2025年已過1/3，成交量還沒拔起來。

小陽春很弱，傳統(tǒng)“紅五月”幾乎沒血色……

別說不按套路出牌了，壓根兒都沒見著牌。

好慌！這到底是個(gè)什么行情？

年初在【365淘房年終盛典】上已經(jīng)預(yù)告過：

天津樓市，正在經(jīng)歷“未生”。

“未生”是圍棋術(shù)語，既非活棋也非死棋。

這就是眼下的天津樓市，沒生也沒死，雖然量?jī)r(jià)疲軟，但也沒崩盤。

狀態(tài)未定，還在“等、耗、看”。

4月新房只簽約52萬方，比3月量掉了28%。

回到去年7、8月的水平（全國(guó)樓市至暗時(shí)刻）。

量跌已有先兆。

3月能維持72萬方，主要靠學(xué)區(qū)撐場(chǎng)。

學(xué)區(qū)置業(yè)高峰一過，4月認(rèn)購(gòu)量立馬降40%。

新房成交量拔不上去，主要兩個(gè)原因：

?剛需在新房市場(chǎng)“大撤退”

新房供應(yīng)以改善為主，即便環(huán)城也是賣“分界線”改善。

剛需的份額正在從新房轉(zhuǎn)至二手房。

學(xué)區(qū)型：回歸市區(qū)老破小（通勤上學(xué)方便，好轉(zhuǎn)手）。

居住型：外溢環(huán)城二手房（房?jī)r(jià)跌到位，不到百萬買個(gè)90來平米）。

4月二手房板塊成交排名（數(shù)據(jù)來自貝殼找房）

?改善還在場(chǎng)外“扒門縫”

隊(duì)伍有點(diǎn)整齊，都在等純新盤首開。

兩低一高（低地價(jià)、低房?jī)r(jià)、高品質(zhì)）威力太大了。

沒辦法，救市邏輯已改道，從“哄著買”變成“動(dòng)手改”。

樓市一直在“反向激勵(lì)”，等等黨一直等就一直贏。

“未生”的樓市，本質(zhì)是新盤觀望、政策博弈的陣痛期，導(dǎo)致需求繼續(xù)積壓。

憑什么說是在積壓呢？

因?yàn)榛谌丝诤徒?jīng)濟(jì)，每個(gè)城市的新房成交規(guī)模都有“基礎(chǔ)值”。

遵循兩個(gè)公式：

天津每年GDP大約18000億，全市人口1364萬。

算下來，全年新房成交額基本在1800億，成交面積大約1000萬方。

2024年成交809萬方，僅這一年就積壓近200萬方。

今年一季度至少又積壓40萬方。

二季度成交量也不會(huì)太樂觀（學(xué)區(qū)季徹底結(jié)束+首開新盤大多壓到6月），還會(huì)繼續(xù)積壓。

下半場(chǎng)，天津樓市會(huì)出現(xiàn)【年終盛典】的預(yù)測(cè)：涌現(xiàn)。

“涌現(xiàn)”是物理學(xué)中的復(fù)雜系統(tǒng)理論，指微觀層面的復(fù)雜交互，最終形成宏觀清晰的模式。

在樓市中，表現(xiàn)為超跌后的自發(fā)性修復(fù)，疊加政策與產(chǎn)品創(chuàng)新推動(dòng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向。

“未生”是“涌現(xiàn)”的前奏，沒有死就沒有生。

積壓的需求越多，“涌現(xiàn)”的征會(huì)越明顯。

所以，下半場(chǎng)天津新房的成交量會(huì)拔起來。

但這需要超預(yù)期的宏觀政策來助力。

“507”還算不上超預(yù)期（詳情），只能算在預(yù)期內(nèi)的政策兌現(xiàn)（確實(shí)受國(guó)際局勢(shì)影響甚大）

與去年“924”不同，無法對(duì)樓市形成脈沖效應(yīng)。

更相當(dāng)于一個(gè)鋪墊政策，擺態(tài)度、為持續(xù)降息做準(zhǔn)備。

事實(shí)上，貨幣政策只能為企業(yè)和居民降低負(fù)擔(dān)，財(cái)政政策才能夠有效創(chuàng)造需求，真正對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行。

但“507”財(cái)政口沒露面，接下來的救市政策依然值得期待。

央行—財(cái)政—住建，也得按順序來。

今年的救市政策，只是剛掀開序幕。

在政策預(yù)期上已經(jīng)有“涌現(xiàn)”的跡象——房企溢價(jià)拿地。

一季度，轟轟烈烈的地王潮洶涌而至。

4月南京繼續(xù)出地王，上海樓面價(jià)近8萬的地王協(xié)議出讓……

今年1-4月，中國(guó)25城宅地平均樓面價(jià)比去年全年上漲54%，平均溢價(jià)率高達(dá)19%，創(chuàng)歷史新高。

天津的溢價(jià)現(xiàn)象從去年年底就開始了：

金茂工大地塊溢價(jià)14%

中海可口可樂地塊溢價(jià)10.3%

和平山東路地塊溢價(jià)8.8%

金地安江里地塊溢價(jià)11%

保利陳塘W5地塊溢價(jià)17%

今年一季度，土地出讓金同比還漲了42%。

這都說明房企看好一兩年后的市場(chǎng)，對(duì)政策有強(qiáng)勁預(yù)期。

否則也不會(huì)溢價(jià)拿地。

新房依靠“呼吸機(jī)”維持價(jià)格基準(zhǔn)，但二手房不得不經(jīng)歷真實(shí)價(jià)值的重估。

天津二手房4月出現(xiàn)拐點(diǎn)，比3月成交量降了24%。

主要是河西、南開、河?xùn)|開始掉量。

河西降24%、南開降30%、河?xùn)|降24%。

4月成交均價(jià)又回到去年最低點(diǎn)，相比今年高點(diǎn)降13%。

南開、河西既是成交主力，也是降價(jià)主力（河西降12%，南開降7%），其它區(qū)反而比較平穩(wěn)。

進(jìn)入5月后，成交量也不再?zèng)_高，最高250套的水平。

五一假期行情較弱，5天成交1000套，不及4月的周末。

二手房成交結(jié)構(gòu)中，學(xué)區(qū)房占60%以上。

所以成交放量的時(shí)間，完全跟著學(xué)區(qū)政策和報(bào)名時(shí)間走。

今年小學(xué)報(bào)名恢復(fù)到5月，可以宣布二手房進(jìn)入淡季了。

（文中二手房數(shù)據(jù)來自貝殼找房）