五一假期剛過，北京樓市就炸了鍋。

李嘉誠(chéng)旗下御翠園突然甩出七折優(yōu)惠，總價(jià)最低980萬起，較去年開盤價(jià)直降百萬。

不過，這個(gè)拿地23年、樓面價(jià)僅1750元/平米的項(xiàng)目，即便打七折仍能賺得盆滿缽滿。

消息一出，有人驚嘆“李超人又贏了”，有人質(zhì)疑“這是要跑路”，更有去年高價(jià)買房的老業(yè)主直呼“被割韭菜”。

那么在樓市回暖的大背景下，這場(chǎng)拋售背后究竟藏著怎樣的玄機(jī)？

01

低買高賣：李嘉誠(chéng)的資本游戲教科書

李嘉誠(chéng)的商業(yè)版圖里，“低買高賣”是刻進(jìn)DNA的生存法則。

2001年，和記黃埔以7億元拿下北京姚家園地塊時(shí)，東四環(huán)外還是一片農(nóng)田。誰能想到，23年后這里成了CBD核心區(qū)，地價(jià)翻了近40倍。

更絕的是，他像熬鷹一樣把地塊分成四期開發(fā)：一期2005年開盤均價(jià)9000元，二期2011年漲到2.9萬，三期2023年備案價(jià)近10萬，如今七折拋售仍能套現(xiàn)。這種“囤地—開發(fā)—漲價(jià)—拋售”的模式，被業(yè)內(nèi)稱為“李氏煉金術(shù)”。

有人說，李嘉誠(chéng)是在“鉆政策空子”。

按照規(guī)定，土地閑置超三年就會(huì)被收回，但他巧妙地把整塊地拆分成小塊，每次開發(fā)三四年，既規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)又最大化利潤(rùn)。

這種策略在他的商業(yè)生涯中屢試不爽：1967年香港地價(jià)暴跌時(shí)抄底囤地，1986年油價(jià)低谷收購(gòu)赫斯基石油，2013年歐洲債務(wù)危機(jī)布局英國(guó)電網(wǎng)……正如他自己所言：“我從不追趕潮流，只在退潮時(shí)撿貝殼?！?/p>

02

市場(chǎng)變局：御翠園降價(jià)背后的三重危機(jī)

御翠園此次降價(jià)，表面看是讓利促銷，實(shí)則折射出三大深層危機(jī)。

首先是產(chǎn)品迭代壓力。

隨著第四代建筑興起，市場(chǎng)對(duì)戶型設(shè)計(jì)、得房率的要求越來越高。御翠園主打140-180平米平層，得房率不足75%，而周邊新盤如中建璞園推出的94平米三居室，得房率超80%，還贈(zèng)送全屋智能裝修?！爱a(chǎn)品力跟不上，價(jià)格再高也沒人買。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波直言。

其次是政策環(huán)境變化。

近年來，房地產(chǎn)調(diào)控從“限購(gòu)限貸”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)施策”，多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售、土地增值稅清算等政策。御翠園項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)23年，若繼續(xù)捂盤，可能面臨高額稅費(fèi)和土地回收風(fēng)險(xiǎn)。更關(guān)鍵的是，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)和集團(tuán)近期卷入巴拿馬港口出售風(fēng)波，被中國(guó)市監(jiān)局點(diǎn)名“不得規(guī)避審查”。此時(shí)拋售北京資產(chǎn)，難免讓人聯(lián)想到“戰(zhàn)略收縮”。

最后是市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)。

盡管“五一”期間上海、深圳二手房成交量同比增長(zhǎng)超四成，但高端市場(chǎng)卻呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。御翠園所在的朝陽板塊，2025年一季度二手房掛牌價(jià)環(huán)比下跌3.2%，而同期新房供應(yīng)量同比增加27%。在這種情況下，李嘉誠(chéng)選擇“落袋為安”，與其說是無奈之舉，不如說是對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的精準(zhǔn)預(yù)判。

03

眾生相：老業(yè)主維權(quán)、同行觀望、購(gòu)房者迷茫

降價(jià)消息一出，最坐不住的是去年高價(jià)買房的老業(yè)主。

有業(yè)主透露，去年140平米戶型總價(jià)約1080萬，如今同戶型僅980萬，直接蒸發(fā)100萬。

為此，開發(fā)商推出兩種補(bǔ)償方案：要么補(bǔ)80-100萬差價(jià)，要么免費(fèi)升級(jí)裝修。

但有業(yè)主質(zhì)疑：“這分明是用小錢堵我們的嘴?！备S刺的是，項(xiàng)目售樓處門口的中介門店，最近掛出了“御翠園同戶型急售，總價(jià)低至945萬”的牌子，一周內(nèi)房?jī)r(jià)又跌了87萬。

對(duì)同行而言，御翠園降價(jià)既是壓力也是機(jī)會(huì)。朝陽區(qū)某新盤負(fù)責(zé)人表示：“我們?cè)径▋r(jià)8.5萬/平米，現(xiàn)在不得不調(diào)整到7.8萬，否則根本賣不動(dòng)?！倍S臺(tái)區(qū)的森與天成等項(xiàng)目，則趁機(jī)推出“首付分期”“贈(zèng)送車位”等促銷活動(dòng)。有業(yè)內(nèi)人士分析，這可能引發(fā)北京高端樓市的“降價(jià)連鎖反應(yīng)”，尤其是那些拿地成本高、去化周期長(zhǎng)的項(xiàng)目。

對(duì)普通購(gòu)房者來說，這場(chǎng)拋售傳遞出一個(gè)重要信號(hào)：

房地產(chǎn)已進(jìn)入“買方市場(chǎng)”。

言叔認(rèn)為，現(xiàn)在買房要把握三個(gè)原則：

一是看現(xiàn)金流，優(yōu)先選擇開發(fā)商負(fù)債率低、資金鏈穩(wěn)定的項(xiàng)目；

二是看產(chǎn)品力，戶型、物業(yè)、配套缺一不可；

三是看長(zhǎng)期價(jià)值，避免跟風(fēng)炒作。

正如李嘉誠(chéng)所言：“我做生意的原則，是發(fā)展不忘穩(wěn)健，穩(wěn)健不忘發(fā)展?！痹跇鞘械捏@濤駭浪中，這句話同樣適用于普通投資者。

最后，言叔想說的是，李嘉誠(chéng)七折拋售御翠園，表面是一場(chǎng)商業(yè)博弈，實(shí)則是中國(guó)房地產(chǎn)從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量競(jìng)爭(zhēng)”的縮影。

23年前，他用7億元撬動(dòng)了一個(gè)時(shí)代的財(cái)富神話；23年后，他用七折優(yōu)惠為這個(gè)時(shí)代畫上句點(diǎn)。對(duì)于普通人而言，與其羨慕“李超人”的資本游戲，不如學(xué)會(huì)在市場(chǎng)變局中守護(hù)自己的財(cái)富。

畢竟，在樓市的浪潮里，真正的贏家不是跑得最快的人，而是最懂得何時(shí)上岸的人。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。