以改革開放為界，中國制度創設發生了巨大變化，之后大量引進、吸收國外經驗，有一個模仿、學習、超越的過程。當前，有一些領域開始走上超越的道路，也就是“中國式現代化”，但還有很多領域的制度還停留在創設之初，僅僅小修小改，已經遠遠無法適應當前時代變化。

目前外部環境發生巨變，國內經濟社會發展達到相當高度，對各領域進行深層改革，正當其時，也應該抓住寶貴的機遇加速改革。

房地產領域就是典型，存在大量亟待修改的制度。

有三個特別需要修改的。

第一項：順應改善的新需求，提高住房質量標準。

今年3月31日，住建部發布新國家標準《住宅項目規范》，于5月1日起施行，一般將這個《規范》稱之為“好房子”新標準。核心是以安全、舒適、綠色、智慧為目標，要解決隔音不好、滲漏、開裂、反味等等老問題，這些在去年建筑科技展上已經有所展示。

還有很多早就應該調整的具體標準。

比如將新住宅建筑層高從2011年版本的2.8米提高到不低于3米，還對住宅總高進行了限制，高層Ⅱ類住宅限高80米，參照3米的層高限制，意味著以后住宅類住房總層數不能超過26層；類似提高居住品質的，還包括大幅提高隔音要求、提高公共區域走廊警告標準、增加樓梯凈寬等，尤其值得關注的是適老化要求，比如要求4層以上就要設置電梯，對電梯的尺寸也有明確要求。

還有一些長期被詬病的問題得到了糾正。比如空調安裝和維護，現在的房子空調位根本不考慮安裝和維修，只顧設計、施工方便，導致空調安裝師傅簡直是冒著生命危險作業，這跟標準有關。舊標準針對空調機位只要求“便于安裝”，但設計施工單位可以假設安裝空調使用專業機械，不考慮現實情況，而這次新規明確必須“預留檢修空間”，還要求“空調外機位與主體結構同壽命”，從源頭杜絕“裝機難、維修險”的問題。

還有針對物業隨意篡改配套設施用途牟利，這次也明確禁止。

種種細則不一一贅述。

正如小鎮在《》一文提到的，很多人覺得房地產已經完蛋了，沒有希望了，這是錯誤的，是短期悲觀情緒導致的嚴重誤判，樂觀主義者已經在找出路。

在小鎮看來，中國房地產才剛剛進入第二階段，這一階段的主題就是改善、提升，其帶來的未來經濟增長和就業崗位，不會低于第一階段的野蠻生長。

過去30多年的商品房、土地財政，令中在極短時間就完成量的積累，但房子的平均品質不高，僅僅是解決了有無的問題。比如很多房子存在漏水、噪音問題，還有上面提到的最直接的層高。

過去2.8米層高標準，源頭是上世紀50年代的《民用建筑設計通則》，當時中國成年人的平均身高也才1.6米左右，而且當時國人對住房的要求很低，更不像現在需要鋪設地暖、中央空調、新風等等，所以2.8米的層高在當時足夠了。

但現在大不一樣了，根據最新的兒童身高發育表，18歲男生中位數是171.42厘米，女生是160.01厘米，而有的省份更高，而上面提到的地暖、新風等擠占更多層高，就讓人居住很不舒服。

這些標準早就應該改了，事實上近些年新投入建造的住宅，也早就增大了層高，這次住建部公布“好房子”新標準，更多是對現有事實的承認，并作為國家強制標準。

更好的新房子，對于存量、居住體驗差的舊房子確實不利。不過考慮到舊房子區位優勢，以及新住宅周圍配套豐富需要時間，還是有更多的過渡期。另外，全國范圍的人口進一步流動，也讓越來越多中小城市、縣城的房子閑置，也是一次騰挪的機遇期。

