民事執行程序中，常常會遇到被執行人將房屋既抵押又出租的情況。面這種 “一房二主” 的局面，往往讓雙方各執一詞，爭論不休。那么，如何在這紛繁復雜的狀況中理清法律關系，平衡好租客和抵押權人的權益呢？

近日，孝感市中級人民法院在一起金融借款合同糾紛執行案中遭遇了如此難題。孝法君帶領大家看看法官如何運用法律見招拆招，突破迷霧，揭開租賃權和抵押權沖突背后的法律真相吧！

基本案情

2016年，被執行人祝某因經營需要，以名下商鋪做抵押，并辦理了抵押登記，向孝感某銀行獲取貸款。后因貸款到期，祝某未按約定償還債務，孝感某銀行于2018年將祝某訴至法院。經法院審理后判決，祝某向孝感某銀行償還借款本息。判決生效后，因被執行人祝某未履行生效法律文書確定的義務，案件進入執行程序。執行過程中，雙方曾達成和解協議，法院依法裁定終結執行。后因被執行人再次違約，案件恢復執行。2024年經法院依法拍賣被執行人祝某名下商鋪，兩次流拍后，申請執行人同意以物抵債。然而，法院在執行過程中發現，被執行人在2024年擅自將商鋪出租給他人，該租戶已在案涉商鋪內開始經營早餐店。

面對法院要求搬離的通知，租戶百思不得其解:明明自己付錢租了房，為什么還得搬離？

法官說法

《中華人民共和國民法典》第405條和的725條明確了“買賣（抵押）不破租賃”原則：若租賃在前，抵押在后，且承租人已實際占有該房屋，則抵押權人不得要求租客提前搬離，租客可以繼續按照原租賃合同約定的條件適用房屋直至租賃期滿。

但“買賣（抵押）不破租賃”并非絕對，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第14條以及《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第24條明確了例外情形：若房屋在出租前已設立抵押權或被法院查封，則抵押權人實現權利時，租賃關系不得對抗執行，租賃關系就將面臨終止，租客可能需要騰退房屋。

本案中，祝某向孝感某銀行2016年設立抵押權，且已進行過抵押登記。2024年祝某擅自將涉案房屋出租給他人，屬于抵押權在先，租賃權在后，且商鋪出租前已被法院依法查封。因此，在孝感某銀行通過以物抵債方式實現抵押權時，承租人即便手握房屋租賃合同，也依舊無法對抗執行，也無法要求抵押權人繼續履行其與被執行人簽訂的原租賃合同。

法官提醒

面對房屋抵押權和租賃權沖突，對于抵押權人和承租人來說，都屬于“無妄之災”。因此，各方當事人都應提高法律意識，承租人在簽訂租房合同前，務必主動查詢房產狀態，了解是否存在抵押等權利瑕疵；也可在合同中明確“房屋未設立抵押”“房東保證房屋在租賃期間無抵押糾紛”等兜底條款，強化對自身權益的保護，以便后期糾紛發生時追究房東（抵押人）的責任。抵押權人在設立抵押時，也要實地考察房屋，核實房屋租賃情況，避免后續不必要的糾紛；在抵押合同中約定“未經同意不得擅自出租”等條款，以降低法律風險。而房東（抵押人）更要清楚認識到自身行為的法律后果，若隱瞞抵押或租賃信息，不僅可能面臨法律訴訟，還需承擔相應的法律責任，甚至可能因違約行為遭受經濟損失，因此務必誠信履行告知義務！

抵押權和租賃權的沖突，本質是不同民事主體合法權益在特定情形下的碰撞。法律既保護抵押權人的優先受償權，也保障善意租客的居住權益。如發生抵押權與租賃權沖突時，各方當事人應積極協商，明確各自權利義務，尋求妥善解決方案；若協商無果，可通過法律途徑，向人民法院提起訴訟，借助司法力量維護自己的合法權益。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第405條規定：“抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。”

《中華人民共和國民法典》第725條規定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第14條規定：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第24條第1款規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。”

來源：陳誠

編輯：李潔

審核：郭嘉華