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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：林明遠，自然人，主張甲公司履行商品房預售合同義務并承擔違約責任。

被告：甲公司，一號房屋開發商，部分認可原告主張，部分存在爭議；乙公司1，原項目抵押權人，辯稱非適格被告；乙公司 2，現項目實際抵押權人，對原告部分訴求提出異議。

（二）案件事實

2019 年 10 月 21 日，林明遠與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買某市某區一號房屋（58.18㎡），總價款 3118337 元，約定首付 87%、貸款 13%，甲公司應于 2020 年 10 月 30 日前交房，并在房屋交付 910 日內協助辦理不動產權證書 。合同明確房屋所在土地及在建工程已抵押給乙公司 1。

林明遠依約支付定金、首付款，并通過銀行貸款付清全款，2019 年 9 月 20 日交納不動產權代辦費 800 元，后結清房貸、繳納契稅。2021 年 8 月 5 日，甲公司交付房屋，但未辦理初始登記、抵押滌除及產權轉移手續，也未交付測繪資料與契稅發票原件。雙方曾簽訂《房屋延期交付和解協議》，約定甲公司支付逾期交房違約金 48874 元，但未按期支付。林明遠訴至法院，要求甲公司履行合同義務并賠償損失，乙公司 1、乙公司 2 作為被告參與訴訟 。

（三）查明事實

合同履行與抵押情況：林明遠履行全部付款義務，甲公司逾期交房；房屋所在土地及在建工程存在多次抵押登記，乙公司1 將債權及抵押權轉讓給乙公司 2，現登記抵押權涉及 98 套房屋，一號房屋不在抵押范圍內。

權利歸屬爭議：乙公司2 質疑林明遠是否符合 “商品房消費者” 優先保護條件，對其付款憑證及購房目的提出異議；甲公司認可收到房款，但對部分訴訟請求存在分歧。

二、爭議焦點

合同與抵押效力：甲公司預售抵押房屋的合同是否有效？乙公司1 后續設定的 98 套房屋抵押是否合法？

責任主體認定：乙公司1、乙公司 2 是否為本案適格被告，是否需承擔合同義務？

原告權益保護：林明遠是否滿足“商品房消費者” 優先受償條件？其主張的各項訴求能否得到支持？

三、案件分析

（一）合同與抵押效力判定

根據《民法典》相關規定：

預售合同有效：甲公司雖在房屋抵押期間售房，但乙公司1 以聲明同意出售，合同向林明遠披露抵押情況，未損害抵押權人權益，合同合法有效。

抵押補充協議有效：乙公司1 后續抵押 98 套房屋時，無證據證明其明知部分房屋已售，構成善意取得，抵押登記合法有效；乙公司 2 受讓債權后，雖未變更登記，仍依法取得抵押權 。

（二）責任主體界定

甲公司為履約主體：作為合同相對方，應履行辦理產權登記、交付資料、支付違約金等義務。

乙公司1、乙公司 2 非適格被告：二者非預售合同當事人，乙公司 2 雖為實際抵押權人，但原告未請求其承擔金錢給付義務，其僅需依法律規定配合相關手續 。

（三）原告權益認定

產權登記訴求合理：林明遠支付全部房款，甲公司應協助辦理產權轉移登記。

違約金及利息支持：甲公司未按和解協議支付違約金，應賠償利息損失，法院按全國銀行間同業拆借中心公布的利率標準計算。

部分訴求無據駁回：林明遠未證明契稅發票在甲公司處，其返還發票訴求被駁回；甲公司扣除部分代辦費后，退還剩余款項獲法院認可。

四、裁判結果

法院依據《民法典》等相關規定，判決如下：

產權登記：甲公司于判決生效后7 日內協助林明遠辦理一號房屋權屬轉移登記。

違約金賠償：甲公司支付逾期交房違約金48874 元及利息（以未付金額為基數，按一年期貸款市場報價利率，自 2022 年 1 月 1 日計至付清之日）。

費用退還：甲公司退還產權代辦費678.8 元。

駁回其他訴求：駁回林明遠其他訴訟請求。

五、案件啟示

抵押房屋交易需謹慎：購買抵押中的商品房時，應確認抵押權人同意銷售的書面文件，避免合同效力爭議。

付款憑證留存關鍵：購房者需保留完整的付款記錄、收據等憑證，以證明已履行付款義務，保障自身權益。

合同條款嚴格履行：開發商應依約履行交房、辦證等義務，逾期需承擔違約責任；購房者應關注合同履行期限，及時主張權利。

抵押權轉讓規則明確：債權轉讓時，抵押權隨之轉移，雖未變更登記，受讓人仍依法享有抵押權，但可能影響權利公示效力。