為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：陳立文，自然人，訴請被告繼續履行房屋買賣合同并承擔違約責任。被告：周建國，一號房屋所有權人，主張合同無效或應解除。第三人：乙公司，房產中介機構，確認合同效力并愿協助過戶。

（二）案件事實

2017 年 9 月 8 日，經乙公司居間，周建國（賣方）與陳立文（買方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定以 250 萬元交易海淀區一號房屋（50.88㎡），其中房屋成交價 100 萬元，家具家電等附屬設施作價 150 萬元。合同明確：周建國需于 2018 年 12 月 31 日前取得房產證，并在領證后 5 日內配合過戶；陳立文分階段支付房款，過戶前將 60 萬元存入監管賬戶，80 萬元通過貸款支付，10 萬元為過戶保證金 。

合同簽訂后，陳立文依約支付100 萬元定金，周建國交付房屋，陳立文將房屋出租收益。2018 年 11 月，雙方簽署補充協議將定金增至 110 萬元；2022 - 2023 年間，陳立文再付 4 萬元。2023 年 7 月 18 日，周建國取得房產證后拒絕過戶，要求加價 100 萬元，雙方協商未果。陳立文訴至法院，主張繼續履行合同并要求周建國支付違約金、承擔律師費等 。

（三）查明事實

合同簽署與履行：雙方簽訂的合同及補充協議經乙公司見證，明確約定交易條款，陳立文已支付114 萬元，周建國交付房屋但拒絕辦理過戶。

房屋性質與價格：一號房屋為回遷安置房，簽約時未取得產權證；周建國主張2017 年市場價 320 萬元、2024 年 470 萬元，陳立文不予認可。

特殊身份披露：陳立文簽約時為乙公司銷售經理，《補充協議》已注明該身份，乙公司表示不禁止員工購房。

二、爭議焦點

合同效力認定：周建國主張合同因格式條款、顯失公平、惡意串通而無效或可撤銷，陳立文認為合同合法有效，應如何判定？

違約責任歸屬：陳立文未支付剩余136 萬元房款是否構成違約？周建國拒絕過戶并要求加價是否違約？

損失賠償范圍：若周建國違約，違約金應如何計算？陳立文主張的律師費能否得到支持？

三、案件分析

（一）合同效力判定

根據《民法典》第一百四十三條、第一百五十四條，合同有效需滿足行為人具有相應民事行為能力、意思表示真實且不違反法律規定。本案中：

合同雖為乙公司提供的格式模板，但價款條款無歧義，拆分房價與附屬設施價款系行業避稅常見操作，應視為整體總價250 萬元 ；

周建國在《補充協議》中簽字確認知曉陳立文員工身份，且無證據證明乙公司禁止員工購房，不存在惡意串通；

周建國主張房屋成交價顯著低于市場價，但未提供充分證據，且簽約時雙方對房屋未取得產權證的風險均已知悉，不構成顯失公平。故合同合法有效。

（二）違約責任認定

陳立文未付尾款不構成違約：合同約定剩余136 萬元以貸款形式支付，付款條件為周建國取得房產證后，周建國于 2023 年 7 月 28 日通知領證，此前陳立文未付款不構成違約。

周建國拒絕過戶構成違約：周建國取得房產證后拒絕按約協助過戶并要求加價，違反合同約定，應承擔違約責任。

（三）損失賠償計算

違約金調整：合同約定日萬分之五違約金過高，考慮陳立文已占有房屋并出租獲益，法院參照同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率調整違約金。

律師費支持：《補充協議》明確約定違約方承擔律師費，陳立文主張6萬元律師費有合同依據，應予支持。

四、裁判結果

法院依據《民法典》相關規定，判決如下：

繼續履行合同：周建國于判決生效后7 日內將一號房屋過戶至陳立文名下，乙公司協助，過戶稅費由陳立文承擔；

支付剩余房款：過戶完成后15 日內，陳立文支付周建國剩余購房款 136 萬元；

支付違約金：周建國以250 萬元為基數，按同期貸款市場報價利率，自 2023 年 7 月 28 日起至過戶完畢之日止支付違約金；

賠償律師費：周建國于判決生效后7 日內給付陳立文律師費6萬元；

駁回其他訴求：駁回陳立文其他訴訟請求。

五、案件啟示

合同條款需謹慎：簽署格式合同時，應重點審查關鍵條款，避免因拆分價款等操作引發歧義；

特殊身份需披露：中介從業人員參與交易時，應如實告知身份，避免因信息隱瞞引發信任危機；

違約賠償有標準：違約金約定過高時，法院將結合實際損失調整，當事人應合理預估風險；

市場波動非借口：房屋交易價格應以合同約定為準，賣方不得因市場漲價單方毀約，否則需承擔違約責任。