需要注意，小鎮雖然說《》，也提到美國1970年之后的住房“郊區化”，但中美兩國國情不同。美國住房“郊區化”本質是第二階段的改善，對應中國的改善，還是圍繞城市提高居住品質，絕非大量人口跑到郊區、鄉村，而綠色、智能、舒適、適老化等變革，也會帶來更多新機遇。

需知，就算在房地產衰退的2024年，房地產增加值占比仍然有6.3%，相比2019年高點的7%，也只是降低了0.7個百分點，考慮到從2019年到2024年，GDP總量上漲34%，實際2024年房地產增加值比2019年增長20%。

目前主要差距是房地產拉動上下游行業的增加值出現明顯下滑，2019年帶動增加值占GDP的17.2%，而這兩年因為房地產遇冷，家電家裝等相關需求萎縮，這一部分下滑要比房地產本身更嚴重。但隨著經濟復蘇，包括智能、舒適、適老等在內的改善型需求提升，這一塊未來一定會補上去，只不過肯定不能套用過往的思維。

這一塊也將是未來國家最關注的，去年總理調研建筑科技展，重點之一就是為新興產業尋找更多需求場景。

第二項：全面取消預售制，改革住房銷售監管。

前幾年房地產危機，有不少人指責是監管部門推出“三條紅線”導致的，這就倒果為因了。監管部門之所謂推出“三條紅線”，是因為房地產行業實在太胡來了，2018年有一本書一度被封禁，書名為《我在碧桂園的1000天》，作者是碧桂園前CFO吳建斌，這本書就非常具體的還原了那個野蠻生長階段的碧桂園的相關決策和態度，所以一度推遲出版。

那段時期，大多數民營房企都在瘋狂擴張，他們很清楚這樣搞一定會出大問題，但頭部企業覺得，只要規模足夠大，國家不會看到企業倒閉，但認為國家能夠拉一把的名額很有限，所以必須進入前二甚至第一。或許這也不過是一種自我安慰，就是為了支撐自家企業繼續大規模挪用預售款，加速圈地、圈項目。

最后的結果大家都知道了，那就是2022年中，全國多地發生爛尾樓強制停貸事件，之后房地產領域的政策重心就是保交樓、保交房，小鎮之前也詳細談過，不再贅述。

現在保交樓工作基本完成，注意小鎮說的是整體上基本完成，目前還有一些爛尾樓還沒有交房，已經交房的不少也存在各種問題，還有的沒有納入保交樓范圍內，但最起碼已經不是一個全國普遍的問題。

這種情況下，到了徹底取消預售制的時候了，以后房地產商只能銷售已經竣工的房產，不能允許再次發生房企瘋狂圈地、挪用資金搞擴張的情況，好不容易讓房地產危機安全落地，不能再發生第二次了。

而隨著瘋狂擴張的房企死了一大批，加之民心可用，改革正當其時，等到房地產開始“止跌回穩”，甚至過幾年一些地方出現復蘇，那時候再改就麻煩了。

這也是小鎮在《》提到的局部引進導致的錯誤，人性的貪婪，有時候需要“一刀切”，光靠監管、制衡，總有漏洞可以突破。

小鎮覺得，今年就可以把改革的信號釋放出去，爭取今年就開始取消預售制試點，用三年時間完成過渡，這也可以催促房企盡快完工、交房。

上面兩個已經比較清晰了，最難、最復雜、影響最大的改革是最后一個。

第三個：取消公積金，將公積金與養老金、年金合并。

關于這一點，小鎮之前在星球問答中，已經談過：《養老三支柱、職業年金與公積金改革》。

中國的住房公積金，是從新加坡學來的，但注意新加坡這項制度的全稱就是“公積金”，前面沒有“住房”二字。

在新加坡，公積金用途非常廣泛，一開始在住房短缺時期，主要是全民融資解決住房問題，可以理解為全國范圍的集資建房。之后隨著住房短缺問題緩解，這項制度就開始向養老、醫療、投資、住房等綜合社會保障功能轉型。顧名思義，新加坡公積金的意思就是集中力量辦大事、用老百姓的錢給老百姓辦事。

