觀點網 1981年，我國第一家物業管理公司在深圳成立。44年后，僅A股及H股已上市物企便有66家。

從起步探索到如今成熟發展，物業行業的服務內容也從基礎的物業服務向增值服務延伸，行業集中度不斷提升。

隨著服務邊界逐步擴大，物業企業向社區內部嘗試開展酒水零售、托管、中介、到家服務等業務，在社區外則盯上了城市服務。

從2018年碧桂園服務發起多個收并購初試城服，到如今"城市服務"業務線在多家上市物企的收入分部中單獨列出，物企紛然涌入城市服務賽道，環衛服務與物業管理服務之間的界限越加模糊。

面對來自物業行業的競爭者，身處環衛行業的"城服第一股"僑銀股份選擇了反向潛入，似乎打算入局早已進入存量市場的傳統物業管理服務行業。

擁擠的紅海之中，前列航行的船只想要轉身并不容易。僑銀股份在撥動船舵的同時，也在承受降速帶來的壓力。

三重壓力

作為國內首家A股上市的城市管理服務企業，僑銀股份的基本盤表現其實相對穩定。

截至2024年12月31日，該公司實現營業收入39.14億元，同比下降0.74%；歸母凈利潤2.89億元，同比降低8.71%；扣非歸母凈利潤3.09億元，同比增長1.12%；毛利率26.86%，同比增長0.82個百分點。

除了歸母凈利潤錄得增速單位數下滑，總體業績情況與上一年基本持平。

不過，在激烈的市場競爭中，原地踏步的另一層含義也可能是不進則退。同處環衛行業，龍頭盈峰環境2024年營收規模保持上百億水平，同比增速為3.85%；玉禾田營收72.03億元，同比增速維持在兩位數。

若將對比范圍擴大至以城市共建服務為核心業務的獨立第三方物企，僑銀股份年度考試成績或許還要在排行榜上退后些許。

僑銀股份面臨的第一重壓力，便是營收規模穩定增長，但增速逐年放緩。

哪怕是上市首年，僑銀股份錄得營收28.29億元，同比增長28.87%，而對比2019年39.1%的營收增幅，也已降速10.23個百分點。

2021-2023年，僑銀股份分別實現營收33.32億元、39.55億元、39.43億元，增速分別為17.77%、18.7%、-0.29%。

分行業看，公司收入集中在環境衛生管理板塊，總營收變動與該部分經營情況高度掛鉤，年報顯示該部分收入占總營收比重始終保持在98%以上。

2020-2023年，環境衛生管理板塊營收增速分別為26.97%、19.42%、18.61%與-0.27%，基本與總營收增速持平。

上市初期，僑銀股份迎來急速擴張時期，一方面是環衛服務項目拓展加快，另一方面"城市大管家"的定位轉型將業務范圍進一步擴寬，服務類型多樣化的同時輻射區域也在擴大，營收增速自然可觀。

但陷入增速提升困境亦是有跡可循，僑銀股份的第二重壓力，便是行業競爭愈加激烈。

根據年報信息披露，公司2020年新增中標金額約為207億元，2021年為190.38億元，2022年為92.87億元，或許受到物業公司投入行業競爭、擠占市場份額影響，中標金額逐年下降趨勢明顯。

而僑銀股份2023年及2024年并未披露年度中標金額，僅表示截至2023年及2024年末在手待執行訂單總額分別為427億元、420億元。

業務加速器隨著競爭白熱化逐漸失效，加速擴張帶來的應收賬款問題便愈加凸顯，僑銀股份的第三重壓力，來自規模不斷擴大的應收賬款。

截至每期末，僑銀股份2020-2024年應收賬款總額分別為4.99億元、9.15億元、14.56億元、21.58億元及26.56億元，增速分別為-0.79%、86.45%、59.13%、48.21%及23.07%。

可以看出僑銀股份除了2021年應收賬款大幅增長，后續都在有意識地加快回款催、壓降應收賬款規模。但應收賬款增速始終快于營收增速，占總資產比例也從2020年的11.15%快速增加至2024年的35.15%。

應收賬款增加的原因，也從2021年-2022年"業務擴大，營收增長"轉變為2023年-2024年的"公司客戶回款放緩"。

入局物業？

除了收入增速放緩，僑銀股份年報中還有一項較為矚目的數據--歸母凈利潤下降8.71%。

截至2024年12月31日，其錄得歸母凈利潤2.89億元，扣非歸母凈利潤約3.09億元，同比微升1.12%。

據物聊社統計，僑銀股份2020年-2023年歸母凈利潤分別為3.76億元、2.55億元、3.15億元及3.16億元，同比變動分別為186.03%、-32.08%、23.3%及0.7%。

從數據變化看，僑銀股份凈利潤情況波動較大，除了上市首年錄得大幅增長，僅在2022年有明顯回升。在增值稅減免政策退坡、成本逐年攀升之外，利潤變動或許還有來自資產減值損失集中計提增加的影響。

年內，公司對應收賬款壞賬信用減值損失合計1.19億元，同比上升27.96%。不過，僑銀股份并未披露凈利潤下降的主要原因。除了應收賬款規模擴大擠壓利潤空間，年內擴大研發投入、市場化競爭壓縮報價空間都存在影響利潤的可能。

環衛及城市服務并不是利潤高企的行業，盡管凈利潤波動明顯，僑銀股份毛利率卻實現五年連漲，2024年錄得毛利率26.86%，同比增長0.82個百分點。

而2020年-2023年，毛利率分別為23.93%、24.19%、25.4%及26.04%。

毛利率保持穩定，營收規模提升卻不見成效，以政府客戶為主的僑銀股份又受到應收賬款規模擴大的拖累，物業管理成了僑銀股份嘗試破圈的選擇。

僑銀股份試水物業的端倪，出現在人事變動上。

2024年11月，僑銀股份發布公告，聘任夏冠明為公司總經理，而夏冠明曾歷任深圳茂業（集團）股份有限公司副總裁兼物業集團總經理，廣州市時代鄰里企業管理有限公司總經理，深圳合生活科技有限公司總裁。

身上貼著"科技"、"創新"等高智標簽，夏冠明加入僑銀股份時，市場目光主要聚焦在僑銀股份近年來在科技方面的動作。

但來到2025年2月，一則原碧桂園服務總裁李長江加盟僑銀股份的消息流傳開來，進入物業領域的猜想才逐漸浮現。

直到2024年年度報告發出，"物業管理"首次明確出現在僑銀股份的業績報告當中，"推動公司物業管理板塊發展"的猜測終于落到實處。

據介紹，僑銀股份已開拓廣州、肇慶、貴陽等地物業項目，落實"物業管理"棋子，推動物業版圖擴大。

雖然明確要向物業管理領域發展，但僑銀股份的進度并不算快，2024年環境衛生管理行業收入占比依舊穩坐98.56%，其他行業收入僅有5.65億元，占總收入比重1.44%，提升1.04個百分點。

身處行業變革的漩渦中，業績波動在所難免，及時調整企業航向才是企業長久的生存之道。

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