以改革開放為界，中國制度創(chuàng)設(shè)發(fā)生了巨大變化，之后大量引進(jìn)、吸收國外經(jīng)驗(yàn)，有一個(gè)模仿、學(xué)習(xí)、超越的過程。當(dāng)前，有一些領(lǐng)域開始走上超越的道路，也就是“中國式現(xiàn)代化”，但還有很多領(lǐng)域的制度還停留在創(chuàng)設(shè)之初，僅僅小修小改，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法適應(yīng)當(dāng)前時(shí)代變化。

目前外部環(huán)境發(fā)生巨變，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展達(dá)到相當(dāng)高度，對各領(lǐng)域進(jìn)行深層改革，正當(dāng)其時(shí)，也應(yīng)該抓住寶貴的機(jī)遇加速改革。

房地產(chǎn)領(lǐng)域就是典型，存在大量亟待修改的制度。

有三個(gè)特別需要修改的。

第一項(xiàng)：順應(yīng)改善的新需求，提高住房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

今年3月31日，住建部發(fā)布新國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，于5月1日起施行，一般將這個(gè)《規(guī)范》稱之為“好房子”新標(biāo)準(zhǔn)。核心是以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，要解決隔音不好、滲漏、開裂、反味等等老問題，這些在去年建筑科技展上已經(jīng)有所展示。

還有很多早就應(yīng)該調(diào)整的具體標(biāo)準(zhǔn)。

比如將新住宅建筑層高從2011年版本的2.8米提高到不低于3米，還對住宅總高進(jìn)行了限制，高層Ⅱ類住宅限高80米，參照3米的層高限制，意味著以后住宅類住房總層數(shù)不能超過26層；類似提高居住品質(zhì)的，還包括大幅提高隔音要求、提高公共區(qū)域走廊警告標(biāo)準(zhǔn)、增加樓梯凈寬等，尤其值得關(guān)注的是適老化要求，比如要求4層以上就要設(shè)置電梯，對電梯的尺寸也有明確要求。

還有一些長期被詬病的問題得到了糾正。比如空調(diào)安裝和維護(hù)，現(xiàn)在的房子空調(diào)位根本不考慮安裝和維修，只顧設(shè)計(jì)、施工方便，導(dǎo)致空調(diào)安裝師傅簡直是冒著生命危險(xiǎn)作業(yè)，這跟標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)。舊標(biāo)準(zhǔn)針對空調(diào)機(jī)位只要求“便于安裝”，但設(shè)計(jì)施工單位可以假設(shè)安裝空調(diào)使用專業(yè)機(jī)械，不考慮現(xiàn)實(shí)情況，而這次新規(guī)明確必須“預(yù)留檢修空間”，還要求“空調(diào)外機(jī)位與主體結(jié)構(gòu)同壽命”，從源頭杜絕“裝機(jī)難、維修險(xiǎn)”的問題。

還有針對物業(yè)隨意篡改配套設(shè)施用途牟利，這次也明確禁止。

種種細(xì)則不一一贅述。

正如小鎮(zhèn)在《》一文提到的，很多人覺得房地產(chǎn)已經(jīng)完蛋了，沒有希望了，這是錯(cuò)誤的，是短期悲觀情緒導(dǎo)致的嚴(yán)重誤判，樂觀主義者已經(jīng)在找出路。

在小鎮(zhèn)看來，中國房地產(chǎn)才剛剛進(jìn)入第二階段，這一階段的主題就是改善、提升，其帶來的未來經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)崗位，不會(huì)低于第一階段的野蠻生長。

過去30多年的商品房、土地財(cái)政，令中在極短時(shí)間就完成量的積累，但房子的平均品質(zhì)不高，僅僅是解決了有無的問題。比如很多房子存在漏水、噪音問題，還有上面提到的最直接的層高。

過去2.8米層高標(biāo)準(zhǔn)，源頭是上世紀(jì)50年代的《民用建筑設(shè)計(jì)通則》，當(dāng)時(shí)中國成年人的平均身高也才1.6米左右，而且當(dāng)時(shí)國人對住房的要求很低，更不像現(xiàn)在需要鋪設(shè)地暖、中央空調(diào)、新風(fēng)等等，所以2.8米的層高在當(dāng)時(shí)足夠了。

