五一假期剛過，北京樓市就炸了鍋。

李嘉誠旗下御翠園突然甩出七折優惠，總價最低980萬起，較去年開盤價直降百萬。

不過，這個拿地23年、樓面價僅1750元/平米的項目，即便打七折仍能賺得盆滿缽滿。

消息一出，有人驚嘆“李超人又贏了”，有人質疑“這是要跑路”，更有去年高價買房的老業主直呼“被割韭菜”。

那么在樓市回暖的大背景下，這場拋售背后究竟藏著怎樣的玄機？

01

低買高賣：李嘉誠的資本游戲教科書

李嘉誠的商業版圖里，“低買高賣”是刻進DNA的生存法則。

2001年，和記黃埔以7億元拿下北京姚家園地塊時，東四環外還是一片農田。誰能想到，23年后這里成了CBD核心區，地價翻了近40倍。

更絕的是，他像熬鷹一樣把地塊分成四期開發：一期2005年開盤均價9000元，二期2011年漲到2.9萬，三期2023年備案價近10萬，如今七折拋售仍能套現。這種“囤地—開發—漲價—拋售”的模式，被業內稱為“李氏煉金術”。

有人說，李嘉誠是在“鉆政策空子”。

按照規定，土地閑置超三年就會被收回，但他巧妙地把整塊地拆分成小塊，每次開發三四年，既規避風險又最大化利潤。

這種策略在他的商業生涯中屢試不爽：1967年香港地價暴跌時抄底囤地，1986年油價低谷收購赫斯基石油，2013年歐洲債務危機布局英國電網……正如他自己所言：“我從不追趕潮流，只在退潮時撿貝殼。”

02

市場變局：御翠園降價背后的三重危機

御翠園此次降價，表面看是讓利促銷，實則折射出三大深層危機。

首先是產品迭代壓力。

隨著第四代建筑興起，市場對戶型設計、得房率的要求越來越高。御翠園主打140-180平米平層，得房率不足75%，而周邊新盤如中建璞園推出的94平米三居室，得房率超80%，還贈送全屋智能裝修。“產品力跟不上，價格再高也沒人買。”58安居客研究院院長張波直言。

其次是政策環境變化。

近年來，房地產調控從“限購限貸”轉向“精準施策”，多地試點現房銷售、土地增值稅清算等政策。御翠園項目開發周期長達23年，若繼續捂盤，可能面臨高額稅費和土地回收風險。更關鍵的是，李嘉誠的長和集團近期卷入巴拿馬港口出售風波，被中國市監局點名“不得規避審查”。此時拋售北京資產，難免讓人聯想到“戰略收縮”。

最后是市場預期逆轉。

盡管“五一”期間上海、深圳二手房成交量同比增長超四成，但高端市場卻呈現分化態勢。御翠園所在的朝陽板塊，2025年一季度二手房掛牌價環比下跌3.2%，而同期新房供應量同比增加27%。在這種情況下，李嘉誠選擇“落袋為安”，與其說是無奈之舉，不如說是對市場趨勢的精準預判。

03

眾生相：老業主維權、同行觀望、購房者迷茫

降價消息一出，最坐不住的是去年高價買房的老業主。

有業主透露，去年140平米戶型總價約1080萬，如今同戶型僅980萬，直接蒸發100萬。

為此，開發商推出兩種補償方案：要么補80-100萬差價，要么免費升級裝修。

但有業主質疑：“這分明是用小錢堵我們的嘴。”更諷刺的是，項目售樓處門口的中介門店，最近掛出了“御翠園同戶型急售，總價低至945萬”的牌子，一周內房價又跌了87萬。

對同行而言，御翠園降價既是壓力也是機會。朝陽區某新盤負責人表示：“我們原本定價8.5萬/平米，現在不得不調整到7.8萬，否則根本賣不動。”而豐臺區的森與天成等項目，則趁機推出“首付分期”“贈送車位”等促銷活動。有業內人士分析，這可能引發北京高端樓市的“降價連鎖反應”，尤其是那些拿地成本高、去化周期長的項目。

對普通購房者來說，這場拋售傳遞出一個重要信號：

房地產已進入“買方市場”。

言叔認為，現在買房要把握三個原則：

一是看現金流，優先選擇開發商負債率低、資金鏈穩定的項目；

二是看產品力，戶型、物業、配套缺一不可；

三是看長期價值，避免跟風炒作。

正如李嘉誠所言：“我做生意的原則，是發展不忘穩健，穩健不忘發展。”在樓市的驚濤駭浪中，這句話同樣適用于普通投資者。

最后，言叔想說的是，李嘉誠七折拋售御翠園，表面是一場商業博弈，實則是中國房地產從“增量擴張”轉向“存量競爭”的縮影。

23年前，他用7億元撬動了一個時代的財富神話；23年后，他用七折優惠為這個時代畫上句點。對于普通人而言，與其羨慕“李超人”的資本游戲，不如學會在市場變局中守護自己的財富。

畢竟，在樓市的浪潮里，真正的贏家不是跑得最快的人，而是最懂得何時上岸的人。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。