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上周，北京副中心上了新聞頭條。

起因是位于梨園的一宗地塊掛牌截止，競價成交。

這原本是北京土拍市場最普通不過的日常，但不太普通的地方就在于：

第一，地塊被數家房企輪番加價了215輪，這種輪次的競價，上次出現，還是類似海淀樹村這樣的熱門地塊。

第二，地塊的經營樓板價被拍到3.57萬/㎡，屬于近五年以來副中心新高。

地塊成交當天，就有網友在銷冠100的評論區留言：

北京城市副中心，已經變天了。

說實話，在看到這條留言時，表姐內心并沒有太大的波瀾。

并且理所當然地認為，這位網友可能是一位家住副中心的板塊吹。

但是，在查閱過相關資料之后，表姐卻也不得不承認：

北京城市副中心，確實已經變天了。

甚至在時間的發酵之下，副中心儼然已經長出一副新骨架。

當然，這里要跟大家明確一個概念，那就是北京副中心絕對不等于通州。

整個通州面積有906平方公里，而北京副中心只是核心區的155平方公里。

明確這一點之后，我們就可以展開聊聊了。

02

先說結論：

第一，北京副中心的資源配套和發展趨勢，已經出現「省會化」特征。

也不是表姐一個人這樣認為。

通州區區長助理林巍博士就曾經打過一個生動的比喻，提到北京城市副中心就相當于北京的省會。

第二，東六環正在成為北京副中心的「新中軸」。

未來北京副中心的發展重點，將沿著這條線，向東西兩側拓展。

為什么這么說呢？

實際上，在北京決定將行政辦公區放在副中心的時候，就已經注定，這片區域會逐漸「省會化」。

大家或許聽過一個板塊發展的定律，叫「市政廳定律」。

意思就是，當一個板塊的行政中心確定之后，這片區域的發展，就會以行政中心為原點，形成資源虹吸。

如果你去歐洲旅行過，就會發現幾乎每一座城市，都是一個市政廳加上一個教堂，就長出了市中心。

現在國內的很多新城區，其實也是這個邏輯：

隨著政府機構的搬遷，教育、醫療、產業、商業等配套，通常也會隨之搬遷，形成一個新的城區。

當然了，北京城市副中心的資源量級，要比一般新城區大得多得多。

所以，北京決定將行政辦公中心放在城市副中心之后，才有運河商務區、文化旅游區和后續一切資源。

而這背后，是全北京的力量在推動。

表姐也是查資料的時候才發現，根據統計年鑒，北京副中心已經連續5年維持千億以上的投資規模。

并且過去十年副中心的投資合計：

已經接近1萬億。

什么概念？如果用百元大鈔鋪滿地面，1萬億人民幣能覆蓋3.5個北京市。

更夸張的是，2025年，城市副中心還將維持千億的投資。

到2035年累計投資將達到兩萬億以上。

03

不信，大家可以看以下幾點：

自打2019年行政中心搬遷，城市副中心幾乎每一年都有一個重點工程建成。

實際上，現在走在北京副中心的街頭，已經能感受到萬億投資砸出的城市骨架。

就拿行政辦公區來說：

現在除了部分維護首都穩定且帶有屬地管理職能的部門之外；

北京四套班子，60多個職能部門，累計3.3萬名工作人員，已經全部搬遷完畢。

等于北京市政府幾乎已經完全搬到了北京副中心。

隨之導入的，自然就是商務、教育、醫療、文化等配套。

下面這張圖片，是截至目前，北京副中心已經建成的部分配套設施。

教育和醫療部分表姐就不多說了。

人民大學、人大附中、安貞醫院、友誼醫院，每一個拿出來，都是響當當的招牌。

這里就單獨講講，更能關系到板塊造血和居住舒適度的產業和配套。

截止2024年底，運河商務區的累計注冊企業，已達1.8萬家，光注冊資本金就高達4541.8億。

其中，總部企業25家、金融企業161家、外資企業109家、高新企業127家、專精特新企業41家、主板及三板上市企業4家。

并且產業導入的速度還在加快。

同樣是官方數據，2024年，運河商務區寫字樓出租出售總面積達11.7萬方，同比增長199%。

也就是說，越來越多的企業選擇在副中心扎根發展。

