文/粵進深 嚴明會

最近，廣州海珠區的一個準現房新盤，引發了廣泛關注。

樓盤的名字叫君曜府。

在這之前，這個盤很是低調，外界對它的了解并不多。

如今以準現房的姿態，引起討論，著實讓人有些意外。

要知道，在整個廣州特別是在海珠、天河等這樣的核心區，準現樓項目并不多見。

這個項目在五一期間首次亮相，據說關注的人還不少。

首先來說下項目的整體情況。

君曜府就位于市二宮小港路的邊上，是一個“蚊型”地塊，僅有一棟樓。

項目總占地面積3038平方米，建筑面積24420平方米。

產品主要為建面約82-123平的三至四房，據悉總戶數僅有160來戶。

這個項目的優勢，主要來自其核心的區位。

項目距離地鐵2號線市二宮站，直線不足兩百米。

學校、商業等周邊生活配套，也十分成熟。

而且，君曜府距離珠江邊直線距離不到600米，有較為不錯的景觀資源。

還有一點，項目還是市二宮板塊斷貨10年后的唯一新盤，在片區較為稀缺。

這些也都是君曜府，之所以受到較多關注的原因。

但是，粵進深還要告訴大家的是，項目的缺點同樣較為突出。

1、小區體量小，居住密度較大。

君曜府是一座單體樓，出門就是道路，小區園林、花園這些休閑空間幾乎沒有，跟那些有大園林的小區相比，休閑空間上肯定大打折扣。

項目的樓高雖然僅有25層，但容積率并不低，達到了8.1。比廣州目前大部分新盤都要高出不少。

并且項目是3梯7戶的設計，比一般3梯6戶、2梯4戶的普通商品房都要高。

2、地塊拿下至今已有十多年，項目非新規產品。

君曜府的身世頗為曲折。

最早在2013年，項目地塊就已經被廣州市和聯房地產開發有限公司（簡稱“和聯房地產”）拿下。

股權信息顯示，目前，項目的開發主體和聯房地產由何敏婷、丘建國分別持股50%。

何敏婷還是公司的執行董事，經理則為麥養貴。股東之一的丘建國還是該公司的監事。

項目地塊當時總價2.43億元，樓面價1.5萬元/平方米。

不過，地塊原涉及天河教堂土地置換及復建費用、帶租約的臨時建筑等遺留問題；

且地塊內尚有未辦妥拆遷補償協議，導致推進緩慢。這些年來開發商也因此官司纏身。

粵進深查閱看到，和聯房地產曾牽扯多個“房屋拆遷安置補償合同糾紛”的案件。

一直到2021年，項目地塊規劃才獲批，去年下半年開始開發。

也就是說，拿下地塊至今，項目已經推進了十二年了。

也因此，項目的戶型設計多有不足，個別戶型甚至可以說較為“奇葩”。

比如，項目83平的戶型，雖然是一個短進深、長面寬的橫廳設計。

但將三個房間全部放在了客廳電視墻的一側，房間全部在外側，客廳在內側，客廳陽臺則長條形連接在客廳的西邊。

這樣的設計，導致客廳的采光全被三個設計在外側的房間遮擋，客廳的光照通風條件較差。

雖然陽臺的采光面不差，但光照需要向右“拐個彎”才能進入客廳。

并且由于陽臺跟客廳同樣是橫向連接，兩者的接觸面并不大，能從陽臺進入客廳的光照也就可想而知了。

同樣的問題，在112平的戶型中也能見到。

這個戶型采光面在西北、西南，同樣，戶型將三個臥室放在了外側，客廳在內側。

不過112平戶型比83平戶型稍好的一點，有一個西南向較大采光面的陽臺。

另外，項目的多個戶型，如82平、85平戶型，客廳沙發的背景墻跟電視墻并不能同等對齊，導致沙發墻的一部分位置正對著衛生間。

另外對比市面上的新規產品，君曜府的使用率也不具備太大優勢。

項目的82平、83平、85平、87平只做了三房一衛；106平、112平才做了三房兩衛；123平做四房兩衛。

可以對比的是，距離項目一公里多的越秀珠實皓悅濱江，在今年五一也開盤了。

后者82平做了三房兩衛，還有雙面寬大陽臺；108平做了四房兩衛，同樣有大陽臺。

不過有一點，與皓悅濱江作為期房不同，君曜府已經是準現房狀態，目前已封頂，預計明年八月份就能交樓。

據市場消息，君曜府的對外吹風價5.2萬-5.8萬/㎡，預計這個月底開盤。

前不久，越秀珠實皓悅濱江開盤，其中82平戶型總價430多萬起，單價約5.2萬/平；108平戶型，總價600萬左右，單價5.5萬/平左右。

這樣看起來，君曜府如今的吹風價似乎并不太具備優勢。特別在產品力也較弱的情況下，就看后面開盤，項目能拿出多少的誠意了。