在引進的時候，把這項制度修改了，僅集中在住房領域，這也是時代的合理性，引進的時候，中國類似新加坡早期住房短缺時期，集中力量解決最突出問題。

從1999年實施《住房公積金管理條例》開始，就嚴格限定用途，雖然后來修訂了兩次，一些地方也擴大了公積金使用，但只跟住房有關。而且公積金余額的管理也非常落后，不同于養老金、年金已經開始市場化投資運營，目前分散在全國數百個事業單位，這些單位沒有足夠的市場化運作能力，為了確保安全，這筆錢基本只能投資銀行存款和國債，收益率遠低于通脹。

2023年底數據，全國住房公積金余額高達10.06萬億元，但這一年住房公積金增值收益只有區區1440.6億元，增值收益率僅為1.49%，這是巨大的資源浪費。

對比下養老金和年金的投資收益率，全國社保基金自成立以來年均投資收益率為7.36%，企業年金近20年的年均收益率也在6%以上，而公務員養老改革之后新生的職業年金，哪怕在投資受限、資金未實繳等情況下，從2016年到2023年年均投資收益率也有4.37%，起碼跑贏了通脹。

而且公積金的余額太高了，同樣是2023年，全國社保基金資產總額是3.01萬億元，企業年金是3.19萬億元，職業年金是2.56萬億元，加在一起還沒有公積金余額高，公積金的錢都是來自單位、企業和個人，就這么躺在賬上貶值？

而且近幾年還有兩個新的變化。

一是40歲以上公積金貸款占比持續下降，已經低于20%。意味著大多數公積金繳納者，在人生的后半程，根本用不到公積金，只能等退休后一次性領取，而因為公積金糟糕的理財能力，導致損失極大。

根據去年印發的《全國住房公積金2023年年度報告》，40歲以上職工貸款占比僅為17.04%，2022年18.52%，2021年則是22.44%，下降速度非常快。

試想下，同樣的資金，不同收益率下，20年后的總金額差距極大。假設初始資金都是10萬元，按照1.49%、4%、6%三檔，20年后分別為13.4萬、21.9萬、32萬，這錢可都是自己的。

現在都在愁未來如何養老、養老金現收現付難以支撐，所以才需要設立全國社保基金籌錢應對。但公積金這10萬億就躺在這，太浪費了。

如果把這筆錢直接并入全國社保基金，國家、個人都獲利，國家有錢去支持服務和養老，改善居住，甚至包括投資股市，為中國股市提供更多長期資金，而個人能夠獲得更高的回報率，40歲以后只有很少一部分人還在用公積金貸款，這筆錢收益率高點，直接改善退休后生活。

二是住房公積金的歷史使命已經完成。

首先是公積金貸款利率跟商貸已經差不多了，而且現在是公積金利率擋住了商貸進一步下調。

而且過去搞住房公積金，無非就是當時職工住房短缺，要從分房向商品房轉型，當時很多單位、職工融資困難，商品房也太少，想從商業銀行貸款買房難度不小，所以才搞了住房公積金。

但2024年中國人均住房面積已經達到41.8平方米，從全世界范圍看，人均40平以上在任何國家都是舒適居住的級別，像加拿大、美國、挪威這類看似住房面積大的地方，往往是院子大、住房小，而且家庭人口數更多，所以人均舒適面積也就是40平左右。

當然，由于房子分布和人口當前和未來分布存在差距，很多在縣城、中小城市的房子并不能解決大城市住房不足的問題，所以在大城市想要達到40平人均還是比較困難的，但全國性政策制定需要更多考慮全國范圍、整體變化。