這里面，當然有北京市府遷入的影響，但更重要的是，北京副中心本身也已經越來越好。

大家可能不知道：

到現在為止，北京副中心已經建成并且開放的公園就有50多處，預計今年就能實現森林覆蓋率36.5%以上。

坐落在副中心核心地帶的綠心公園，占地11.2平方公里，相當于頤和園的4倍。

除了大面積的公園綠化設施，綠心公園里還建設了北京藝術中心、北京城市圖書館、北京大運河博物館等文化地標。

在這里你可以憑心情散步、看展、看話劇，相當于副中心又長出了一個「城市客廳」。

所以，自從開放以來，綠心公園已經累計接待1295萬人次。

雖然在官方文件里沒有蓋棺定論，但綠心公園確實稱得上是運河商務中心、行政辦公中心、文旅中心之外的第四個中心：

「城市綠心」。

能感受到，在北京副中心的整體布局中，根本不存在偏科或者短板一說。

各個方面的配套都是超一線省會的配置水平。

04

不過，北京副中心的野心，絕不僅僅止步于此。

實際上，在北京副中心的發展規劃中，還埋了兩條非常重要的引線。

一條是東六環入地，另外一條便是打造副中心交通樞紐，它們甚至改變了整個城市副中心的投資邏輯。

先說東六環入地。

東六環入地已經在4月20日正式完工，整個改造工程北起潞苑大街，向南到京哈高速，全長16.3公里。

中間入地段長達9.2公里，是北京市埋深最大的地下隧道，也是國內最長的盾構高速公路隧道。

改造后的東六環，由原來的雙向四車道，變成雙向六車道，設計時速80公里/小時。

通行能力提升了不止一倍。

當然，這次改造工程絕不僅僅是改造東六環本身，還涉及副中心境內跨越東六環的23條道路。

包括新建和改造的18條道路和5條現狀道路。

這樣一來，就相當于把原本割裂的北京副中心給「縫合」了。

并且，原本的東六環也沒拆。

而是邀請紐約高線公園的設計者參與，打造了一條全世界最長的空中花園：

東六環高線公園。

我們都知道，全世界城市更新的典范，就是位于紐約曼哈頓的「高線公園」。

紐約高線公園原本是一條廢棄的鐵路，經過改造之后，變成了一個超級浪漫的網紅打卡地。

據統計，紐約高線公園建成后，周邊人口增加了60%；同時為紐約帶來了14億美金的稅收和1.2萬個工作崗位。

相較于紐約高線公園，東六環高線公園的面積更大，長度更長，功能上也比紐約高線公園更加豐富。

不止包含了漫步道、游覽車道、跑步道、騎行道，還植入了200余處公共活動場地。

僅僅是高線健身環，就涵蓋了各種球類、極限運動，以及健身場地兒童拓展等。

為了滿足人們吃喝玩樂的需求，高線公園沿線還設置了咖啡吧、書吧以及15.7萬平米的配套商業空間。

更重要的是，這座六環高線公園，并不是純紙面的規劃，而是已經在落地實施的過程當中。

根據相關公開信息，北區的園林景觀片區已經在去年年底開工，今年年底開工范圍會持續擴大。

而預計在2029年5月，六環高線公園將實現整體亮相。

到時候，整個北京會再收獲一個超人氣打卡地，城市副中心也多了一條新中軸。

05

副中心交通樞紐同樣是北京副中心規劃中，非常重要的一步大棋。

從下面的這張規劃公示圖上來看，上層意志對北京副中心交通樞紐的定位，是一座超級典范式的TOD。

很多公開信息都能查到，副中心交通樞紐，不止承載了交通功能，還囊括了商業、辦公、公園休閑。

但今天，表姐就只想跟大家聊聊交通功能。

因為即便刨除其他，光是在交通上的設定，就足以讓看出副中心規劃的前瞻性。

挪開交通樞紐的上蓋建筑，整個地下部分是密密麻麻軌交線網。

大家可以耐下心來數一數：

1、貫穿東西的大動脈地鐵6號線；

2、連接平谷和國貿的平谷線；

3、從商務園站始發，經過副中心、大劇院，終到張家灣的m101線；

4、連接房山、北京西站、北京站的副中心S1線；

5、串聯首都機場、大興機場以及副中心的城際鐵路聯絡線（S6線）；

6、通往北三縣、天津寶坻和唐山的京唐城際鐵路；

7、京哈鐵路；

8、遠期預留西起垡頭，東至張家灣的m104線；

通過這些線網，不僅可以串聯副中心內部、北京市區，甚至可以實現：