但現(xiàn)在大不一樣了，根據(jù)最新的兒童身高發(fā)育表，18歲男生中位數(shù)是171.42厘米，女生是160.01厘米，而有的省份更高，而上面提到的地暖、新風(fēng)等擠占更多層高，就讓人居住很不舒服。

這些標(biāo)準(zhǔn)早就應(yīng)該改了，事實(shí)上近些年新投入建造的住宅，也早就增大了層高，這次住建部公布“好房子”新標(biāo)準(zhǔn)，更多是對現(xiàn)有事實(shí)的承認(rèn)，并作為國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。

更好的新房子，對于存量、居住體驗(yàn)差的舊房子確實(shí)不利。不過考慮到舊房子區(qū)位優(yōu)勢，以及新住宅周圍配套豐富需要時(shí)間，還是有更多的過渡期。另外，全國范圍的人口進(jìn)一步流動(dòng)，也讓越來越多中小城市、縣城的房子閑置，也是一次騰挪的機(jī)遇期。

需要注意，小鎮(zhèn)雖然說《》，也提到美國1970年之后的住房“郊區(qū)化”，但中美兩國國情不同。美國住房“郊區(qū)化”本質(zhì)是第二階段的改善，對應(yīng)中國的改善，還是圍繞城市提高居住品質(zhì)，絕非大量人口跑到郊區(qū)、鄉(xiāng)村，而綠色、智能、舒適、適老化等變革，也會(huì)帶來更多新機(jī)遇。

需知，就算在房地產(chǎn)衰退的2024年，房地產(chǎn)增加值占比仍然有6.3%，相比2019年高點(diǎn)的7%，也只是降低了0.7個(gè)百分點(diǎn)，考慮到從2019年到2024年，GDP總量上漲34%，實(shí)際2024年房地產(chǎn)增加值比2019年增長20%。

目前主要差距是房地產(chǎn)拉動(dòng)上下游行業(yè)的增加值出現(xiàn)明顯下滑，2019年帶動(dòng)增加值占GDP的17.2%，而這兩年因?yàn)榉康禺a(chǎn)遇冷，家電家裝等相關(guān)需求萎縮，這一部分下滑要比房地產(chǎn)本身更嚴(yán)重。但隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，包括智能、舒適、適老等在內(nèi)的改善型需求提升，這一塊未來一定會(huì)補(bǔ)上去，只不過肯定不能套用過往的思維。

這一塊也將是未來國家最關(guān)注的，去年總理調(diào)研建筑科技展，重點(diǎn)之一就是為新興產(chǎn)業(yè)尋找更多需求場景。

第二項(xiàng)：全面取消預(yù)售制，改革住房銷售監(jiān)管。

前幾年房地產(chǎn)危機(jī)，有不少人指責(zé)是監(jiān)管部門推出“三條紅線”導(dǎo)致的，這就倒果為因了。監(jiān)管部門之所謂推出“三條紅線”，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)實(shí)在太胡來了，2018年有一本書一度被封禁，書名為《我在碧桂園的1000天》，作者是碧桂園前CFO吳建斌，這本書就非常具體的還原了那個(gè)野蠻生長階段的碧桂園的相關(guān)決策和態(tài)度，所以一度推遲出版。

那段時(shí)期，大多數(shù)民營房企都在瘋狂擴(kuò)張，他們很清楚這樣搞一定會(huì)出大問題，但頭部企業(yè)覺得，只要規(guī)模足夠大，國家不會(huì)看到企業(yè)倒閉，但認(rèn)為國家能夠拉一把的名額很有限，所以必須進(jìn)入前二甚至第一。或許這也不過是一種自我安慰，就是為了支撐自家企業(yè)繼續(xù)大規(guī)模挪用預(yù)售款，加速圈地、圈項(xiàng)目。

最后的結(jié)果大家都知道了，那就是2022年中，全國多地發(fā)生爛尾樓強(qiáng)制停貸事件，之后房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策重心就是保交樓、保交房，小鎮(zhèn)之前也詳細(xì)談過，不再贅述。

