北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

想問下“蘋果社區(qū)北區(qū)”是否值得購買？主要考慮幾點(diǎn)：總價(jià)450左右，希望能買到三環(huán)附近的次新2居（馬上要生孩子）；不考慮投資屬性，雖然居住為主，但肯定能保本最好，做好虧損準(zhǔn)備了（對未來房價(jià)都比較悲觀，買哪里可能都是以上的訴求）。

看完麗澤、朝青、雙井。這三個(gè)板塊朝青人流有點(diǎn)雜，麗澤新大交通便利，雙井老國貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū)。其實(shí)最后就糾結(jié)麗澤了，但感覺麗澤同價(jià)位只能買一居室（金泰城麗灣/藍(lán)調(diào)），且房價(jià)有點(diǎn)透支嚴(yán)重（既后續(xù)如果都是跌的情況下，脫離均值的房價(jià)掉的曲線更狠），相比兩居，目前有些傾向蘋果社區(qū)北區(qū)。不知章哥怎么看？

A：

1、既然是不考慮投資屬性，那就看自己的喜好了，本來房子就是用來住的。至于是否能保本那是大盤的事兒，具體的小區(qū)是很難走出獨(dú)立行情的。注重投資才需要參考別人的喜好呢，否則賺誰的錢去？

是否悲觀就算算租售比吧，蘋果北區(qū)應(yīng)該坪效在100塊錢左右，6萬多一平的話租售比600多，在北京算中等平均值。換算成租金回報(bào)率接近2%，約等于現(xiàn)在的存款利率。所以在我看來是沒什么下跌空間了，再跌就比把錢存銀行劃算了。

2、麗澤是前兩年溢價(jià)高，比例快趕上學(xué)區(qū)房了。現(xiàn)在看具體房源吧，有的還挺高，多數(shù)應(yīng)該是都降了一些。后續(xù)也未必是下降，漲的慢點(diǎn)兒的話一樣能抹平租售溢價(jià)，跟學(xué)區(qū)房的道理一樣。

3、傾向就買唄。蘋果北區(qū)的優(yōu)勢就是居住的性價(jià)比高，體現(xiàn)出來的就是租售比還不錯(cuò)，肯定不超平均值，這么多年了一直如此。當(dāng)然對應(yīng)的是價(jià)格走勢不太強(qiáng)，也就是漲的慢點(diǎn)兒，否則也不會現(xiàn)在的價(jià)格，租售比也不會占優(yōu)。

4、總之這就是一體兩面的事兒，優(yōu)劣勢從來都是對應(yīng)互補(bǔ)的，看自己更重視哪方面了。自住是肯定占優(yōu)，投資角度也有可能不吃虧，最好成績能做到不再落后。或者說是前些年有些落后的，蘋果北區(qū)之前的價(jià)格是周邊老房的1.5倍，現(xiàn)在沒高出太多了吧？以后如果能和老房做到同步就算不輸。

也可以讓中介給算算具體房源的租售比，能買到超跌+無硬傷的就算撿漏兒了，各項(xiàng)都能兼顧。

僅供參考。

二

Q:

請問，我正在準(zhǔn)備買房，因?yàn)槭赘恫桓咚灾魂P(guān)注了五里店（豐臺）的。目前是糾結(jié)*號院和新興家園。中介強(qiáng)烈推薦新興家園的，說是質(zhì)量好，而我們卻不喜歡塔樓。所以看*號院的優(yōu)勢是板樓，而且價(jià)格低的多。所以我們想問問您有什么建議？我們的首付是120萬左右，總價(jià)希望控制在250萬以里，再高的話每個(gè)月壓力就大了。

A：

1、我好像不合適提什么建議吧，房子是用來住的，自己覺得合適才更重要。

2、中介說新興家園質(zhì)量好應(yīng)該是實(shí)際情況，因?yàn)檫@小區(qū)是新興集團(tuán)的宿舍區(qū)，也就是總后的福利房。那他們作為軍企，又是給自己蓋的，所以理論上質(zhì)量應(yīng)該不錯(cuò)。

而*號院是當(dāng)年村里違規(guī)蓋的，據(jù)說是速度非常快，幾個(gè)月就完工了，連圍墻都沒有就交了房，還贈(zèng)送了幾個(gè)豬圈和糞坑。這房是賣給當(dāng)時(shí)宣武區(qū)的，當(dāng)成安置房糊弄給了拆遷戶。后來住戶們還去市政府反映過，氣的市長拍了桌子，這才好歹給維護(hù)了一下。但基礎(chǔ)質(zhì)量確實(shí)不太強(qiáng)，優(yōu)勢就是便宜。

3、簡單就是這情況，我也不好做什么建議，還是看自己的預(yù)算情況和喜好吧。僅供參考。

4、另外多說一句，從物業(yè)維護(hù)角度來說，新興家園也應(yīng)該是占優(yōu)的。畢竟旁邊就是總后的直屬大院，周邊好幾個(gè)社區(qū)都是他們的，理論上等維護(hù)的時(shí)候至少比沒人管的小區(qū)要強(qiáng)的多。

