最近上海樓市被一條新聞刷屏：

浦東外高橋的新房陽明花園，竟然新房0認(rèn)購。

實話說，看到這個消息一瞬間雖然略有吃驚——

這項目品質(zhì)不算差，石材外立面，又在地鐵口，外環(huán)內(nèi)賣6.2的價格也不算特別離譜的貴，按理來說不該賣的如此差。

不過想到項目所處的板塊，就有覺得十分合理。

項目所處的外高橋板塊，真正可以稱得上過去十年浦東沒落最嚴(yán)重的地方。

從發(fā)展的眼光來看：

未來這個小板塊的樓市行情，恐怕還要繼續(xù)走下坡路。

其實陽明花園這個項目不好賣的原因很多維。

從項目自身來說：

產(chǎn)品上，陽明花園是十年前的設(shè)計理念，戶型比較過時。

項目周邊的城市界面比較差，有點城鄉(xiāng)結(jié)合部的味道。

此外，項目的宣傳推廣的宣發(fā)做的也不算多。

突然取證拿出來賣，肯定是不會有太多人去買。

不過這些其實都只是表層原因，或者說是不關(guān)鍵的原因。

我們常說浦東的購買力強大，浦東的購房者年輕、高收入、高學(xué)歷：

市場上這些新盤，浦東的購房者甚至比廣告商們都了解。

如果你值得買，即便你一條廣告不發(fā)，也有一堆人去上趕著買。

一個項目在市場上賣不動，核心問題肯定是出在了客群關(guān)注度和價格認(rèn)可度上：

客群關(guān)注度：你這個區(qū)域有多少客群基數(shù)，有多少人關(guān)注者你這個區(qū)域的房子準(zhǔn)備下手。

價格認(rèn)可度：你多少單價、多少總價，購買力愿意選擇你。

二者之間前者決定著后者。

如果是你區(qū)域有潛力，大家對你預(yù)期高，那么即便價格貴一點大家也能接受。

舉個例子，如果陽明花園不是在這個位置，同產(chǎn)品條件、價格條件搬到御橋，即便產(chǎn)品設(shè)計上有些問題，也會被張江購買力買爆。

陽明花園這個目賣不動的核心原因，原因很簡單，就是價格太貴了。

倒退到客群關(guān)注度上，就是板塊不行了，購買力萎縮了，價格大家不認(rèn)了。

陽明花園本次入市的價格是6.2萬每平毛坯入市，從全浦東的視角看的確是不貴。

畢竟從畢竟外環(huán)外周浦東那些沒地鐵的新房都要賣到6萬，周圍都是農(nóng)田的橫沔都要賣到6.5-7萬。

但是從項目自身來看，的確是貴得有些離譜。

從項目自身來看，同屬于二期的二手房，如今的二手房成交價只有5.8萬每平，人家還是已經(jīng)裝修好可以立刻入住的房子。

你這個毛坯6.2萬的價格，來來回回貴了了4000裸房+3000裝修，得有七八千的價格。

當(dāng)然前面也說過，價格貴，只要是購買力足夠多這房子也不愁賣。

不過既然二手房都賣不上價格，基本也談不上什么購買力充裕了。

項目滯銷，最本質(zhì)的問題還是項目所處的外高橋板塊沒落了，購買力在流失，板塊的房子才不好賣了。

在2009年浦東南匯之前，浦東一直是北強南弱的格局。

一方面老浦東整體的版圖就是在如今浦東的北部區(qū)域，周康地區(qū)原來都屬于南匯區(qū)。

左圖為 1991 年浦東新區(qū)總體規(guī)劃圖、右圖為 2000 年上海市城市總體規(guī)劃-中心城土地使用規(guī)劃

當(dāng)時城市開發(fā)的重心、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重心肯定都是向北向東而不是向南。

從發(fā)展產(chǎn)業(yè)的角度看，當(dāng)時外高橋和金橋的崛起是遠(yuǎn)遠(yuǎn)順利于張江的。

外高橋這個地方，最大的優(yōu)勢就是地理優(yōu)勢，直接可以靠水吃水，發(fā)展港口和貿(mào)易。

金橋在當(dāng)時也主要以制造業(yè)為主，生產(chǎn)白色家電銷往世界，二者配合得當(dāng)，相得益彰。

相比之下，當(dāng)年主打高科技的張江高科還是小小園區(qū)，在高科技企業(yè)比較少的年代早期發(fā)展艱難（因為早期哪有高科技產(chǎn)業(yè)），直到羅氏制藥落地才開始正式起步。

區(qū)域發(fā)展的好，跟著誕生的有錢人就多，大家第一意愿都是在附近置業(yè)。

城市發(fā)展的規(guī)律就是如此，當(dāng)一片區(qū)域成熟之后，自然而然要在附近誕生一片屬于有錢人居住的地方。

但是外高橋和金橋作為產(chǎn)業(yè)區(qū)，核心區(qū)以廠房和老社區(qū)為主，都沒啥太好的房子。

尤其是外高橋，核心區(qū)的大部分房子都是當(dāng)年為了港口建設(shè)的工人新村，夾雜著一些動遷房，居住條件實在是比較一般。

外高橋地處江邊，新開發(fā)的房子肯定沒法向江邊港口靠攏，自然是向南開發(fā)，想要開發(fā)新的改善住房肯定只能向南走。

而外高橋和金橋之間恰好夾著這么一整片空地，一部分屬于高行鎮(zhèn)，一部分屬于高橋自己。

屬于高行的部分，就變成了后來的森蘭國際社區(qū)。

屬于高橋的部分，高橋自己也開發(fā)了尼德蘭系列一整片改善社區(qū)（上圖的高南部分也屬于外高橋板塊）。

這兩片區(qū)域，其實一定程度上可以視為對于之前由金橋和外高橋誕生的富人的“收割”。

這個規(guī)劃其實也很合理，畢竟積壓的購買力不少甚至買到了江對岸的新江灣城，還不如在浦東也搞一個同樣定位的國際社區(qū)。

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但是風(fēng)水輪論轉(zhuǎn)，一個時代有一個時代的輝煌。

