觀點網 五一假期期間，上海又落地了新的舊改項目。

5月1日，上海市規劃和自然資源局公示了淮海東路云南南路7幅地塊的協議出讓情況。

此次舊改項目出讓地塊的用地面積總計3.3萬平方米，整體容積率為2.72，地上建筑面積總計8.98萬平方米，出讓價格總計73.27億元，意向用地者為上海黃浦城市更新建設發展有限公司。

從去年開始，上海黃浦區已經連續釋出多個核心板塊的舊改項目，舊改工作進入了快速發展階段。

2025年1月13日，上海發改委印發《以人為本新型城鎮化戰略五年實施方案》，對上海市的舊改項目進行了更詳細的分工方案。

《方案》在“建設品質宜居城市”大綱中，首先提出五年計劃中全面推進城市更新目標：到2025年底，全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造；到2026年底，全面啟動城中村整體改造項目；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。

國資接手

透過股權結構發現，上海黃浦城市更新建設發展有限公司由上海地產集團持股60%，黃浦區國資委持股40%，又是一名國資企業接手了上海的舊改項目。

據觀點新媒體統計，2024年上海的舊改項目，出讓金額規模超過500億，大部分項目是以協議的形式完成出讓，并且出讓的主體大部分為各區域國資企業。可以說，當下上海的國資企業中掌握著大量優質的房開項目資源等待建設。

其中黃浦區在去年之內連續出讓三個舊改項目，總金額高達350億元。除去黃浦區C020102單元096-2、097-4地塊及吉安路地下空間舊改項目由新加坡豐隆集團以及廈門聯發聯合體以87.4億元獲得外，上海城投以總價70.8億摘得黃浦區小東門街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地塊及豫園街道231B-02、231C-01地塊；上海永業以194.42億元收獲上海新天地東區三幅綜合體地塊。

國資企業作為出讓主體，可以使得項目建成后符合區域整體發展規劃和城市面貌，嚴格把控協議出讓中的規劃要求，但國資企業存在產品力不足的情況，因此在項目的實際推進過程中國資企業會通過出讓股權的方式尋求合作。

今年2月，據上海聯合產權交易所公告，上海永業集團掛牌轉讓上海永業城市更新建設發展有限公司50%股權，標的資產是今年初以194億元競得的新天地東側三宗商住地塊，其住宅貨值預估超300億元。

因此上海黃浦城市更新建設發展有限公司在接手淮海東路舊改項目后大概率也會通過出讓股權的方式與其他企業展開合作。

另外，從目前黃浦區的舊改項目的投資方情況看，金陵東路舊改項目是由嘉里集團建設，去年出讓的法藏講寺項目有新加坡豐隆集團參與，新天地的最大開發商是瑞安集團。為了保持區域規劃與城市面貌的整體性，永業集團與黃浦城更的舊改項目大概率也會選擇與港資或者外資企業合作參與舊改項目的規劃。

值得注意的是，淮海東路舊改項目與嘉里建設打造的金陵東路項目相鄰，或許嘉里建設有機會進一步擴大在黃浦區的影響力。

風貌建筑群

從整體規劃上看，作為上海舊改工作的核心行政區，黃浦區在新一輪的舊改項目中明顯有意要復刻民國時期上海的歷史與繁華。

當下黃浦區熱度最高的舊改項目無疑是由嘉里建設建設的金陵東路項目，于3月22日金陵東路項目的住宅部分金陵華庭開盤銷售，首開3小時即售罄，總銷售金額高達92.34億元。值得注意的是，金陵東路中價值最高的29套石庫門風貌住宅還尚未對外出售。

此次公示的淮海東路舊改項目則有條件復刻金陵華庭的銷售盛況。

一方面從地理位置來看，此次淮海東路舊改項目的7宗地塊中有5宗地塊位于金陵東路的街道兩側。其中3宗商品住宅地塊和1宗租賃住宅均與金陵華庭項目位于金陵東路的同一側，另一宗商業辦公用地則位于街道的另一側。

另一方面，在淮海東路舊改項目規劃要求中，明確規定地塊內各類保護保留歷史建筑總面積達不少于6.64萬平方米，因此該項目也將打造與金陵華庭類似的風貌住宅。

并且據統計此前金陵東路項目的規劃中要求該項目歷史建筑的體量超過12萬平方米。由此兩大舊改項目將在金陵東路上將打造出近20萬方的歷史風貌街區。

或許淮海東路與金陵東路兩個舊改項目已經足夠令市場振奮，但在2025年1月，上海市政府在黃浦區批復了一個更重磅的舊改項目——外灘01、02更新單元。

2025年1月，《上海市黃浦區外灘01、02更新單元規劃實施方案》正式獲批。該方案涉及舊改土地總面積約63.5萬㎡，這是近年來上海城央規模最大的一次，有望創造多項歷史。

該項目位于蘇州河與黃浦江的交匯處，幾乎可以說是上海最珍貴的地塊，據當時曝出的補償方案，補償單價達到15萬元/㎡，由此可以算出，僅拆遷補償費用就可能接近千億級別，未來該項目土地的出讓價值或許將會是一個天文數字。

另外，1月披露的外灘舊改項目是上海市政府規劃“外灘第二立面”的重要部分。“外灘第二立面”是指外灘沿黃浦江第一立面建筑后排、西至河南中路，南至延安東路的非臨江建筑群。

通過地圖可以發現，外灘第二立面的南側邊界的延安東路與金陵東路相鄰，未來建設完成后，外灘、金陵東路、淮海東路以及去年出讓的新天地、豫園、法藏講寺幾大舊改項目將連成一體，形成一個更加龐大的歷史風貌建筑群。

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