“終于能好好說話了……”

天津新盤的產(chǎn)品突破，不再扭扭捏捏。

有話直說，走向“豪放”。

以前就像“含胸拔背的戲班子”，問啥都是“想象空間很強(qiáng)哦”、“懂得都懂哦”……

媽耶，買個(gè)房太特么燒腦了。

既怕你聽不懂，又怕你聽太懂……

好不容易搞出點(diǎn)贈(zèng)送面積，就別提多雞肋了。

在建筑規(guī)范的邊緣瘋狂試探。

現(xiàn)在？管它呢！直接甩出八塊腹肌！

天津這場《住宅變形記》挺有意思，咱們來復(fù)個(gè)盤，更能看清趨勢。

設(shè)備平臺

3年前，贈(zèng)送面積只能偷摸搞，全靠售樓員玩命暗示。

也不敢直接說，弄一堆名詞：可拓展空間、可改造空間……

送的位置也不咋地，放在次衛(wèi)北邊。

雖然能當(dāng)個(gè)小家政間，但還得跨過浴室？這動(dòng)線太迷人了。

現(xiàn)在大大方方的，送就送點(diǎn)有用的。

要么送一間半間的臥室，要么送個(gè)次衛(wèi)，很實(shí)用。

金融街融府高層89平米

金地喜悅里110平米

金地清峯上洋房97平米

允許做開放式陽臺后，設(shè)備平臺會(huì)放在南向，變成陽臺的一部分。

萬科東廬122平米

飄窗

飄窗呈現(xiàn)出“矮多寬”的趨勢。

【越來越矮】

高度從600mm到450mm，再到現(xiàn)在的300mm。

飄窗已經(jīng)變成地臺、沙發(fā)、榻榻米、書桌……實(shí)用性越來越強(qiáng)。

這才是贈(zèng)送面積的精髓呀。

城投東方源筑96平米

金地萬悅城82平米

有些飄窗還能砸掉，改成“類落地窗”，雖然沒完全落地，但面積是白給的。

比如海教園的幾個(gè)新盤、金地清峯上……都能實(shí)現(xiàn)。

【越來越多】

起初飄窗只出現(xiàn)在南向，現(xiàn)在東西向甚至北向都能做了。

臥室東/西向飄窗，可以做嵌入式衣柜、化妝臺。

保利西棠和煦130平米

津南柳林的中建60號地，就出現(xiàn)了北向飄窗，贈(zèng)送率提高。

金茂泮湖滿庭130平米戶型，主臥做了幾乎等比例的飄窗。

增加采光面和使用空間，可以當(dāng)個(gè)觀景小茶室……

金茂泮湖滿庭130平米

天津的飄窗創(chuàng)新還是個(gè)“小學(xué)生”，腦洞還不夠大。

南方城市早就“飄窗幾乎鋪滿外墻”。

像下面東莞萬科這個(gè)戶型，9個(gè)飄窗、11個(gè)采光面。

天津還有很大的進(jìn)步空間。

【越來越寬】

以前飄窗進(jìn)深基本在400-500mm，現(xiàn)在能做到700mm。

比如濱海的萬科東廬。

萬科東廬106平米

進(jìn)深越大功能越強(qiáng)，避免淪為積灰的雞肋。

能改造成沙發(fā)、與床體相連，也能作為書桌。

得房率

各種贈(zèng)送之下，得房率肯定大幅提高。

以前只能擦邊，不敢明說。

現(xiàn)在都不避諱了，很多盤敢直接說“得房率接近100%”。

閣樓、小院

閣樓和小院，之前也是敏感地帶。

扭捏到什么程度呢？

龍湖海河硯熙臺，都不敢在臨干道一側(cè)做閣樓。

導(dǎo)致小區(qū)“倆色倆味兒”的，有的樓棟有閣樓，有的就沒有，也說不清為啥。

龍湖海河硯熙臺

現(xiàn)在都放開了，符合條件的盡管做。

建投譽(yù)河院的閣樓，都直接上落地窗了，就怕你看不見。

建投譽(yù)河院

小院也如此，從最初的綠籬圍合，到現(xiàn)在的實(shí)體墻圍合。

原則上，8層以下住宅首層可以設(shè)置戶外庭院。

現(xiàn)在也有突破，中海津華玖章11層的首層都帶小院！

架空層

架空層最開始功能并不全面，也很扭捏。

停車沒問題，但作為業(yè)主的休閑空間還不太行。

2023年，濱海的天津府第一個(gè)做架空層。

當(dāng)時(shí)要求架空層內(nèi)的空間一部分對外開放，不能封閉。