合并南匯區(qū)之后，浦東一下子獲得了大量的空地，規(guī)劃思路也發(fā)生了巨大的變化。

2009年之前，浦東的開發(fā)思路其實已經(jīng)變成了存量更新，向東拓展。

浦東開始開發(fā)森蘭，開始開發(fā)市區(qū)的邊邊角角，開始向東開發(fā)唐鎮(zhèn)曹路。

經(jīng)過幾年的規(guī)劃調(diào)整，2015年之后，浦東的開發(fā)思路直接轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽繛橹鏖_發(fā)邏輯：

城市發(fā)展上，優(yōu)先開發(fā)空地，而非進行存量更新。

城市向南開發(fā)周康，開發(fā)御橋，開發(fā)三林，三林南，開發(fā)臨港。

產(chǎn)業(yè)上，自然也是跟著城市發(fā)展的方向走。

在舊區(qū)域做更新的難度很大，因此新的產(chǎn)業(yè)也是優(yōu)先轉(zhuǎn)向新區(qū)域。

而這個階段，就輪到主打高科技的張江登上舞臺，上海終于迎來了以高科技為主要產(chǎn)業(yè)增量的新時代。

對比之下，以工業(yè)、制造業(yè)為主的金橋和外高橋在這個階段開始逐漸沒落：

金橋正在轉(zhuǎn)型成智能制造，本質(zhì)上接近于張江的下游板塊，地位上變相下降了一檔。

外高橋的困難就比較大了。

洋山深水港開發(fā)成功后直接讓外高橋港口的地位大幅下降，淪為小港。

外高橋除了外貿(mào)行業(yè)之外的工業(yè)、制造業(yè)企業(yè)的增量也十分有限了。

某種程度上可以輸，浦東北部整體沒落了。

本身地理上，北面挨著江和海，就沒有空間。

如今有南部增量可以開發(fā)的時候，可以說北部成熟區(qū)的城市更新進度都是緩慢的。

近些年張江核心區(qū)的配套升級是眾所周知的，邊上的板塊為了匹配張江的發(fā)展，都在建設(shè)高品質(zhì)的商品房社區(qū)。

但是你看金橋的城市開發(fā)力度，和張江的升級速度是有一定差距的。

而外高橋板塊，近些年城市發(fā)展可以說是十分緩慢了。

高橋鎮(zhèn)上的城中村，都有種讓我穿越回80年代的錯覺了。

很難想象這是上海的外環(huán)內(nèi)。

整個外高橋板塊，的確是連一個像樣的商場都沒有，我調(diào)研的時候找了很長時間的衛(wèi)生間。

板塊的升級力度有限，產(chǎn)業(yè)帶來的購買力增量有限，直接帶來的結(jié)果就是購買力的萎縮：

產(chǎn)業(yè)帶來新增購買力微乎其微，存量原有的購買力也開始逃離。

不在外高橋上班的人肯定不會買這里；

即便是在外高橋工作，大家買房的共識也是向南買，向市區(qū)買。

尤其是預(yù)算比價高的中產(chǎn)們，更加不會選擇在配套一般、環(huán)境一般的外高橋板塊置業(yè)。

雖然尼德蘭系列，陽明花園、這些小區(qū)品質(zhì)不算差。

但是主流購買力對于外高橋板塊的共識已經(jīng)達成，對其全面拋棄。

這樣的地方，房子自然是越來越?jīng)]人買，價格自然也起不來。

像陽明花園上市的房子里，很多都是160平以上的大面積產(chǎn)品，總價超千萬。

這本質(zhì)上也是一種錯配了：

主流的中產(chǎn)客戶誰會花一千萬買在這個位置？

高南區(qū)域的寶華紫薇花園還能稍微蹭一下森蘭的流量，北面的這些小區(qū)恐怕就比較難了，二手房流通性未來都有問題。

結(jié)語

我們一直說過一個道理：環(huán)線位置從來不是價值的等高線：

大家都是中環(huán)，前灘三湘能賣20萬，不代表桃浦也能值20萬,實際情況是賣9萬都費勁。

雖然現(xiàn)在上海開始做大中城，也許在未來的某一個時間點可能中環(huán)、中外環(huán)的價值曲線會拉的均勻一些——

但是那大概率是20年之后的事情了。

尤其在浦東，市區(qū)內(nèi)中環(huán)還有很多地方?jīng)]有開發(fā)好，中環(huán)還有很多地方有產(chǎn)業(yè)空白。

等到城市更新的腳步輪到外高橋板塊，產(chǎn)業(yè)升級的動力回到外高橋板塊，恐怕還是更久之后的事情了。