杭州房價泡沫擠完了嗎？杭州房價怎么走？

杭州作為全國最強的二線城市，其樓市動態備受關注，過去多年有許多外地人前往杭州投資買房。

從內因上講，房價泡沫程度的高低，是決定城市房價周期性波動的關鍵因素之一。

為此，老楊構建出房價泡沫指數，其中包含三個細分指標。

房價收入比14.5倍

咱們首先看第一個細分指標。

2024 年杭州的房價收入比是 14.5 倍，連續兩年出現下滑。

2021 年杭州的房價收入比高達 23 倍，是過去十幾年的最高點。

這主要是因為 2009 年到 2010 年，整個杭州樓市非常火爆，同時，溫州、寧波等浙江地區的樓市也都十分火爆，導致房價收入比處于歷史最高水平。

2021 年杭州樓市由漲轉跌，之后連續六年房價收入比持續下滑，到 2016 年時只有 12 倍。

在那之后，房價收入比震蕩式上漲，次高峰出現在 2022 年，為 18 倍。

但目前接近 15 倍的房價收入比，到底是高還是低呢？

為了更好地研判這個問題，我們需要構建房價收入比指數。

2024 年杭州的房價收入比指數是 -56，負值代表著它已經低于歷史平均水平。

從目前來看，杭州的房價水平相比收入水平已經是低估了。

從這個細分指標來看，杭州房價沒有泡沫了，但目前低估的程度要小于 2014 年到 2016 年。

租金收益率1.8%

我們再來看第二個細分指標 —— 租售比，也就是租金收益率的變化。

回顧過去十幾年，杭州的租金收益率最高峰出現在 2015 年，高達 2.8% 。

在那之后的幾年，隨著杭州的房價漲幅明顯超過租金漲幅，杭州的租金收益率震蕩式下行。

直到 2021 年四季度，最低達到 1.6% 。

在那之后，杭州的房價和租金都出現下跌，但是房價的跌幅超過了租金跌幅，于是租金收益率開始緩慢爬升，今年一季度達到 1.8% 。

當前 1.8% 的租金收益率相比偏高位的 2.5% - 3% 是低估了。

到底低估多少呢？

我們還是看一下杭州的租售比指數。

當前杭州的租售比指數是 -111，明顯低于歷史上的合理值，但相比 2021 年到 2023 年已經有所好轉。

而杭州租售比比較合理的區間主要是在 2018 年之前的幾年。

從租售比指標來看，目前房價還是有點高估的。

房價周期波動仍處略高位置

我們再看第三個細分指標，杭州房價周期波動指數。

該指數是根據房價周期性波動的特征與規律測量出來的，用于判斷在不同時段杭州的房價是高估、低估，還是存在泡沫。

從指數來看，2016 年下半年杭州的房價周期波動指數進入正值區間，房價開始出現高估。

頂峰是在 2021 年三季度，達到指數的最高峰，接近于 300。

在那之后，隨著杭州樓市降溫，房價漲幅縮小，某些時段開始持續下跌，杭州的樓市進入擠泡沫階段，房價周期波動指數持續下行。

但直到目前，杭州的房價周期波動指數依然是正值，雖然比較接近零，但它依然處于小幅高估狀態。

房價泡沫所剩不多

分析完上述三個指標，即房價收入比、租金收益率、房價周期波動指數，我們將它們按照不同的權重進行綜合評判，得出最終的杭州房價泡沫指數。

從圖中可知，2014 年到 2016 年前三季度，杭州的房價泡沫指數都是負值，這意味著房價沒有高估甚至是被低估了。

從 2016 年四季度開始，房價泡沫指數進入正值區間，之后持續震蕩沖高，直到 2021 年三季度達到最高峰，指數超過 200。

在那之后，房價泡沫指數持續下行，近半年以來已經下滑到低于 30 的數據，但依然處于正值區間。

通過綜合量化的測量之后，我們發現，杭州的房價目前還是處于小幅高估狀態。

因為近半年以來杭州的房價總體上已經止跌了，部分月份是小幅上漲，擠泡沫的速度大幅放緩了。

總體來看，杭州房價目前處于微微高估狀態。

但在杭州有房子，或者想在杭州買房的朋友們也不用過于擔心，因為房價泡沫只是影響房價運行的重要指標之一。

如果其他指標比較給力，那么在杭州的房價泡沫沒有徹底擠完的背景之下，它依然具有上升動能。

只不過與經濟實力相似的其他城市相比，如果其他城市的房價泡沫被擠得更加徹底，那么它們反彈的動能會更強一點，不過這只是非常細微的差異。