今年3月，住房和城鄉建設部部長在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，明確今年將下功夫實施一批惠民生、促發展、防風險的城市更新項目，將重點實施“民生類項目、發展類項目、安全類項目”三類項目。

三類項目涉及住宅、辦公樓、廠房和產業園、歷史街區、綜合商業體等更多種類業態，預示著城市更新在橫向范圍與縱向范圍的“雙重擴容”。全新階段的城市更新，也將激活商業物業與資產等重要載體的新功能、新需求，以催生城市的更多元價值，持續帶動城市活力和發展動能。

憑借對全球資產更新機遇的研究和對中國城市更新的長期觀察，仲量聯行中國區物業與資產管理總監李從越、仲量聯行中國區研究部總監姚耀接受風財訊采訪，從城市、商業物業與資產發展等維度分享了觀點。

城市更新擴容，釋放萬億級利好

“擴容提質”是城市更新的新重點。住建部部長指出，“2000年前建成的城市老舊小區納入改造范圍，鼓勵居民自主改造”；“城中村改造范圍擴大到全國地級及以上城市，在去年新增100萬套基礎上繼續擴規模”，指向民生類項目（老舊小區、城中村）改造的范圍擴大。

同時，“更新一批老工業區舊廠房，植入科技研發、文化創意、人工智能等新業態新功能，筑巢引鳳、因地制宜發展新質生產力”；“改造一批老街區，打造精品街道、城市客廳，建設活力街區，為青年人提供更多創業空間，為市民創造更多消費場景”；“保護修繕一批歷史文化街區、歷史建筑，推動活化利用，讓城市文化遺產融入經濟社會發展、城市生產生活”，指引發展類項目改造的擴容提質。

此外，以城市數字化基礎設施等為代表的“安全類項目”的更新，則引領了智能進樓宇、進家庭、進社區等進程的加快推進，對城市多類物業資產的智慧、功能性、安全性有進一步推動。

與此同時，《2025年政府工作報告》部署“優化城市空間結構和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房”亦指明了城市更新的擴容新方向，即不僅要加快閑置土地、風險項目的紓困，還要將城市各類老舊商業地產物業的改造推進至新階段。

從住宅更新、商業改造到一級土地的盤活，伴隨改造物業更加細化、改造范圍擴大，城市更新盤活的資產體量也進一步擴大，將釋放更大規模的投資紅利。

新一輪城市更新釋放的紅利是萬億級的。根據第一批各地摸查情況，全國2000年底前建成的老舊小區約22萬個，改造涉及居民上億人，拉動投資萬億元級。若將統計范圍從住宅擴大至商業改造等更多領域，推動上下游行業和品類市場規模將更加可觀。例如商業樓宇更新部分，據仲量聯行測算，在北上廣深這四個一線城市，樓齡超過15年的辦公樓已接近三成，80%現存的建筑樓宇至2050年將仍在使用中。商業物業的改造需求體量持續增長，圍繞老化設備更新、硬件條件升級、管理效率提升等方面的更新工程，將激活巨大市場潛力（點此回顧《發現老舊資產中的機遇：“數億規模”蘊藏長期價值》）。

長周期管理復合化規劃，挖掘商業更新價值

自《國家新型城鎮化規劃(2021—2035年)》出臺，實施新型城鎮化戰略五年行動計劃，扎實推進城市更新，2024年常住人口城鎮化率提高到67%，已培育形成一批輻射帶動力強的現代化都市圈，更好支撐經濟社會高質量發展。

現代化都市持續進化，對城市更新提出了擴容提質的新要求，在這個階段也需要與之匹配且與時俱進的方法論。

“《2025年政府工作報告》明確’優化城市空間結構和用地方式’，指引城市空間不再外延式擴張，而要轉向集約化、緊湊型、功能互補，向功能復合轉變的新方法、新思路，這也為參與者進一步滿足市場需求、挖掘價值空間描摹了方向。”

“商業地產物業改造是城市更新的重要組成部分，一方面要注意老舊物業改造中有效和高效的‘補救’，另一方面也要注重在改造的前中后全過程樹立全局思維，對物業升級進行全流程規劃、全周期管理，以便促成資源集約化管理，實現更高效益的資源價值。”

一方面，「前介管理思維」無論在服務新項目還是改造舊項目過程中，都值得關注。在條件允許的情況下，如果項目從設計、開發建設改造階段，就引入物業顧問，考慮到物業后期使用和運行時的需求，以及多年后的變化可能，則可以達成從設備端到末端轉化、從業主方設計投入到使用方切實感受的緊密鏈接。

“在市場下行及存量時代的雙重影響下，僅注重后端服務和基本維護的傳統物業管理，會越來越無法滿足復雜化的市場，優秀的前介物業顧問服務、將物業管理的角色由‘輔助者’視為‘經營者’，有助于提高物業的使用和運營效果、保障資產的長期收益。”李從越表示。

另一方面，「租務管理思維」作為領先的物業資產管理方法，對資產價值的影響力也進一步凸顯，并要求物業管理的職責不再僅僅局限于對客戶需求做出被動響應，而要通過滿足租戶、市民和更多維度需求，優化租戶結構、提升租賃業務的穩定性與收益表現，為業主方提供更多價值。

這一方法論符合當前城市更新的趨勢。伴隨老街區改造、歷史街區保護要求賦予“城市客廳、創業空間、市民消費場景、城市文化遺產”等新功能，相關商業物業資產在規劃時需考慮復合功能的空間，在運營時注重多元高效利用物業資源，在服務時要更好滿足租戶、消費者、市民等更多對象對商業地產物業空間的需求，重塑物業的空間價值，提升其經濟價值、人文價值、社會價值等更多維度價值。

仲量聯行觀察發現，當前全球主要國家都呈現相似趨勢，即人們對于“有凝聚力、舒適且平衡的目的地”需求不斷增長，物業逐漸從單純的空間轉變為具有特定功能的地點，以方便居民、上班族和游客的使用。高水平的城市更新項目、采用小規模細致手法修復，以提升房地產均衡性和供應多樣性，能夠激活辦公樓、增設體驗空間、吸引游客和零售商創造新機遇，將帶來長期收益。

仲量聯行認為，在市場下行時，與一味壓縮物業管理成本相比，引入具備資管邏輯的成熟物業管理戰略才能從根本上解決問題，系統性地提升資產的整體運營效率與長期效益，使其在全生命周期中實現增值保值。