【品橙旅游】“五一”前夕，一則令深圳本地人心傷的消息傳出：作為深圳初代網紅景區的代表，位于深圳鹽田的東部華僑城大俠谷景區于 4 月 29 日 18 時起暫停營業進行升級改造。一期改造工程預計在今年國慶假期完成并重新開放，整個改造計劃預計于 2027 年全面完成。這座承載深圳人18年記憶的“山海傳奇”，正式進入轉型期。

公告顯示，東部華僑城山上片區的景點（森林小火車、茶溪云海一期公園、云海谷高爾夫球場、叢林穿越無動力樂園）和黑森林嘉途酒店均正常營業。其中，東部華僑城茶溪谷景區“五一”特別策劃了“瘋玩解壓局”：泳池派對、山野采茶、森林小火車、山野探險樂園。

曾經的“第一”變為“燙手山芋”

東部華僑城位于中國廣東省深圳市大梅沙，占地近9平方公里，是由華僑城集團斥巨資35億元人民幣精心打造的世界級度假旅游目的地，是首個“國家生態旅游示范區”。大俠 谷于2007年7月28日建成并對外開放，據當地人介紹，這里曾是154萬深圳學生的春秋游圣地，更是文旅地產模式的開創者。

?曾經的輝煌難抵現實的殘酷。

2021年下半年以來，房地產行業進入下行周期，東部華僑城所屬的華僑城A（000069.SZ)面對市場環境的壓力，營收和利潤均有所下降?。近日，財報顯示，華僑城A2025年一季度實現營業收入53.63億元，同比下降38.4%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損14.19億元，虧損同比擴大303.09%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤虧損約14.39億元，虧損同比擴大202.81%。文旅和地產是華僑城A的兩大主營業務板塊，但兩大板塊收益均有所下降。2024年華僑城A旅游綜合行業收入達到272.99億元，高于房地產行業收入，但同比減少13.03%。

公開資料顯示，截至2025年一季度末，東部華僑城累計土地儲備總計容建筑面積為2321.74萬平方米，剩余可開發計容建筑面積1090.65萬平方米。盡管東部華僑城采取了“以銷定投”策略，減少了資金沉淀，但期間費用率上升，反映出公司在銷售疲軟下的成本控制壓力?。

此外，針對大俠谷的沒落，有網友分析原因為：

• 體驗滯后：傳統人造景+機動項目，難敵沉浸式新業態。
• 交通不便：無地鐵直達，節假日堵車勸退。
• 競爭加劇：全國超20%主題公園虧損，游客口味迭代快。

但業內分析認為，其更深層的挑戰在于模式重構：當房地產市場告別高速增長，文旅消費進入品質競爭階段，華僑城依賴土地增值的 “文旅搭臺、地產唱戲” 模式已難以為繼。據文旅部 2025 年文旅產業報告顯示，全國沉浸式文旅項目增長率達 35%，而傳統景區游客量連續三年下滑，這意味著華僑城如不能在產品創新、運營效率上實現突破，將面臨被市場邊緣化的風險。

雖然有壓力，但繼去年成功推出北京瑪雅海灘水公園之后，華僑城A本年度又將目光聚焦到了表現尚可、且也是起家之地——東部華僑城。

2024年，東部華僑城啟動“品質提升”行動，先后完成茶溪云海景觀優化、黑森林嘉途酒店煥新、叢林穿越無動力樂園開放等項目，持續提升游客體驗。

直面困境，央企如何奮發？

業內人士分析認為，成立40周年之際，華僑城顯出疲態，既缺乏強大的IP矩陣和衍生變現能力，同時“旅游地產”風光不在后，又背負著文旅資產的沉重包袱。該如何實現新掌門張振高所提出的“破釜沉舟”后的重生？

華僑城正嘗試在絕境中重構商業模式。從71個項目公司整合為22家城市公司，到50余個運營項目劃歸五大專業平臺，組織架構的“瘦身”反映出轉型決心。本次升級也被視作“背水一戰”。

