人需謹慎行使權利：抵押權人同意抵押物轉讓時，應明確權利范圍與保障措施，避免權益受損。