住房公積金已經嚴重落后于時代，并且導致寶貴資源浪費的政策，也該取消、重組了。比如2020年黃奇帆就建議取消住房公積金，將住房公積金與年金合并，而到了2021年的“十四五”規劃，則提出“改革完善住房公積金制度”，但是之后幾年的改革實質停滯，僅僅是擴大了住房公積金使用范圍，更方便提取而已，這解決不了本質問題。

而且還有一個分配重新拉大的新隱患。

2014年搞公務員養老改革，以10年時間完成并軌，2024年已完成并軌，只不過體制內外資金池沒有打通，這也是為了避免體制外質疑體制內去搶資金。

但2014年改革后，為了避免體制內退休待遇明顯下降，所以配套增加了職業年金，單位交8%、個人交4%，合計12%，這就保證并軌后退休待遇沒有明顯下降。雖然也有一些問題，比如個人的4%是實打實的扣了，但是單位的8%很多并沒有實繳。

但職業年金是強制繳納，退休的時候還是要兌現的，覆蓋率100%，而體制外的公司年金，是自愿繳納，覆蓋面極小。目前建立企業年金的企業數量還不到總數的1%，參與的企業職工才3241.84萬人，也不到城鎮就業人數的10%，而且積累了20年，余額剛剛突破3萬億，反觀職業年金成立不到10年就要突破3萬億元。

另外企業年金還有非常嚴重的分配問題，由于沒有強制個人賬戶，如何分配是企業自己說了算，于是企業管理層拿走了企業年金的大部分，甚至差距能達到幾十倍，后來改革才限制5倍上限，但還有很多問題得不到解決，畢竟一個自愿而非強制的政策，很難有效監管，還有企業年金設立非常繁瑣的問題，都導致企業年金跟住房公積金幾乎同步，但進展很差。

綜上所述，住房公積金制度也該根本大改了，不能繼續搞擴大適用范圍、提取便利的小修小補，有必要逐步跟企業年金、職業年金甚至養老金合并。

這也有利于減輕企業負擔，現在如果一家企業或單位嚴格依法繳納，養老金、年金、公積金，加起來公司、個人合計繳費率高達60%，企業承擔36%，就算公積金按照最低的5%，那也高達46%和29%，這么高的比例，能夠依法繳納的自然少得多。

基本養老保險扣除比例尤其高，2019年把扣費率從28%下調到24%，但對比全球，目前實行強制性養老金制度的OECD國家，平均總繳費率是18.3%，其中個人繳費率7%、雇主繳費率11.3%，中國作為發展中國家，強制養老金扣除比例太高了。

之所以這么高，就是因為養老高度依賴第一條支柱，年金、個人養老金沒搞起來，而之所以沒搞起來，很大程度是因為公積金擠占了大量寶貴資金；而因為其他支柱沒搞起來，而為了盡可能延緩養老金收不抵支、需要額外注資的年限，于是基本養老扣費率一直降不下來，反而導致企業對繳納年金、公積金的積極性不足，這就造成了惡性循環。

破局之道很簡單也很難。

既然基本養老金、年金、公積金本來就差不多，都是來自于企業、單位、個人的繳費，運營管理的基本模式也差不多，都是為了服務民生保障，那完全可以合并，還能節約大量不必要的浪費，為經濟運行、科技發展、民生改善等等提供更多長期資金，又何必讓大量資金限制？

否則，不就成了澇的澇死、旱的旱死？

小鎮覺得，“十五五”規劃期間，最起碼應該選擇比較成熟的地區，開展三金合并試點。

相比到處找錢、發錢，把10萬億存量盤活，相當于兩三年的資金增量，還能每年增加4千億以上的收益，很多問題也就迎刃而解了。要改革的主要是全國400多個事業單位，從業人員總數4萬余人。雖然涉及不少新舊機制轉型的麻煩和問題，但這都是技術性問題，不難解決。

而這也就是小鎮之前說的，中國下一步深層次改革、釋放活力的關鍵，就是事業單位改革。

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