文/十一弟
兩個月前，李嘉誠家族旗下的上市平臺——長和，計劃將其在全球23個國家的43個港口，出售給美國大型財團貝萊德集團。
這筆對價高達1363億的交易事項，鬧得沸沸揚揚，爭議不斷。
在長和打包出售的港口資產里，包含了巴拿馬運河兩端的巴爾博亞和克里斯托瓦爾兩處港口的轉讓。
在地緣政治與中美博弈的復雜局勢下，長和進行的港口交易，變得極為敏感。
李嘉誠家族為何選擇在此時套現退出，引發了外界的許多猜測。
但從純商業角度來看，李超人縱橫商場的七十多年里，他的嗅覺足夠靈敏，眼光十分老辣。
李嘉誠又一次被置于聚光燈下，他的每一筆交易事項、每一個商業動作，都會更受關注。
在北京東四環，李嘉誠家族擁有唯一在售的豪宅項目——
御翠園。
它是當年李嘉誠進入北京的第一個住宅項目，也是他在北京囤地捂盤到現在的最后一個住宅項目。
目前在售的御翠園，屬于逸翠園項目二期。
早在2001年，通過協議出讓的方式，李嘉誠旗下的和記黃埔，以7個億的代價，拿到了逸翠園地塊。
這塊地的規劃建筑面積超過了44萬平米，折算下來，當時拿地的平均樓面價，還不到1600塊錢/平米。
十年前，李嘉誠家族旗下的兩家上市平臺——長江實業、和記黃埔，籌劃了一次重大資產重組。
長江實業、和記黃埔名下的地產業務，統統劃歸到了新設立的長實集團。
從拿地時間開始算起，在逸翠園項目上，長實集團已經拖延、磨蹭了二十多年。
2023年七月份，御翠園就取得了預售許可，推出了9棟樓，總共473套房。
項目備案價格，最低9萬/平米出頭，最貴將近10萬/平米。
御翠園位于北京朝陽區，地段相當核心，早年開盤的項目一期，二手房均價9萬/平米。
周邊的觀湖國際二手房，賣到了9萬/平米出頭；泛海國際二手房，成交價都在10萬/平米以上。
去年，央企中建智地在北京東四環開發的北京宸園入市，據說開盤當天就賣了60多億。
十一弟查了下，北京宸園的網簽備案情況，銷售單價超過了11萬/平米。
也就是說，御翠園的備案價，屬于隨行就市，與周邊二手房價格持平，甚至還有小幅倒掛。
但從拿到預售許可到正式開盤，長實集團又拖沓了整整一年。
去年七月份開盤以后，賣到現在，御翠園的銷售業績，不算太出色——
目前網簽備案了112套，去化率不到四分之一，成交均價不到8萬/平米。
這意味著，在備案價的基礎上，御翠園最高打了八折出貨。
最近，御翠園又推出了一批房源，主力戶型是140平米和180平米的三居室，還是高層。
但長實集團把銷售單價，進一步下調到了7萬/平米。
跟它最高將近10萬/平米的備案價相比，已經打到了七折。
御翠園在去年剛剛開盤，有上百位業主是以接近8萬/平米的單價上車。
買房不到一年，每平米就降價了上萬塊錢，相同的戶型面積，一套房總價便宜了一兩百萬。
就算再有錢，也不能當這樣的大冤種。
據說，長實集團在降價的同時，還向去年高位上車的老業主，給出了兩套補償方案，二選其一——
一種是補裝修，按照每平方米一個固定的價格，為老業主進行裝修；
另一種是補差價，按照不同戶型給予80萬-100萬價格不等的補貼。
明擺著就是開出的封口費，不過，相比國內很多背刺老業主的開發商，已經很有良心了。
這樣一來，價格打下來了，用錢堵住了老業主的嘴，讓他們不會在售樓處舉牌維權了。
李嘉誠想要盡快甩貨的意圖，算是非常明顯了。
從2001年拿地開始算起，逸翠園項目在李嘉誠手上，迄今囤地了24年之久。
現在不管如何打折降價，當初每平米大概1600塊錢的地價，李嘉誠都是血賺。
按照目前打了七折、單價7萬/平米計算，房價也比地價翻了40多倍。
囤地捂盤，李嘉誠算得上祖師爺，也是他在內地樓市慣用的套路伎倆——
坐等土地升值以后，再拿出來慢慢地開發銷售。
這比內地開發商的高周轉、高杠桿，疲于奔命地拿地銷售，不知高明了多少，而且賺到的還更多。
過去幾十年，李嘉誠和他的“長和系”，靠著囤地，在內地樓市賺到了萬貫家財。
囤地是一門藝術，考驗的是開發商的眼光。
基于目前北京東四環的行情價，御翠園就算賣不到11萬/平米的高價，也能繼續以8萬/平米的折扣價慢慢出貨。
在逸翠園項目上，李嘉誠都已經囤地捂盤了二十多年，即便去化速度緩慢，反正早就賺夠了，根本不急于這一兩年。
而長實集團卻選擇了以更大的折扣，繼續降價，唯一的解釋，就是李嘉誠想要盡快甩貨清盤了。
他有可能是看淡后市，也有可能出于其他考慮。
投資、做生意，其實就是低買高賣。
李嘉誠之所以能賺到億萬身家，除了他的天賦、勤奮、努力，還有就是眼光毒辣，非常擅長踩點。
每一輪周期，在什么時候抄底買進，又在什么時間拋售套現，或在什么時間換倉騰挪，他總是拿捏得非常精準、恰到好處。
早年間，他對于投資決策，講過這樣一番名言——
“好的時候不要看得太好，壞的時候不要看得太壞。”
“商人的首要目標，是讓資本更安全，其次才是增值。”
“思路清晰遠比賣苦力干重要，心態正確遠比現實表現重要，選對方向遠比努力做事重要，做對的事情遠比把事情做對重要。”
“當一個新事物出現，只有5%的人知道，趕緊做，這就是機會，做早就是先機。”
當下，對李嘉誠來說，以他的商業嗅覺判斷，在中國內地，在房地產行業，顯然又到了加速甩貨、套現退出的窗口期。
你可以質疑他的立場，可以懷疑他的動機，卻不能輕視他的投資眼光。
畢竟，不是誰都可以被叫作超人。
在賺錢這方面，你大爺永遠是你大爺。