5月7日，國務院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行行長潘功勝、國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤、中國證券監(jiān)督管理委員會主席吳清介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預期”有關情況，并答記者問。

潘功勝在會上宣布，將下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調整。同時降準0.5個百分點，向市場提供長期流動性約1萬億元，降低政策利率0.1個百分點。

吳典 攝

房貸利率繼續(xù)降

58安居客研究院院長張波稱，央行此次下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，是繼2024年后再次對公積金利率進行定向調整，釋放出明確的穩(wěn)樓市政策信號，這一政策落實將有效緩解自住購房者的還款壓力，尤其在當前經濟環(huán)境下，對穩(wěn)定住房消費、提振市場信心具有積極意義。

一方面，調整之后5年期以上首套房利率降至2.6%，處于歷史低位，疊加近期商貸利率調整，公積金貸款與商業(yè)貸款定位互補，共同支持房地產市場，既減輕了中低收入群體的購房負擔，又為房地產市場注入了流動性。

另一方面，此次降息進一步拉大了公積金貸款與商業(yè)貸款的利差，在一定程度上強化了公積金制度的普惠性，更利好于首次購房人群。政策效果的持續(xù)性依賴于房地產組合政策落地。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜算了一筆賬，假設貸款100萬元，等額本息還款30年，按調整前公積金首套利率2.85%計算，月供4136元，總利息48.88萬元；按新利率2.6%計算，月供4003元，總利息44.12萬元，月供每月少133元，總利息減少4.76萬元。

陳文靜指出，此次下調住房公積金貸款利率0.25個百分點，幅度與2024年5月相同。2019年以來，5年以上公積金貸款利率僅調降2次、共40個基點，本次調整前，5年以上公積金貸款利率為首套2.85%、二套3.325%，調整后將分別降至2.6%、3.075%，“預計每年將節(jié)省居民公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持居民家庭剛性住房需求”。

張大偉也表示，雖然目前公積金貸款利率已經是歷史最低，但公積金貸款和商貸的利率差已經越來越小，與全國平均3.1%的房貸利率相比，利差只有30個基點，而最高峰期間超過200個基點，公積金的吸引力明顯降低。

“此次降低25個基點，可以將公積金和商貸的利差增加到40—50個基點以上，一定程度上可以加大公積金政策的作用和吸引力。”不過，他也強調，預計5月20日再次降息10個點，屆時房貸平均利率將降低到3%以下。

市場止跌回穩(wěn)

今年以來，在穩(wěn)樓市基調下，全國各地政策頻出。

有數(shù)據(jù)顯示，2025年前4個月，全國已經超過200個城市發(fā)布了超過300次各種房貸政策，此番降息降準有利于各地市場穩(wěn)定，亦利于降低房企融資成本，降低融資難度。

建設中的樓盤（吳典 攝）

對于降息降準的考量，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，2025年一季度我國CPI（居民消費價格指數(shù)）同比下滑0.1%，PPI（工業(yè)生產者出廠價格指數(shù)）同比降幅收窄但仍負增長，GDP（國內生產總值）縮減指數(shù)連續(xù)八個季度為負（-0.77%）。消費疲弱仍為物價回升的核心掣肘。

物價持續(xù)下跌，不僅借款人實際承接的利率比較高，導致貸款投資消費的積極性降低，客觀上需要降準降息，釋放低成本資金，帶動銀行降低貸款利率，提振微觀市場主體貸款的積極性。

同時中美關稅戰(zhàn)當前有一段政策“不確定期”，即最終的關稅稅率有不確定性，對出口的影響還待重新評估，人民幣匯率承壓壓力減少，也創(chuàng)造出了降準降息的窗口期。

樓市方面，據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年4月，核心城市土地市場保持一定熱度，北京、杭州、成都等城市繼續(xù)拍出高溢價地塊。同時重點城市新房銷售面積在較低基數(shù)下同比基本持平，核心城市在優(yōu)質供應帶動下，銷售延續(xù)增長態(tài)勢；二手房成交量整體同比延續(xù)增長態(tài)勢，但市場“以價換量”仍是主流。

第三方咨詢機構克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年4月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額2846.8億元，前4個月實現(xiàn)銷售操盤金額10181.7億元，房地產市場整體延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

吳典 攝

該機構指出，4月整體樓市增長動能顯著放緩，新房供給持平上月，但成交環(huán)比回落，成交規(guī)模與去年同期基本持平；二手房成交環(huán)比跌幅不及新房，延續(xù)高位震蕩行情。京滬深杭蓉等熱點城市一二手房成交環(huán)比皆降，需求迎來階段性瓶頸期。

李宇嘉亦表示，盡管當前熱點城市高端改善的好房子項目銷售不錯，但也僅僅是“點”上的亮點，“面”上來看，成交量不錯的還是以剛需、剛改降價的項目為主。

“比如在廣州地區(qū)，近郊、遠郊的剛需剛改新房占比反而是最大的，二手房150萬至300萬元低價位占比超過50%，這說明樓市的需求主體是剛需剛改群體，他們對房價、對成本比較敏感。”

因此，在李宇嘉看來，此次降準降息，包括政策利率降低，給銀行釋放低成本資金，鼓勵銀行進一步降低按揭貸款利率。他預估，后續(xù)隨著低成本資金釋放，加上存款利率下降，按揭貸款利率可能也會調整。