天津府架空層

現(xiàn)在完全能私屬于業(yè)主，打造2000平米的會(huì)所也沒問題。

甚至單獨(dú)的樓棟架空層，也可作為泛會(huì)所，使用空間大大增加。

金茂曉棠架空層

萬科東廬架空層

3月發(fā)布的“關(guān)于住宅多樣性政策補(bǔ)充要求的通知”中也明確了：

架空層內(nèi)可設(shè)置不大于2000平米的會(huì)所。

另外，架空層與小院“激情結(jié)合”，直接變“類別墅”。

帶架空層的洋房，在宣傳時(shí)大膽說首層是“類別墅”，買1層得3層，還都在地上。

國展東綠地的新盤，聯(lián)排帶架空層，相當(dāng)于買了棟5層洋房。

開放式陽臺

開放式陽臺，絕對是這波創(chuàng)新中最最最扭捏的。

之前一提這個(gè)就像踩電門，各種“不能說”。

只能看圖不能說話，自己腦補(bǔ)，跟演默劇一樣。

體北金茂府是第一個(gè)開放式陽臺的，雖然是最大賣點(diǎn)，但都不敢大力度宣傳。

現(xiàn)在無所謂了，開放式陽臺“有的是”。

金茂曉棠、金茂泮湖滿庭、中建理想城二期、軌交中山北路地塊……很多新盤都有。

問題是，又都用力過猛了，愣給自己拔到4.0。

露臺

都開始豪放了，現(xiàn)在唯獨(dú)露臺還扭扭捏捏的。

又面臨“不能說”的局面，只能叫觀景平臺、開放式超大平臺……接著造詞兒……

沒事兒，這也是暫時(shí)的，早晚也都得“豪放”。

市區(qū)露臺已經(jīng)比較普遍了，最新的中海津華玖章也是露臺的形式。

中海津華玖章

為啥扭捏呢？因?yàn)槁杜_多少跟第四代住宅沾點(diǎn)邊。

天津第四代住宅只在濱海試點(diǎn)，還不成熟，不能全市鋪開。

第四代住宅的露臺進(jìn)深可達(dá)2.4米，面積得在144平米以上。

目前只有格調(diào)大港項(xiàng)目、濱海建投開發(fā)區(qū)項(xiàng)目有這種規(guī)劃。

當(dāng)然，露臺也會(huì)繼續(xù)突破。

在“關(guān)于住宅多樣性政策補(bǔ)充要求的通知”中，已允許：

“四層及以下居住建筑除結(jié)合坡屋頂設(shè)置露臺外，還可在住宅屋頂、退臺或雨棚上設(shè)置露臺”

年初咱們預(yù)告過：天津的別墅還沒換代呢。

出讓的宅地容積率越來越低，別墅也放寬可做聯(lián)排……肯定還要?jiǎng)?chuàng)新！

團(tuán)泊東剛出讓容積率1.01的土地，就要做聯(lián)排。

外地城市已經(jīng)有很多成熟案例，天津還沒開始。

外地城市別墅產(chǎn)品突破案例

市區(qū)樓市靠規(guī)范，環(huán)城樓市靠配套。

面對以自住為主的樓市，產(chǎn)品突破從扭捏到豪放是必然的。

天津2022年出臺第一批住宅多樣性規(guī)范，2024年出臺第二批，濱海直接試點(diǎn)四代住宅。

今年3月出臺的文件，也是對產(chǎn)品突破的追認(rèn)。

接下來出臺第三批、第四批也未必不可。

樓市越差、產(chǎn)品越好，困境倒逼“軍備競賽”。

因?yàn)椤昂梅孔印北日摺⒀a(bǔ)貼等救市手段，更能維持長期銷量。

但也能看出管理部門心態(tài)的糾結(jié)。

面臨“保土地財(cái)政”與“清庫存”的兩難，既怕產(chǎn)品太差閨女嫁不出去，又怕女婿太優(yōu)秀彩禮壓不住。

畢竟規(guī)范放松的太快，確實(shí)不利于房價(jià)穩(wěn)定。

新舊產(chǎn)品更替的陣痛期，必然會(huì)犧牲老盤。

所以，既要鼓勵(lì)創(chuàng)新，又要盡量漸弱價(jià)格體系崩塌。

這也是第四代出宅暫時(shí)不能大范圍推廣的原因，得房率實(shí)在太高，殺傷力擋不住。

雖在博弈，但結(jié)果已是明牌。

最終指向，必然是更寬松的創(chuàng)新環(huán)境。

所有的扭捏，終將走向豪放。