此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：江文遠

被告：甲公司（前身為乙公司）

（二）原告訴求與事實理由

江文遠訴請：

確認其與甲公司于 2013 年 1 月 21 日簽訂的 3 份《乙公司拆遷定向安置內部認購書》（認購標的分別為一號房屋、二號房屋、三號房屋）無效；

甲公司返還已支付的購房款 1416894 元、面差補款 70240.6 元、土地出讓金 73651.2 元、產權變更費 183897.76 元，合計 1744683.56 元；

甲公司賠償利息損失（2019 年 8 月 19 日前按中國人民銀行同期貸款利率，2019 年 8 月 20 日起按 LPR，分筆計算至本金付清之日）；

甲公司承擔全部訴訟費用。

事實理由：2012 年 9 月，江文遠通過甲公司宣傳，得知其出售范莊在建樓房，宣傳稱該樓房為商品房可辦產權。2013 年 1 月 21 日，江文遠與甲公司簽訂 3 份認購書，購買 3 套房產，并支付購房款 1416894 元。2014 年，應甲公司要求，江文遠通過陳芳支付面差補款等費用 327789.65 元。甲公司承諾兩年內交房辦證，但至今未履行。江文遠多次協商退款無果，遂訴至法院。

（三）被告答辯

甲公司辯稱：

2023 年 4 月，甲公司通過拍賣獲得原乙公司全部股權，并于 8 月更名。因原乙公司實際控制人拒不交接證照文件，公司已報案，故原告與甲公司不存在買賣合同關系；

本案已超訴訟時效，且原告可能存在虛假訴訟。2013 年購房約定 2015 年交房，原告未及時起訴，且原乙公司曾在政府協調下退還部分購房款，原告可能已獲退款。

（四）法院認定事實

2013 年 1 月 21 日，江文遠與乙公司簽訂 3 份認購書，分別認購一號、二號、三號房屋，總價款分別為 440094 元、587186 元、389614元。乙公司承諾兩年內交房，符合條件時五年內辦理產權證；

江文遠于 2013 年 1 月 21 日支付 140 萬元，2013 年 5 月 16 日支付 16894 元；2014 年 3 月，陳芳受江文遠委托向乙公司匯款 327789.65 元，但乙公司未出具收據；

案涉房屋為公共租賃房，2015 年，乙公司因擅自出售公租房被通州區住建委處罰，要求限期改正并罰款；

2023 年 4 月，福州宜能科技有限公司通過司法拍賣受讓原乙公司股權，8 月乙公司更名為甲公司。

二、爭議焦點

江文遠與甲公司簽訂的 3 份認購書是否有效？

甲公司是否應返還江文遠支付的全部款項及賠償利息損失？

本案是否已過訴訟時效，是否存在虛假訴訟？

三、案件分析

（一）認購書效力認定

案涉房屋為公共租賃房，用于保障特定群體住房需求，涉及社會公共利益。江文遠與乙公司簽訂的認購書改變公租房用途，違反法律強制性規定，根據《民法典》相關規定，應認定為無效。

（二）款項返還與賠償責任

乙公司出具收據確認收到購房款 1416894 元，甲公司作為乙公司股權受讓后的主體，應承擔返還責任。關于面差補款等 327789.65 元，因認購書無約定且無收據佐證，無法確認與案涉房屋相關，該部分訴求不予支持。合同無效后，甲公司應賠償江文遠資金占用損失，按相應利率標準計算。

（三）訴訟時效與虛假訴訟認定

請求確認合同無效不適用訴訟時效規定，且返還購房款的訴訟時效應從合同被確認無效時起算，故本案未過訴訟時效。甲公司主張虛假訴訟但未提供證據，該抗辯不成立。

四、裁判結果

法院依據相關法律規定，判決：

確認江文遠與甲公司簽訂的 3 份認購書無效；

甲公司于判決生效后 15 日內返還江文遠1416894 元，并支付資金占用費（按不同基數和利率標準計算）；

駁回江文遠其他訴訟請求。

五、案件啟示

謹慎審查交易標的：購房時應核實房屋性質、產權等信息，避免購買違規出售的保障性住房，防止合同無效風險；

留存交易證據：交易過程中應妥善保存合同、收據、付款憑證等資料，確保訴求有充分證據支撐；

關注企業變更風險：交易對象發生股權變更、名稱變更時，需明確權利義務承接關系，保障自身權益；

及時行使權利：雖確認合同無效不受訴訟時效限制，但涉及財產返還等訴求應及時主張，避免證據滅失或法律關系復雜化。