為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（反訴被告）：陸川，一號房屋出售方

被告（反訴原告）：江濤，一號房屋購買方第三人：甲公司，房屋交易居間方

（二）原告訴求與事實(shí)理由

陸川訴請：

確認(rèn)其與江濤就一號房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議于2023 年 7 月 17 日解除；

江濤承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

事實(shí)理由：2023 年 1 月 11 日，經(jīng)甲公司居間，陸川與江濤簽訂合同，以 497 萬元出售一號房屋，江濤支付定金 50 萬元。合同約定最遲于 2023 年 7 月 31 日辦理過戶，江濤應(yīng)于 2023 年 6 月 21 日前支付首筆購房款 180 萬元。但經(jīng)多次催要，江濤拖延付款并表示不再購房。2023 年 7 月 13 日，陸川發(fā)律師函通知解除合同，律師函于 7 月 17 日送達(dá)，故請求法院確認(rèn)合同解除。

（三）被告答辯與反訴

江濤辯稱：

合同定金僅20 萬元，50 萬元超出法定比例且未造成實(shí)際損失，應(yīng)調(diào)整；

陸川拒絕配合網(wǎng)簽和房屋解押，構(gòu)成先行違約，其提出同時履行抗辯權(quán)拒絕付款，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

反訴請求：

判決房屋買賣合同解除；

陸川支付雙倍定金40 萬元；

退還已付購房款30 萬元；

陸川承擔(dān)訴訟費(fèi)。

（四）第三人陳述

甲公司稱交易未完成系首付款未付導(dǎo)致，同意解除合同，其他訴求與其無關(guān)。

（五）法院認(rèn)定事實(shí)

合同簽訂：2023 年 1 月 11 日，雙方簽訂買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，約定房屋價款 497 萬元，付款方式為全款交易，明確定金、首付款支付時間及過戶期限。

款項(xiàng)支付：江濤于2023 年 1 月 11 日、13 日支付定金 20 萬元，1 月 30 日、31 日支付 30 萬元。

溝通記錄：2023 年 5 - 6 月，江濤多次表示無法購房；6 月 20 日，甲公司提醒江濤支付首付款，其以需先網(wǎng)簽、解押為由未履行。

合同解除：2023 年 7 月 17 日，陸川發(fā)律師函通知解除合同。

二、爭議焦點(diǎn)

房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議是否于2023 年 7 月 17 日合法解除？

合同履行中哪一方構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任？

定金數(shù)額應(yīng)認(rèn)定為20 萬元還是 50 萬元，是否過高需調(diào)整？

三、案件分析

（一）合同解除合法性

根據(jù)《民法典》，當(dāng)事人可約定解除事由，解除權(quán)人通知對方后合同解除。本案中，江濤未按約定支付首付款且明確表示不再購房，構(gòu)成根本違約，陸川發(fā)函解除合同符合約定及法律規(guī)定，合同于2023 年 7 月 17 日解除。

（二）違約責(zé)任認(rèn)定

江濤逾期付款超15 日，且無證據(jù)證明雙方約定 “先網(wǎng)簽、解押再付款”，其以陸川不配合網(wǎng)簽為由拒絕付款不成立，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；陸川不存在違約行為，江濤反訴主張不成立。

（三）定金數(shù)額及調(diào)整

合同約定定金總額50 萬元，江濤已足額支付，且未超過房屋總價 20%，定金性質(zhì)不同于違約金，江濤主張定金僅 20 萬元且要求調(diào)整缺乏依據(jù)，法院不予支持。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，判決：

確認(rèn)陸川與江濤簽訂的買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議于2023 年 7 月 17 日解除；

駁回江濤的全部反訴請求。

五、案件啟示

合同條款明確性：交易雙方應(yīng)在合同中明確約定付款、過戶、網(wǎng)簽等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的先后順序及違約責(zé)任，避免因理解分歧引發(fā)糾紛。

履行義務(wù)及時性：合同當(dāng)事人需嚴(yán)格按約定期限履行義務(wù)，逾期或拒絕履行可能構(gòu)成根本違約，承擔(dān)不利后果。

定金規(guī)則需熟知：定金數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額20%，超額部分不產(chǎn)生定金效力；違約方將喪失定金返還請求權(quán)或承擔(dān)雙倍返還責(zé)任。

抗辯權(quán)行使條件：行使同時履行抗辯權(quán)需符合法定條件，無合同依據(jù)的單方主張難以得到法院支持。