現(xiàn)在保交樓工作基本完成，注意小鎮(zhèn)說的是整體上基本完成，目前還有一些爛尾樓還沒有交房，已經(jīng)交房的不少也存在各種問題，還有的沒有納入保交樓范圍內(nèi)，但最起碼已經(jīng)不是一個(gè)全國普遍的問題。

這種情況下，到了徹底取消預(yù)售制的時(shí)候了，以后房地產(chǎn)商只能銷售已經(jīng)竣工的房產(chǎn)，不能允許再次發(fā)生房企瘋狂圈地、挪用資金搞擴(kuò)張的情況，好不容易讓房地產(chǎn)危機(jī)安全落地，不能再發(fā)生第二次了。

而隨著瘋狂擴(kuò)張的房企死了一大批，加之民心可用，改革正當(dāng)其時(shí)，等到房地產(chǎn)開始“止跌回穩(wěn)”，甚至過幾年一些地方出現(xiàn)復(fù)蘇，那時(shí)候再改就麻煩了。

這也是小鎮(zhèn)在《》提到的局部引進(jìn)導(dǎo)致的錯(cuò)誤，人性的貪婪，有時(shí)候需要“一刀切”，光靠監(jiān)管、制衡，總有漏洞可以突破。

小鎮(zhèn)覺得，今年就可以把改革的信號釋放出去，爭取今年就開始取消預(yù)售制試點(diǎn)，用三年時(shí)間完成過渡，這也可以催促房企盡快完工、交房。

上面兩個(gè)已經(jīng)比較清晰了，最難、最復(fù)雜、影響最大的改革是最后一個(gè)。

第三個(gè)：取消公積金，將公積金與養(yǎng)老金、年金合并。

關(guān)于這一點(diǎn)，小鎮(zhèn)之前在星球問答中，已經(jīng)談過：《養(yǎng)老三支柱、職業(yè)年金與公積金改革》。

中國的住房公積金，是從新加坡學(xué)來的，但注意新加坡這項(xiàng)制度的全稱就是“公積金”，前面沒有“住房”二字。

在新加坡，公積金用途非常廣泛，一開始在住房短缺時(shí)期，主要是全民融資解決住房問題，可以理解為全國范圍的集資建房。之后隨著住房短缺問題緩解，這項(xiàng)制度就開始向養(yǎng)老、醫(yī)療、投資、住房等綜合社會(huì)保障功能轉(zhuǎn)型。顧名思義，新加坡公積金的意思就是集中力量辦大事、用老百姓的錢給老百姓辦事。

在引進(jìn)的時(shí)候，把這項(xiàng)制度修改了，僅集中在住房領(lǐng)域，這也是時(shí)代的合理性，引進(jìn)的時(shí)候，中國類似新加坡早期住房短缺時(shí)期，集中力量解決最突出問題。

從1999年實(shí)施《住房公積金管理?xiàng)l例》開始，就嚴(yán)格限定用途，雖然后來修訂了兩次，一些地方也擴(kuò)大了公積金使用，但只跟住房有關(guān)。而且公積金余額的管理也非常落后，不同于養(yǎng)老金、年金已經(jīng)開始市場化投資運(yùn)營，目前分散在全國數(shù)百個(gè)事業(yè)單位，這些單位沒有足夠的市場化運(yùn)作能力，為了確保安全，這筆錢基本只能投資銀行存款和國債，收益率遠(yuǎn)低于通脹。

2023年底數(shù)據(jù)，全國住房公積金余額高達(dá)10.06萬億元，但這一年住房公積金增值收益只有區(qū)區(qū)1440.6億元，增值收益率僅為1.49%，這是巨大的資源浪費(fèi)。

對比下養(yǎng)老金和年金的投資收益率，全國社保基金自成立以來年均投資收益率為7.36%，企業(yè)年金近20年的年均收益率也在6%以上，而公務(wù)員養(yǎng)老改革之后新生的職業(yè)年金，哪怕在投資受限、資金未實(shí)繳等情況下，從2016年到2023年年均投資收益率也有4.37%，起碼跑贏了通脹。

而且公積金的余額太高了，同樣是2023年，全國社保基金資產(chǎn)總額是3.01萬億元，企業(yè)年金是3.19萬億元，職業(yè)年金是2.56萬億元，加在一起還沒有公積金余額高，公積金的錢都是來自單位、企業(yè)和個(gè)人，就這么躺在賬上貶值？

而且近幾年還有兩個(gè)新的變化。

一是40歲以上公積金貸款占比持續(xù)下降，已經(jīng)低于20%。意味著大多數(shù)公積金繳納者，在人生的后半程，根本用不到公積金，只能等退休后一次性領(lǐng)取，而因?yàn)楣e金糟糕的理財(cái)能力，導(dǎo)致?lián)p失極大。

根據(jù)去年印發(fā)的《全國住房公積金2023年年度報(bào)告》，40歲以上職工貸款占比僅為17.04%，2022年18.52%，2021年則是22.44%，下降速度非常快。

試想下，同樣的資金，不同收益率下，20年后的總金額差距極大。假設(shè)初始資金都是10萬元，按照1.49%、4%、6%三檔，20年后分別為13.4萬、21.9萬、32萬，這錢可都是自己的。

現(xiàn)在都在愁未來如何養(yǎng)老、養(yǎng)老金現(xiàn)收現(xiàn)付難以支撐，所以才需要設(shè)立全國社保基金籌錢應(yīng)對。但公積金這10萬億就躺在這，太浪費(fèi)了。

如果把這筆錢直接并入全國社保基金，國家、個(gè)人都獲利，國家有錢去支持服務(wù)和養(yǎng)老，改善居住，甚至包括投資股市，為中國股市提供更多長期資金，而個(gè)人能夠獲得更高的回報(bào)率，40歲以后只有很少一部分人還在用公積金貸款，這筆錢收益率高點(diǎn)，直接改善退休后生活。

二是住房公積金的歷史使命已經(jīng)完成。

首先是公積金貸款利率跟商貸已經(jīng)差不多了，而且現(xiàn)在是公積金利率擋住了商貸進(jìn)一步下調(diào)。

而且過去搞住房公積金，無非就是當(dāng)時(shí)職工住房短缺，要從分房向商品房轉(zhuǎn)型，當(dāng)時(shí)很多單位、職工融資困難，商品房也太少，想從商業(yè)銀行貸款買房難度不小，所以才搞了住房公積金。

但2024年中國人均住房面積已經(jīng)達(dá)到41.8平方米，從全世界范圍看，人均40平以上在任何國家都是舒適居住的級別，像加拿大、美國、挪威這類看似住房面積大的地方，往往是院子大、住房小，而且家庭人口數(shù)更多，所以人均舒適面積也就是40平左右。

當(dāng)然，由于房子分布和人口當(dāng)前和未來分布存在差距，很多在縣城、中小城市的房子并不能解決大城市住房不足的問題，所以在大城市想要達(dá)到40平人均還是比較困難的，但全國性政策制定需要更多考慮全國范圍、整體變化。

住房公積金已經(jīng)嚴(yán)重落后于時(shí)代，并且導(dǎo)致寶貴資源浪費(fèi)的政策，也該取消、重組了。比如2020年黃奇帆就建議取消住房公積金，將住房公積金與年金合并，而到了2021年的“十四五”規(guī)劃，則提出“改革完善住房公積金制度”，但是之后幾年的改革實(shí)質(zhì)停滯，僅僅是擴(kuò)大了住房公積金使用范圍，更方便提取而已，這解決不了本質(zhì)問題。

而且還有一個(gè)分配重新拉大的新隱患。

2014年搞公務(wù)員養(yǎng)老改革，以10年時(shí)間完成并軌，2024年已完成并軌，只不過體制內(nèi)外資金池沒有打通，這也是為了避免體制外質(zhì)疑體制內(nèi)去搶資金。

但2014年改革后，為了避免體制內(nèi)退休待遇明顯下降，所以配套增加了職業(yè)年金，單位交8%、個(gè)人交4%，合計(jì)12%，這就保證并軌后退休待遇沒有明顯下降。雖然也有一些問題，比如個(gè)人的4%是實(shí)打?qū)嵉目哿耍菃挝坏?%很多并沒有實(shí)繳。

但職業(yè)年金是強(qiáng)制繳納，退休的時(shí)候還是要兌現(xiàn)的，覆蓋率100%，而體制外的公司年金，是自愿繳納，覆蓋面極小。目前建立企業(yè)年金的企業(yè)數(shù)量還不到總數(shù)的1%，參與的企業(yè)職工才3241.84萬人，也不到城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)的10%，而且積累了20年，余額剛剛突破3萬億，反觀職業(yè)年金成立不到10年就要突破3萬億元。

另外企業(yè)年金還有非常嚴(yán)重的分配問題，由于沒有強(qiáng)制個(gè)人賬戶，如何分配是企業(yè)自己說了算，于是企業(yè)管理層拿走了企業(yè)年金的大部分，甚至差距能達(dá)到幾十倍，后來改革才限制5倍上限，但還有很多問題得不到解決，畢竟一個(gè)自愿而非強(qiáng)制的政策，很難有效監(jiān)管，還有企業(yè)年金設(shè)立非常繁瑣的問題，都導(dǎo)致企業(yè)年金跟住房公積金幾乎同步，但進(jìn)展很差。

綜上所述，住房公積金制度也該根本大改了，不能繼續(xù)搞擴(kuò)大適用范圍、提取便利的小修小補(bǔ)，有必要逐步跟企業(yè)年金、職業(yè)年金甚至養(yǎng)老金合并。

這也有利于減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在如果一家企業(yè)或單位嚴(yán)格依法繳納，養(yǎng)老金、年金、公積金，加起來公司、個(gè)人合計(jì)繳費(fèi)率高達(dá)60%，企業(yè)承擔(dān)36%，就算公積金按照最低的5%，那也高達(dá)46%和29%，這么高的比例，能夠依法繳納的自然少得多。

基本養(yǎng)老保險(xiǎn)扣除比例尤其高，2019年把扣費(fèi)率從28%下調(diào)到24%，但對比全球，目前實(shí)行強(qiáng)制性養(yǎng)老金制度的OECD國家，平均總繳費(fèi)率是18.3%，其中個(gè)人繳費(fèi)率7%、雇主繳費(fèi)率11.3%，中國作為發(fā)展中國家，強(qiáng)制養(yǎng)老金扣除比例太高了。

之所以這么高，就是因?yàn)轲B(yǎng)老高度依賴第一條支柱，年金、個(gè)人養(yǎng)老金沒搞起來，而之所以沒搞起來，很大程度是因?yàn)楣e金擠占了大量寶貴資金；而因?yàn)槠渌е鶝]搞起來，而為了盡可能延緩養(yǎng)老金收不抵支、需要額外注資的年限，于是基本養(yǎng)老扣費(fèi)率一直降不下來，反而導(dǎo)致企業(yè)對繳納年金、公積金的積極性不足，這就造成了惡性循環(huán)。

破局之道很簡單也很難。

既然基本養(yǎng)老金、年金、公積金本來就差不多，都是來自于企業(yè)、單位、個(gè)人的繳費(fèi)，運(yùn)營管理的基本模式也差不多，都是為了服務(wù)民生保障，那完全可以合并，還能節(jié)約大量不必要的浪費(fèi)，為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、科技發(fā)展、民生改善等等提供更多長期資金，又何必讓大量資金限制？

否則，不就成了澇的澇死、旱的旱死？

小鎮(zhèn)覺得，“十五五”規(guī)劃期間，最起碼應(yīng)該選擇比較成熟的地區(qū)，開展三金合并試點(diǎn)。

相比到處找錢、發(fā)錢，把10萬億存量盤活，相當(dāng)于兩三年的資金增量，還能每年增加4千億以上的收益，很多問題也就迎刃而解了。要改革的主要是全國400多個(gè)事業(yè)單位，從業(yè)人員總數(shù)4萬余人。雖然涉及不少新舊機(jī)制轉(zhuǎn)型的麻煩和問題，但這都是技術(shù)性問題，不難解決。

而這也就是小鎮(zhèn)之前說的，中國下一步深層次改革、釋放活力的關(guān)鍵，就是事業(yè)單位改革。

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