東部華僑城官網顯示，東部華僑城大俠谷景區升級改造將遵循“聯山、融城、通海”的核心理念，對標全球頂級山海旅游目的地，構建“一區三核”的全新格局。

來源：東部華僑城官網

一區：云中部落片區升級為山海觀景地標；三核：灣區之鏈·云海索道：打造全景式山海觀光體驗；灣區之眼·觀光塔：打造區域制高點觀景平臺；灣區之舞·山海路極：引入國際山地娛樂項目。創新運營模式，引入生態游樂、主題活動、IP商業等多元業態，打造“城市公園新標桿”。

針對此方案，有規劃界人士對品橙旅游表示，華僑城此次升級注重市民和游客角度的體驗，進一步強調了景城的互動性、聯動性和融合性方面的工作重心，避免了景區和城市完全割裂的問題。

“景區升級與城市發展是相輔相成的，之前的話，像這種有生態資源的景區在初期建設過程中，會有一些大體量的設計，而現在的升級改造更關注‘小而美’的設計，感覺是一種穩中求進的心態。”該人士說。

此外，有專家認為，文旅行業的困局，本質是認知體系與發展模式的雙重危機。唯有回歸產品本質，建立科學的理論框架與方法論體系，才能突破當前困境。這場從概念到產品的范式轉型，不僅是項目生存的必然選擇，更是重塑中國文旅產業核心競爭力的關鍵所在。當行業真正建立起以核心產品為驅動的發展邏輯，方能實現從“量的擴張”到“質的突破”的根本性轉變。

他認為，首先要構建科學的文化解構方法論，需要運用符號學、消費心理學等理論工具，對地域文化進行系統性拆解與重構。通過提煉文化基因、解析消費需求、設計轉化路徑，將文化價值轉化為可運營的產品要素。這要求從業者建立跨學科的知識體系，突破傳統文旅策劃的經驗主義局限。

其次，要以體驗經濟學為理論基礎，構建包含“感官體驗—情感體驗—精神體驗”的三級體驗模型。通過場景敘事、技術融合與用戶共創，打造立體化、多層次的體驗產品。同時，建立體驗價值評估體系，運用數據化手段量化用戶體驗，實現產品的持續優化與迭代。

最后，需引入系統論思維，將文旅項目視為有機生命體，構建“需求洞察—產品創新—價值變現—品牌沉淀”的閉環生態。通過建立敏捷開發機制、用戶反饋系統與跨界資源整合平臺，實現產品的動態進化與商業價值的持續增值。

回歸到大俠谷的改造來看，云海索道、觀光塔等或成新爆點，而茶溪谷免費策略已試水流量回升。

在今年“五一”期間，東部華僑城所屬景區表現不俗。其中，歡樂港灣接待游客47萬人次，歡樂海岸接待41.64萬人次，甘坑古鎮接待22.70萬人次，為“五一”假期深圳接待游客數量前三景區。此外，深圳世界之窗打造泰式風情樂園，為游客帶來集魔幻、音樂、親子、非遺、泰風于一體的文旅盛宴。全球頂尖魔幻大師Franz Harary也在世界之窗開啟了中國內地首演，精彩的演出讓現場高潮迭起。深圳錦繡中華中國民俗文化村則以“國潮文化節——2025華服盛典”為主題，通過百場非遺絕技、沉浸式國潮巡游、全時段演藝矩陣、NPC全天候互動等活動，打造沉浸式多場景文旅體驗。

規劃人士建議，為更好助力深圳市打造世界級觀光旅游和休閑度假目的地城市，在升級中應立足“華僑城”這一本土IP，融入國際化理念，進一步強調服務的國際化水準、設施的國際化標準、產品的國際化品質，以實現真正的“國際化”標準。

總之，雖然華僑城近年來的表現欠佳，但在局部市場中優勢還在，如果可以抓住市場機會，將會有一定的發展空間。但是如何真正能靠景區造血，卻是中國所有大型文旅集團都要面對的課題。（品橙旅游Lisa）