爭議很大的“四代住宅”，最近有一張圖轉瘋了——

圖的原始出處，我是找不到了。

但網友們轉這張圖的意思，都是說如今的四代住宅和上世紀八九十年代的建筑造型很像，調侃時尚就是一種輪回，暗指有“冷飯熱炒”的意思。

類似的觀點，在網上有很多。

對此，我卻很難表示認同。就像華為和小米如今都在做的折疊手機，在十幾年前就出現過了。

如果因為兩者模樣相似、形態雷同，就說現在和以前是同一種產品，這樣的定論未免太偏面。

外界普遍認為四代住宅=大露臺+高贈送，但實際上，這是其最外顯的建筑特征，并非核心價值。

討論四代住宅，很多人從第一步就錯了。

01

大露臺不等于四代住宅

真四代住宅屈指可數！

“四代住宅”，是一種約定俗成的說法。

如果要從官方或者行業定義來說，應該叫做“立體生態住宅”或者“城市森林花園住宅”，其指通過設置戶屬空中花園和公共綠化平臺等立體綠化措施，將空中花園與現代建筑相結合的高品質住宅。

再看看官媒央視的標準：

換成人話來說，是戶戶有庭院，能實現垂直綠化。

還有由中國工程建設標準化協會2019年編制、2021年實行的《T/CECS 855-2021 城市森林花園住宅設計標準》，則提出了更具體的設計標準，當中涉及錯層挑高露臺、覆土層和獨立灌溉系統等等指標。

所以你會發現，生態綠化是四代住宅的“里”，超大露臺是“表”，高贈送是由此延伸的贈品。

延伸來講，呼吸感以及松弛感，讓居住者更好親近自然，這些才是四代住宅背后的競爭力。

在這樣的邏輯之下，大家在市面上看到的、討論的所謂“四代住宅”，大部分只能叫做“類四代”住宅。

而在廣州，符合以上條件的真四代住宅包括——

第一個，開盤賣爆的廣州招商林嶼境。

主力戶型為建面約82-110-125㎡，陽臺采取錯層設計，戶戶帶6米挑高花園，同時擁有超新規使用率。

圖源：招商蛇口

譬如約82㎡（偶數層）花園面積接近30㎡，約110㎡戶型（偶數層）有南北兩個共34㎡的超大露臺。

而為了承載綠化種植的功能，花園種植區的最大載荷，升級為普通陽臺的2～3倍，還自帶整體的排水系統，長度超6米的花園設計兩套地漏。

第二個，預計本周正式開放的黃埔未來城。

項目主打建面約130～177㎡戶型，最大亮點就是30%陽臺率+10%公共空間，相當于戶戶都有私家花園+公共露臺的雙庭院，庭院凈高達6～6.3米。

在這么卷的廣州樓市，真四代新盤屈指可數。大灣區其他城市，情況基本相同。

佛山、珠海、深圳和中山各地，真四代產品都是市場新生力量，試點項目不多，可謂限量供應。

譬如前幾天剛剛備案的鑫洋·御宸，容積率約1.99，全看僅7棟高層，房源只有308套。

作為中山石岐總部第二個試點立體園林項目，可設計戶屬空中花園和公共綠化平臺，高度均不小于兩個自然層，同時允許每戶設置一個入戶花園。

這個鑫洋集團，廣東朋友看著會比較陌生，但實際上人家是有四代住宅開發經驗的。

鑫洋·御龍臺三期 圖源：鑫洋集團

貴州的鑫洋·御龍臺三期，就是非常正的真四代產品，戶均享約25～40㎡空中花園，全部錯層分布。

參考兄弟項目的參數，鑫洋·御宸有機會成為大灣區四代住宅的又一個代表新作。

02

四代住宅雖好

但很挑房企和買家！

四代住宅的存在和價值，是值得肯定的。

但也必須承認，所有新生事物都存在一個探索、完善的過程，而且四代住宅也并非適合所有人。

譬如，四代住宅只有在南方，才能發揮出這類產品最大的優勢。

大家可以想象得到，北方冬天氣溫基本都在零下，做開放式陽臺，一是室外太冷，二是遇上大雪或者風沙天氣，每次清潔收拾就夠累的。

一年下來，想象中那種曬曬太陽，看花喝茶的美好場景，在北方的實現機會可能非常有限。

其次，四代住宅更適合有錢有閑的高端買家。

因為這樣的空中花園，嚴格來說是不允許封窗或者加建作為室內面積使用的，而剛需買家對產品設計，往往更看重贈送面積以及性價比。

一個在聊詩和遠方，一個在算柴米油鹽，兩者是錯位的。

反過來說，只有本身懷揣花園夢、別墅夢還愿意投入的改善/豪宅買家，才能get到四代住宅的好。

最后一點，四代住宅非常考驗物業服務水平。

從福州、寧波、西安等地的首批四代住宅交付情況來看，個別項目已經在立面維護、綠化管理以及個性化改造等方面，遭遇諸多管理難題。

最常見的，有部分業主封窗和違規搭建。

哪怕有的項目，已經在購房合同中增加“不得對空中花園進行破壞、改建或調整”等的條款。

那么，這就衍生出一系列新問題：

物業如何處理這些違反合同規定的行為？各地住建和城管部門，能夠給予相應支持？

物業是否應該針對戶內花園以及公共綠化平臺綠植，提供統一養護服務？

這個服務有償還是無償，收費標準如何制定？

入住以后的這些細節，才是四代住宅真正的難點，也是對房企和物業公司的考驗。

期待接下來的四代住宅新盤，能有更完善的維保方案，讓事實來說服市場，打動買家。

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