僅供參考。

借這話題多說幾句。新興集團(tuán)的前身其實(shí)就是總后的生產(chǎn)管理部，三總部的直屬軍企之一。另兩個(gè)是總參的保利和總政的凱利，后來加上總裝（國防科工委）的新時(shí)代就是四總部軍企了。

這幾個(gè)軍企在2000年前后都劃歸國資委成了央企，但其實(shí)和原單位也仍然有扯不斷的血脈關(guān)系。

這新興集團(tuán)的規(guī)模非常大，涉及的行業(yè)也非常的多，畢竟當(dāng)年要負(fù)責(zé)子弟兵衣食住行相關(guān)的所有后勤保障。

房地產(chǎn)和建筑業(yè)也是新興集團(tuán)的主要行業(yè)之一，在業(yè)內(nèi)的名氣很大。一般用兩個(gè)名字吧，除了新興，還有一個(gè)是華天，蓮花池的華天大廈就是他們開發(fā)的。

所以從理論上來說，人家給自己系統(tǒng)開發(fā)的宿舍區(qū)，又跟總后豐臺大院緊緊挨著，那質(zhì)量至少不會差。當(dāng)然具體情況我不知道，只是說的理論情況。

另外從西四環(huán)的七院，一直到五里店，這一大塊面積里很多都是總后的建筑，好幾個(gè)小區(qū)呢。包括304的福利房，也應(yīng)該是歸總后管理的，至少是有關(guān)系。所以維護(hù)方面就應(yīng)該比普通公房小區(qū)強(qiáng)，絕不會沒人管。

僅供參考。

三

Q:

請問，虧你還自稱賣房的，北京怎么可能只有800萬套房！你知道北京有多少X產(chǎn)權(quán)和公寓嗎？這就至少幾百萬套。而且北京還有幾百個(gè)大院，他們的房子你統(tǒng)計(jì)了嗎？如果都統(tǒng)計(jì)上，那北京的房子就是3000萬套，能住5000萬人，這是不爭的事實(shí)。

A：

1、是不是事實(shí)的我列舉幾個(gè)數(shù)字吧。2013年有個(gè)報(bào)道，說爭取三年內(nèi)完成全北京所有家庭用戶的智能電表更換工作，合計(jì)630萬戶。然后是2024年的最新數(shù)字，智能電表總量已達(dá)762萬戶，覆蓋了全北京98.5%的家庭用戶。

那請問了，就算50年的商住公寓不算家庭用戶，但X產(chǎn)權(quán)得算家庭用戶吧？您能說買這些房子的不是人類家庭嗎？而且大院居民也算家庭用戶吧？您覺得有資格用智能電表嗎？

2、再有是家庭燃?xì)庥脩舻臄?shù)字，北京所有的燃?xì)饧彝タ偭渴?010萬，包括煤氣罐和天然氣。其中天然氣入戶的家庭總量是799萬，這其中包括部分公寓。那請問，您覺得X產(chǎn)權(quán)的和大院用戶是否有使用天然氣的權(quán)利？是否應(yīng)該在這799萬之內(nèi)？

3、還有自來水的數(shù)字。這我剛搜了一下，北京在4年前的數(shù)字是，已經(jīng)完成了330余萬戶家庭的智能水表的更換，占家庭總量的50%，爭取在2025年底前完成總量約700萬戶的家庭水表更換。

那還是這問題，您覺得X產(chǎn)權(quán)和大院居民是否有資格使用自來水？是否應(yīng)該使用智能水表？

4、再有個(gè)對照數(shù)字，上海公布的二手房存量總套數(shù)是860萬套，那我說北京有800萬套有什么不合理嗎？

當(dāng)然不合理了，因?yàn)樯虾３Ｗ∪丝谑?500萬，折合2.9人一套房。那如果北京也按照這比例，那總套數(shù)不過是758萬套，畢竟北京才2200萬人。

5、最后說一下您說的各種房數(shù)量。北京共有X產(chǎn)權(quán)20萬套，是不是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于您的預(yù)期了？

另外北京有40/50年產(chǎn)權(quán)的公寓總量是不到100萬套，畢竟這種產(chǎn)品是2005年住宅房價(jià)上漲之后才大規(guī)模出現(xiàn)的，之前的商業(yè)用地太貴，開發(fā)商舍不得拿來蓋公寓的。

再有北京到目前為止，不能上市交易的央產(chǎn)軍產(chǎn)總計(jì)30萬套左右，是不是也大幅低于您的想象了？

6、總之就是這點(diǎn)事兒，您的事實(shí)未必是事實(shí)，我的也未必是，愿意信就信，不信也無所謂，畢竟人類只相信自己愿意相信的信息。

另外多說一句，北京1978年的人均居住面積是4.5平米（使用面積），那如果按現(xiàn)在北京7.8億平住宅總量來說，使用面積就算是70%那也是5億多平，理論上能住下1億多人呢。但您認(rèn)為可能嗎？聊這些有意義嗎？

還多說一句，北京有2200萬常住人口，不到1000萬個(gè)家庭。如果真的有3000萬套房，那就是每家三套，每人1套以上。那問題來了，都這么寬松了，您怎么還沒房啊？是不喜歡嗎？

是覺得擁有房子不香嗎？是就喜歡租房給房東送錢嗎？不得不說，您很有獨(dú)立思考的能力……

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。