5月9日，2025年度上海第四批土拍正式拉開帷幕，出讓的4宗涉宅地分布在楊浦、虹口、松江以及青浦區，總起始價約84億元。最終，4宗地塊悉數成交。

本次土拍熱度呈現明顯的分化態勢，楊浦定海與松江新城地塊成為焦點，溢價率雙雙突破20%。

制表：左宇

先看楊浦定海地塊，其吸引了保利置業、金茂、華潤、中海、招商五家央企同臺競技，均是上海土拍市場上的“老玩家”。

該地塊備受青睞，與其自身素質較好以及板塊前期項目熱銷密不可分。楊浦定海地塊位于楊浦濱江內中環間，又處東外灘規劃區域，周邊有大型商業綜合體合生匯、地鐵12號線愛國路地鐵站，且距離美團和B站總部較近，為未來銷售提供了一定支撐。

該板塊內，不久前入市的中海·云邸玖章，首開均價11.49萬元/平方米，推出的187套新房吸引超380組客戶認購，認購率超200%。市場消息稱，其開盤當天清盤，是標準的“日光紅盤”。

有了這樣的成功先例在前，各大房企自然不愿錯過此次機會，就連中海·云邸玖章的開發商中海地產也參與其中。

楊浦定海地塊起拍價33.58億元，開拍后，競買人報價踴躍，短短3分鐘內便有9輪報價，平均每20秒刷新一次。當競拍至第26輪、34.91億元后，1—3號競買人便偃旗息鼓，而4號、5號表現出較強的拿地意愿。有市場消息稱，這兩家分別是中海和保利置業，均是長期深耕楊浦的房企。

在激烈的角逐中，雙方你追我趕，競拍持續至第72輪，5號競買人保利置業報出42.41億元后，中海才停止跟進，最終溢價率26.3%，成交樓面價約8.02萬元/平方米。

上海同信土地房地產評估投資咨詢公司總估價師宋莉娟在接受《國際金融報》記者采訪時表示，從成交價來看，開發商若要保本，預計未來建成后住宅售價至少要12萬元/平方米；若追求利潤的話，預計未來建成后住宅售價要在14萬元/平方米以上。宋莉娟直言，拿下此類高溢價地塊，對開發商而言將面臨多維度挑戰，未來必須在住宅產品上下狠功夫。

在市場看來，這一成交樓面價較中海·云邸玖章高出數千元，創下板塊新高，未來銷售均價大概率在12萬元以上，甚至有望達到13萬元。有觀點指出，雖然中海此次未能摘地，但這樣的樓面價也展現了板塊價值，對于中海·云邸玖章后續銷售也是一大利好。

對于保利置業而言，這是其今年首次在上海補倉。

回顧上次摘地，還要追溯到2024年11月上海七批次土拍，保利置業以25.95億元拿下了閔行梅隴地塊，也是當年拍下的唯一一宗上海地塊。截至2024年末，保利置業在上海僅有保利印象青城、保利瑯譽、蘭州路項目、閔行項目4個待建、在建項目，合計建筑面積約75萬平方米，較上年末的97.1萬平方米減少約23%，此次補倉尤為重要。

孫婉秋攝

如果說楊浦定海地塊的激烈爭奪在意料之中，那么松江新城地塊堪稱此次土拍的“黑馬”。

該地塊周邊城市界面較新，但距離地鐵站稍遠，約3公里。地塊優勢在于板塊內供應較少，競爭相對緩和，且起始樓面價低至2.1萬元/平方米，具備一定的利潤空間。

其吸引了保利發展、招商、中鐵建、象嶼+天安聯合體4家參拍，最終中鐵建成功將其收入囊中，成交價24.71億元，溢價率20.4%，成交樓面價2.53萬元/平方米。

競得方中鐵建對該板塊頗為熟悉，今日所摘地塊南側即中鐵建·星樾云澗項目，目前已基本售罄。

相比之下，虹口地塊與青浦地塊則略顯冷清。由于均只有一家參拍，兩宗地塊最終以底價成交，競得人分別為北外灘集團和保利發展，成交價分別為21.57億元、8.41億元。其中，虹口地塊雖為本批次唯一的內環地塊，但因其由一宗居住用地與一宗商業、文化用地組成，開發要求較高，且住宅部分面積較小，故底價成交。

吳典攝

至此，上海四批次土拍收官，合計收金逾97億元，整體溢價率15.49%。對于這次土拍的熱度，上海中原地產首席分析師盧文曦表示，4月上海新房、二手房的交易數據都不錯，尤其是近期一些網紅新盤的認籌數據亮眼，給了房企很大信心。

據上海中原地產數據，2025年4月上海二手住宅成交2.09萬套，同比增加28.52%。這也是連續7個月保持在1.5萬套的“榮枯線”以上運行。