他曾是汕頭的舊改王，也是行業中讓人嘆服的存在。

他曾揚言：龍光將是民營房企笑到最后的存在，巔峰時期身價千億。

可這樣的高光時刻轉瞬即逝，千億房企巨頭說栽就栽了，總負債2265億。

但這個房企巨頭沒有想過跑路，也沒有轉移資產，反而放話絕不躺平，不逃避債務。

背負千億債務，重組后能否重生呢？

從汕頭走出的 “地王”

1996 年，汕頭金禧花園的工地上，29 歲的紀海鵬穿著膠鞋穿梭在腳手架之間，這個被同行視為 “麻煩事” 的城中村改造項目，成了他進軍地產的起點。

當時的汕頭房企大多盯著商品房開發，沒人愿意碰拆遷補償復雜的舊改項目，但紀海鵬帶著弟弟紀建德，用四年時間把金禧花園變成了當地最大的樓盤，開盤即包攬半壁江山的銷售額。

這場漂亮的首戰，成了他日后 “逆周期擴張” 的基因，當別人避開風險時，紀海鵬看到的是機會。

2003 年，深圳寶安中心區的土地拍賣會上，紀海鵬舉牌的手幾乎沒放下過，2.86 億拿下寶安地王，6.81 億收入佛山天湖酈都地塊，龍光的名字開始在大灣區土地市場炸響。

同行們發現，這個來自汕頭的房企老板，專挑別人不敢碰的高價地塊，甚至在 2017 年以 168.55 億港元刷新香港土地總價紀錄，讓見慣大場面的新鴻基掌門人都驚嘆 “顛價”。

那些年的龍光，就像地產界的 “狂飆者”，高峰期年銷售額突破 1400 億，躋身千億房企俱樂部。

盡管事業如此高光，可紀海鵬依舊低調，他極少出現在公開場合，女兒紀凱婷 24 歲登頂福布斯最年輕女富豪時，他仍躲在幕后掌控大局。

可他這種 “低調做人、高調做事” 的風格，讓龍光在地產上行周期一路狂奔，卻也為后來埋下隱患， 高杠桿拿地、家族式決策、表外負債累積，一旦集中爆發，將成為致命一擊。

爆雷

2022 年 1 月，一條 “龍光存在未披露美元私募債” 的傳聞，像導火索般點燃了危機。

5 月的香港聯交所，復牌首日的龍光股價開盤即暴跌 57%，市值縮水至 67 億港元，曾經的千億房企淪為 “仙股”。賬上 382 億現金，實際可動用的不到一半，17 億美元境外債利息無法支付，紀海鵬第一次感受到了刺骨的寒意。

與許家印 “假離婚轉移資產” 的消極應對不同，紀海鵬選擇了正面硬剛，他親自牽頭與境外債權人進行 16 輪談判，會議室的燈光常常亮到凌晨。

那些曾經被視為 “核心資產” 的大灣區地塊，此刻成了救命籌碼 ，南寧、珠海的項目股權被折價質押，深圳的舊改項目緊急轉讓，甚至連香港凱玥項目這樣的地標級豪宅，也被擺上貨架。

有債權人后來回憶：“紀老板帶著我們看地塊時，指著沙盤說‘這些都是實在的資產，龍光不會賴賬’，那種眼神里沒有逃避，只有破釜沉舟的狠勁。”

但自救之路遠比想象艱難。

2022 年財報顯示，龍光凈虧損 88.7 億，總負債 2265 億，銷售額暴跌至 441 億，相當于巔峰期的零頭。資本市場用腳投票，美元債價格跌到 20 美分，境內債也遭遇 “股債雙殺”。

紀海鵬不得不放下 “地王收割機” 的傲氣，開始學習 “賣賣賣”，2023 年全年，龍光處理了超過 50 億的資產，連總部大樓的部分樓層都掛牌出售。

重組突圍

2024 年，當世茂、佳兆業等房企的重組方案紛紛遇挫時，紀海鵬團隊拿出了 “現金收購 + 短期票據 + 可轉債 + 長期票據” 的組合方案，整體削債比例達到 70%。

這個方案的核心，是用優質資產換取債權人信任 ，香港凱玥項目估值 300 億，雖未完全出售，但作為抵押品讓債權人看到了實實在在的還款來源，深圳、佛山的核心地塊打包成 “資產包”，允許債權人選擇實物抵債或長期持有。

“紀老板太懂債權人的心思了。” 一位參與重組談判的投行人士透露，“他沒有像其他房企那樣一味求展期，而是把‘真金白銀’和‘未來預期’都擺到臺面上。

現金部分即時兌付 30%，剩下的分 3-4 年用票據和可轉債兌現，既解決了短期流動性，又給了長期回款的希望。”

這種務實策略很快見效，境內 21 筆債券重組，92% 的債權人簽署支持協議，境外債展期方案獲得 80.8% 的支持率，創下同期民營房企重組的高紀錄。

在保交付戰場上，紀海鵬更是親自掛帥。

2024 年，龍光交付了 2.8 萬套房，在暴雷房企中名列前茅，這種 “保交付換口碑” 的策略，間接為債務重組贏得了時間 ，購房者愿意繼續買單，銷售回款才能支撐重組方案的執行。

“地王” 光環褪去

盡管重組邁出關鍵一步，紀海鵬的壓力并未減輕。

2024 年財報顯示，龍光銷售額僅 84.3 億，1-2 月回款不足 10 億，現金流依然吃緊。更棘手的是，房地產市場早已不是那個 “閉著眼睛拿地都能賺” 的黃金時代。

香港凱玥項目雖估值 300 億，但 2023 年首月僅賣出 3 套，高端市場的低迷讓資產變現周期拉長，深圳光明的地王地塊，當年開盤即售罄的神話不再，現在只能靠降價促銷回籠資金。

家族式管理的后遺癥也在顯現，當年為了突破瓶頸引入的職業經理人，終究難以融入紀氏家族的決策體系。

2017 年高溢價拿香港地王時，曾有高管建議放緩節奏，但紀海鵬對大灣區的絕對信心讓他選擇了繼續擴張。

如今復盤，那些曾經的 “地王” 變成了 “燙手山芋”，折價出售都難尋買家。

一位業內資深人士評價，“成也蕭何敗蕭何，紀老板的賭性成就了龍光，也讓龍光在周期逆轉時摔得更重。”

境內外 800 億債務重組落地只是第一步，后續 3-5 年的執行期才是真正考驗 ，能否在銷售低迷中穩住現金流，能否在行業洗牌中保住核心資產，能否讓債權人相信 “龍光真的能笑到最后”。

當房地產從 “增量時代” 進入 “存量博弈”，曾經的 “地王收割機” 必須學會在狹縫中求生。

結語

當高杠桿模式崩塌，當行業邏輯徹底改變，有人選擇躺平，有人選擇逃亡，而紀海鵬選擇了正面硬剛。

這條路充滿荊棘，但至少，他讓市場看到：在地產寒冬里，還有人在努力鑿開冰層，為企業、為債權人、為無數個家庭守住希望。

至于能否真正 “笑到最后”，或許答案并不重要， 在這場注定殘酷的行業大考中，敢于直面危機的勇氣，本身就值得尊重。