15分鐘直達北京首都國際機場；

35分鐘直達北京大興國際機場和河北唐山；

1小時到達雄安新區和天津濱海新區。

一開始，表姐也想不明白，為什么北京副中心要花這么大力氣，去打造一個超級樞紐。

直到表姐看到下面這張圖：

除了加強京津冀地區的緊密聯系，副中心恐怕已經將目光放在了更遠的未來：

通過首都機場、大興機場與副中心的鏈接，向文旅區輸送更豐茂的客流。

要知道，自環球影城開園以來，累計接待人次已經接近3000萬人次。

而環球影城單日門票價格為638-748元，能來打卡環球影城的，大多有超出平均水平的消費能力。

所以，除了繼續加碼環球影城，整個文旅區還規劃了海昌海洋公園、頂點公園；

以及體量超50萬方的灣里商業綜合體。

50萬方是什么概念？幾乎約等于2.6個雙井合生匯。

表姐查了下，整個灣里商業綜合體由王府井奧萊、汀云小鎮、諾嵐酒店三大組成部分。

這里面，光是王府井奧萊的體量就有16萬㎡，幾乎是目前華北最大的奧特萊斯。

據說，首次進入城市副中心的品牌占比將達60%以上。

而諾嵐酒店頂層的無邊泳池，甚至可以隔空欣賞環球影城的燈光秀。

當然，如果不喜歡住酒店，那么隔壁的汀云小鎮還有風格不一的精品民宿和四合院。

大家也不用急，因為整個灣里商業綜合體，預計今年年底之前就要開業。

或許今年元旦跨年，就能去打卡。

06

如果說過去10年，是北京城市副中心埋頭建設，瘋狂打基礎的10年；

那么未來10年，就是北京城市副中心飛速發展，全面開花的10年。

實際上，在當下的節點回頭去看北京副中心，所有的脈絡都已經清晰。

就像表姐前面說的，北京副中心正在展開一幅以東六環為中軸，向東西兩側拓展超省會資源的「新骨架」。

所以，未來北京副中心投資的核心邏輯，也一定是要無限接近城市資源更加密集的新中軸。

表姐查了目前北京副中心出讓的地塊，最靠近六環中軸，甚至在副中心四大功能交匯核心的：

是金隅花溪云錦。

實際上，在花溪云錦項目地，已經能感受到新中軸帶來的隱形紅利。

秘密其實就在下面這張圖里，因為靠近副中心中軸，花溪云錦其實天然就能獲得比別人更豐厚的資源。

無論是地鐵、商業、學校還是公園，都可以控制在步行可達的「溜達圈」內。

舉個例子，從地圖上測量，花溪云錦到北京政務中心的直線距離，只有5公里。

這就意味著，只要你在花溪云錦居住，5公里范圍內肯定就有好單位。

生活資源更是豐富，500米步行范圍內，下個樓的功夫就能到華遠好天地，遛個彎的功夫就能送孩子上學。

別人開車很久才能到的城市綠心、高線公園、環球影城，對于花溪云錦來說，其實就是生活日常。

更巧的是，花溪云錦還是北京副中心第一批趕上好房子政策的項目。

當然，也是副中心核心在售唯一全四居改善的好房子。

不僅層高拉滿，得房率高，還是滿裝修交付。

☉金隅·花溪云錦效果圖

社區大門是橫向跨度32米，高達8米的門廊，天然石材+精致的金屬柵格隱隱透出高奢酒店的韻味。

室外景觀更是打造了全代際戶型空間，1000㎡的立體溪谷中，高9米的聽瀾水幕傾瀉而下，足以碾壓區域內的新二手房項目。

可以說，隨著花溪云錦的入市，板塊內多年未有新增供應的產品代際差，終于被抹平了。

所以，你會發現，自從花溪云錦售樓處開放以來，到訪熱度就一直不低。

整個五一小長假累計到訪量，甚至奇跡般地突破了1000組。

不過其實也不難理解。畢竟，通州副中心正在長出新的骨架。

而作為區域產品標桿的花溪云錦，就位于新骨架的中心。

現在回頭來看，普通人的機會，可能就在北京副中心即將騰飛的下一個10年：

一定緊跟市政廳定律，選擇更靠近核心資源的板塊新區，堅定買入新一代標桿產品。

因為北京副中心正在創造的奇跡，也是屬于花溪云錦的奇跡。銷冠100

注： 本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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