4月樓市突變：二手房數(shù)據(jù)透露了哪些信號？

4月樓市迎來“沖擊波”，全國主要城市二手房交易數(shù)據(jù)已出爐：上海降幅達(dá)20%，深圳降幅5%。從全國來看，多數(shù)城市4月網(wǎng)簽量較3月呈不同程度下滑，僅少數(shù)城市小幅增長。為何聚焦二手房數(shù)據(jù)？因?yàn)橹挥卸址坎拍苷鎸?shí)反映樓市冷暖——新房數(shù)據(jù)可能受房企推盤節(jié)奏影響，而二手房交易直接關(guān)聯(lián)民間真實(shí)需求。

一、深圳：政策刺激效應(yīng)消退，簽約量降幅遠(yuǎn)超網(wǎng)簽量

深圳4月二手房網(wǎng)簽量環(huán)比下降5%，但更能反映實(shí)時交易的合同簽約量環(huán)比暴跌34%，二者差距顯著。從歷史走勢看，深圳上一輪交易高峰出現(xiàn)在2020年7月，隨后受政策調(diào)控影響持續(xù)下滑，2023年因新政刺激震蕩回升，但今年3-4月網(wǎng)簽量已低于2022年11-12月，表明去年底的政策紅利正在消退。若后續(xù)無新政策，交易量或繼續(xù)下探。

二、30城樣本：實(shí)際降溫幅度超官方數(shù)據(jù)，外貿(mào)大省成“重災(zāi)區(qū)”

從30個城市（涵蓋一線、二線、三線）的高頻簽約數(shù)據(jù)看，4月二手房簽約量環(huán)比下降約26%，降幅遠(yuǎn)超官方網(wǎng)簽備案量。具體來看：

? 頭部城市領(lǐng)跌：深圳簽約量跌34%，杭州跌42%（全國第一），佛山跌32%，東莞跌31%，廣州跌30%。除杭州外，前五中四城均位于廣東。

? 原因解析：廣東、浙江作為外貿(mào)出口大省，4月對美出口基本停滯，深圳、廣州、東莞、佛山等出口大市經(jīng)濟(jì)受沖擊，直接抑制購房需求；杭州則因浙江全省外貿(mào)降溫，本地及省內(nèi)其他城市高收入群體購房意愿銳減。

? 例外情況：徐州（跌4%）、許昌（跌5%）降幅低于10%，因兩地能級較低，3月“小陽春”基數(shù)小，且受外貿(mào)影響較小，需求波動緩和。

三、城市能級分化：高能級城市“大起大落”，低能級城市“波瀾不驚”

對比今年4月與去年四季度（以2022年11月為基準(zhǔn)）數(shù)據(jù)：

? 逆勢上漲城市：許昌（+25%）、沈陽（+22%）、蘭州（+21%）、重慶、濟(jì)南（+10%+），多為中西部、東北等“弱勢地區(qū)”。這類城市去年新政后交易量未大幅反彈，今年降溫后仍高于去年底，樓市波動較小。

? 大幅下跌城市：鄭州（-38%）、廈門（-37%）、成都（-30%）、杭州（-26%），均為高能級熱門城市。因去年新政后反彈幅度大，今年降溫幅度也更劇烈。

結(jié)論：高能級城市對政策敏感，“藥勁”來臨時迅速反彈，藥效消退后也更快回落；低能級城市反應(yīng)滯后，波動幅度小。

四、樓市如何止跌？需新一輪政策刺激高能級城市

當(dāng)前樓市面臨雙重壓力：去年9月新政效應(yīng)耗盡，疊加外貿(mào)沖擊（如出口下滑影響高收入群體購房能力）。若想實(shí)現(xiàn)全國止跌回穩(wěn)，關(guān)鍵在于刺激高能級城市——因其彈性大、對政策敏感，一旦交易量回升，可逐步帶動低能級城市企穩(wěn)。盡管每輪刺激后市場可能再次回落，但底部通常高于前一輪，多輪震蕩后有望走出低谷。

風(fēng)險提示：對購房者而言，需警惕市場波動，避免將投資房變?yōu)椤跋M(fèi)品”，尤其謹(jǐn)慎高位接盤。樓市長期走勢仍需觀察政策力度與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏。