中指研究院訊：5月9日，上海迎來2025年四批次土拍，本批次土拍共4宗地塊，分別為虹口區四川北路多用途組合用地，楊浦區東外灘宅地、松江新城東區宅地、青浦北部宅地，總建設用地總面積約10.1萬m2，規劃建筑總面積約23.7萬m2，起始總價約84.07億元，平均起始樓面價為35482元/m2。最終2宗地塊溢價20%以上成交，2宗地塊底價成交，共攬金97.09億元。

楊浦區東外灘地塊

楊浦區N090602單元L4-02地塊為住宅用地，出讓面積為21150.46㎡，規劃建面52876.15㎡，容積率2.5，整體高度控制在40m以下，東側建筑高度需與楊樹浦路3061弄優秀歷史建筑相協調，定海路沿線建筑高度可突破至60m。該地塊起始價33.58億元，起始樓面價63500元/m2；中止價為47.006億元，對應溢價率40%；配建保障房比例5%，計2608.31㎡以上；中小套型住宅建筑面積比例40%，計20866.46㎡；配建公共服務設施600㎡。

該地塊吸引了招商蛇口、金茂、華潤置地、中海、保利置業共5家競買人參與競價，經過72輪競價，最終由上海盛真置業有限公司（保利置業）以總價42.41億元競得，成交樓面價80199元/㎡，溢價率26.30%。

該地塊商品住宅裝修標準不低于4000元/㎡（集采價）。競得人須出資建設地塊東南側L4-11街坊通道，用地面積約2834㎡，南側通道寬度約12m，東側通道寬度約7.8m，建設標準參照城市支路建設設計標準不低于4000元/㎡。

松江新城東區地塊

松江區SJC10006單元C03A-04號地塊為住宅用地，出讓面積為42480.63㎡，規劃建面97705.45㎡，容積率2.3，建筑限高方面以50m限高為主，沿茸興路、茸盛路局部設置60m。該地塊起始價20.52億元，起始樓面價21000元/m2；中止價為26.673億元，對應溢價率30%；配建保障房比例5%，計4885.27㎡以上；中小套型住宅建筑面積比例45%，計43207.4㎡；配建公共服務設施1169㎡，養老服務設施400㎡。

該地塊吸引了保利發展、招商蛇口、天安、象嶼、中鐵建共5家競買人參與，最終由中鐵房地產集團華東有限公司（中鐵建）以總價24.71億元競得，成交樓面價25288元/㎡，溢價率20.442%。

該地塊商品住宅裝修標準不低于2500元/㎡（集采價）。

虹口區四川北路多用途組合用地

虹口區C080101單元hk196-08、hk196-06地塊，總出讓面積為10289.2㎡，規劃建面32135㎡，建筑限高100m，起始價21.57億元；中止價為30.201億元，對應溢價率40%；無配件保障房要求；中小套型住宅建筑面積不得低于住宅總建面的40%，計8874.4㎡以上。

該組合用地分為1幅住宅地塊和1幅商業、文化地塊，hk196-08住宅地塊建設用地面積3707.57m2，規劃建筑面積22987m2（含800㎡商業），容積率6.2，起始價約20.23億元，起始樓面價為87997元/m2；hk196-06商業、文化地塊建設用地面積6581.63m2，規劃建筑面積9148m2，容積率1.39，起始價約1.34億元，起始樓面價為14699元/m2。

該地塊最終北外灘集團以底價21.57億元競得該地塊，綜合樓面價67131元/㎡（其中住宅部分樓面價87997元/㎡），溢價率0%。

該地塊商品住宅裝修標準不低于4000元/㎡（集采價）。

青浦北部地塊

青浦區QPS5-0001單元36b-01地塊為住宅用地，土地出讓面積為27114.4㎡，規劃總建面54228.8㎡，建筑限高50m；起始價8.41億元，起始樓面價15500元/m2；中止價10.927億元，對應溢價率30%；配建保障房比例5%，計2711.44㎡以上；中小套型住宅建筑面積比例50%，計27114.4㎡；配建公共服務設施100㎡，養老服務設施300㎡。

該地塊最終由保利發展底價競得，成交總價8.41億元，成交樓面價15500元/㎡，溢價率0%。

該地塊商品住宅裝修標準不低于2000元/㎡（集采價）。另外，由受讓人出資建設控規編號36b-02公共綠地，總土地面積12780㎡（以實測為準），建設標準不低于500元/㎡，建成后無償移交給相關部門。

圖：四批次集中供地位置分布

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中指報告（復制鏈接搜索）

上海土地市場月報2025年4月

www.cih-index.com/report/detail/98385.html?agentcode=242438

上海房地產市場月報2025年4月

www.cih-index.com/report/detail/98075.html?agentcode=242438

▌202502701

地塊名稱：楊浦區N090602單元L4-02地塊

土地出讓面積：21150.46㎡

規劃建筑面積：52876.15㎡

用地性質：住宅用地

起始價：335763萬元

成交價：470060萬元

成交樓面價：80199元/㎡

溢價率：26.3%

競得人：上海盛真置業有限公司（保利置業）

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東外灘（即楊浦濱江南段）作為上海城市主中心的一部分，基于濱江國際創新帶的規劃定位，未來重點發展的功能為商業商務、文化休閑及生態居住功能，大力推進產城融合、職住平衡，或可持續吸引創新人才流入。

該地塊距復興島直線距離約400m，距黃浦江直線距離約600米，可近距離享受到一江一島的景觀；12號線軌交可輻射至該地塊，愛國路站、復興島站直線距離均小于1km；由老廠房改造而來的上海國際時尚中心距該地塊直線距離僅400m，以其獨特的“工業風”和時尚感豐富了該地塊周邊的商業配套，同時該地塊距區重點上海財經大學附屬中學直線距離僅1.5km。

距該地塊較近的項目有合生創展·縵云上海和中建壹品·外灘源著，合生創展·縵云上海近半年月均去化17套，銷售均價122006元/㎡，而于2025年3月開盤的中建壹品·外灘源著二期推出114套房源，推出均價109000元/㎡，當天去化率達90%。東外灘板塊近1年成交涉宅用地6塊，其中中海于2024年10月競得的楊浦區定海社區K2-04地塊（定海街道134街坊）、楊浦區定海社區G2-5地塊（定海街道137街坊）和11月競得的楊浦區N090602單元K8-05地塊距該地塊最近，總用地面積約4.02萬m2，容積率2.3-2.5，規劃總建面約9.62萬㎡，成交總金額約68.58億元，成交樓面均價71294元/㎡，對應項目案名為中海云邸玖章，擬提供104m2三房和146/148m2四房產品，未來或成為重要競品。

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▌202502702

地塊名稱：松江區SJC10006單元C03A-04號地塊

土地出讓面積：42480.63㎡

規劃建筑面積：97705.45㎡

用地性質：住宅用地

起始價：205182萬元

成交價：247082萬元

成交樓面價：25288元/㎡

溢價率：20.42%

競得人：中鐵房地產集團華東有限公司（中鐵建）

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松江新城是上海五大新城之一，作為滬杭廊道上的節點，其中心圍繞松江中央公園，重點培育文化、科教等核心功能。該地塊位于松江新城東區，距松江中央公園直線距離約4km。地塊北臨青青旅游世界，近距離享受公園景觀配套；萬達廣場（上海松江店）坐落在地塊西南側直線距離約1km里處，為區域重要商業中心。地塊周邊直線距離3km范圍內近1年未有宅地成交，周邊直線距離1km范圍內無新房在售，未來或可有效增加區域內高品質新房供應。

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▌2025028h2

地塊名稱：虹口區C080101單元hk196-08、hk196-06地塊

土地出讓面積：10289.2㎡

規劃建筑面積：32135㎡

用地性質：住宅用地，商業、文化用地

起始價：215724萬元

成交價：215724萬元

成交樓面價：89997元/㎡（住宅部分）

溢價率：0%

競得人：北外灘集團

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虹口區四川北路多用途組合用地所處的四川北路板塊屬于上海中央活動區的一部分，高度融合發展商業商務、文化休憩等功能，既凸顯文化特質，又營造優質服務，未來或可持續吸引人口流入。

該組合用地中的hk196-08地塊為純住宅地塊，hk196-06地塊近期經歷了用地性質調整，由原來的住宅+商業+文化用地調整為商業+文化用地，目的或是為了提升四川北路板塊整體的商業品質，增強四川北路板塊的中央活動區功能。周邊軌交便利，10號線四川北路站直線距離僅300m；生活配套完善，利通廣場、壹豐廣場（四川北路店）、三甲醫院上海市第一人民醫院（北院）、四川北路公園等距離較近，市重點華東師大一附中直線距離約2km。

該組合用地周邊在售競品較少，但華潤于2024年11月競得板塊內的虹口區C080301單元hk191A-03地塊，為住宅用地，用地面積約1.43萬m2，容積率3.87，規劃建面約5.53萬㎡，成交金額約51.36億元，成交樓面價92934元/㎡，溢價率11.97%。華潤地塊距離該組合用地直線距離僅200m，未來或形成板塊內的重要競品。

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▌202502703

地塊名稱：青浦區QPS5-0001單元36b-01地塊

土地出讓面積：27114.4㎡

規劃建筑面積：54228.8㎡

用地性質：住宅用地

起始價：84055萬元

成交價：84055萬元

成交樓面價：15500元/㎡

溢價率：0%

競得人：保利發展

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地塊距示范區線趙重公路站（在建）直線距離700m，趙重公路站（在建）往北為重固鎮核心生活區，重固鎮生活配套可輻射至地塊。地塊周邊直線距離3km范圍內近1年成交1宗宅地，直線距離約300m，地塊名稱為青浦區重固鎮福店路東側36a-01地塊，2024年8月由保利底價摘得，用地面積約1.40萬m2，容積率2.0，規劃建面約2.80萬㎡，成交金額約4.29億元，成交樓面價15300元/㎡，對應項目為保利虹橋和頌·IN255。

周邊直線距離1km范圍內主要在售樓盤為保利虹橋和頌（含保利虹橋和頌·IN255）、大名城映辰、大名城映辰二期、新長寧水韻名邸，其中保利虹橋和頌（含保利虹橋和頌·IN255）和大名城映辰二期在地塊北側，距離重固鎮核心生活區更近，去化較快。保利虹橋和頌（含保利虹橋和頌·IN255）2025年3月去化43套，銷售均價38369元/m2；大名城映辰二期2025年3月去化27套，銷售均價34729元/m2；大名城映辰和新長寧水韻名邸在地塊南側，距離重固鎮核心生活區更遠，去化較慢。大名城映辰2025年3月去化2套，銷售均價35138元/m2；新長寧水韻名邸2025年3月去化9套，銷售均價32627元/m2。

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