黃埔，真的很魔幻。

這周末，南崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)因一眾TVB明星到訪，引發(fā)萬(wàn)人空巷，在小紅書瘋狂“洗版”：

△來(lái)源：小紅書 侵刪

同一時(shí)間，在黃埔樓市群里引起熱議的，不是哪個(gè)樓盤價(jià)格創(chuàng)新低，也不是哪個(gè)小區(qū)的學(xué)位不足。

而是一家超市關(guān)閉！

△來(lái)源：小紅書 侵刪

科學(xué)城唯一大型超市，要倒閉了

昨天，蘿崗?qiáng)W園廣場(chǎng)永輝超市一篇“停業(yè)公告”，引起了廣泛熱議。公告稱：永輝超市總部正在對(duì)各項(xiàng)資源進(jìn)行統(tǒng)一整合與優(yōu)化。經(jīng)過(guò)綜合評(píng)估，奧園廣場(chǎng)店將于2025年6月1日起停止?fàn)I業(yè)，閉店出清日期為：5月23日至31日。△來(lái)源：永輝超市公告也就是說(shuō)，這家經(jīng)營(yíng)6年、面積達(dá)5000平方米的門店，最終沒(méi)能逃過(guò)關(guān)門的命運(yùn)。
事件一出，科學(xué)城的街坊議論紛紛。不少網(wǎng)友表示：云埔人民實(shí)慘，唯一一家比較近的大型超市都倒閉了。還有不少街坊卻表示：倒閉是正常的。“我去過(guò)這里買東西，商品同質(zhì)化嚴(yán)重，價(jià)格缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，體驗(yàn)毫無(wú)亮點(diǎn)。”“樓下底商、社區(qū)小超市、樸樸美團(tuán)等線上平臺(tái)，以及村民自產(chǎn)的新鮮蔬菜，已經(jīng)覆蓋日常生活所需。”還有人說(shuō)：這是選址與客群的錯(cuò)配。聚焦科學(xué)城，奧園廣場(chǎng)周邊以公寓和商務(wù)辦公為主，年輕客群對(duì)大賣場(chǎng)興趣寥寥；而城中村租客呢，又被一路之隔的蘿崗菜市場(chǎng)、好又新超市分流。這種“兩頭不靠”的尷尬處境，注定了其難以培育穩(wěn)定的消費(fèi)群體。甚至有人直接喊話：換個(gè)盒馬/永旺/胖東來(lái)吧！不過(guò)，永輝超市的這波關(guān)店，帶來(lái)的倒不一定是壞消息。有疑似“內(nèi)部人士”表示：盒馬生鮮的可能性很大！評(píng)論一出，科學(xué)城的居民表示：期待住了...

科學(xué)城業(yè)主，等大商業(yè)久矣

有人會(huì)問(wèn)了，黃埔這么大，為什么要關(guān)注這個(gè)超市？

在房哥看來(lái)，呼聲的背后反映了一個(gè)問(wèn)題：科學(xué)城業(yè)主，等大商業(yè)久矣！

被定位為“產(chǎn)城標(biāo)桿”的科學(xué)城，“產(chǎn)、城、地、人、錢”具備，在資源方面可以說(shuō)得天獨(dú)厚。

△來(lái)源：小紅書 侵刪但這樣一個(gè)地方，商業(yè)人氣遲遲跟不上。翻看小紅書，大家不難發(fā)現(xiàn)科學(xué)城網(wǎng)友們，紛紛討論自己的“生活現(xiàn)狀”：

“雖然產(chǎn)業(yè)、配套、公園似乎什么都不缺，但附近人氣不夠，確實(shí)有提升的空間...”

△來(lái)源：小紅書

還有網(wǎng)友表示，科學(xué)城不缺商業(yè)，只是商業(yè)發(fā)達(dá)而不繁榮而已。△來(lái)源：小紅書確實(shí)，目前科學(xué)城居民購(gòu)物基本依靠底商，都是些小商鋪，沒(méi)有人氣較高的商業(yè)體。雖然說(shuō)，小商鋪能滿足基本的生活需求，但要集聚人氣，還得靠較大規(guī)模的商業(yè)體。

即便縱觀整個(gè)科學(xué)城的商業(yè)分布，主要以大悅匯、至泰廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為主，幾乎稱不上“高端”...這就導(dǎo)致有的街坊，還會(huì)往增城的永旺跑。

反觀其他板塊，跟科學(xué)城差不多時(shí)間起步的番禺萬(wàn)博，有了K11、天河城、萬(wàn)象天地、ICC環(huán)球廣場(chǎng)等。

有比較就有傷害。這也是為什么，科學(xué)城居民們對(duì)新商業(yè)體的進(jìn)度尤為關(guān)注。

那么，科學(xué)城的新商業(yè)進(jìn)度如何？

最近，沉寂十年的科學(xué)城商業(yè)“巨艦”——香雪城，也終于傳出了消息。

這座46萬(wàn)㎡的商業(yè)體，位于香雪地鐵站旁，曾因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，淪為爛尾項(xiàng)目。

2020年，保利發(fā)展以120億元重磅接盤，賦予其全新使命——從傳統(tǒng)購(gòu)物中心，轉(zhuǎn)型為“科技+總部+金融”的產(chǎn)城融合體。

項(xiàng)目巧妙保留原有建筑結(jié)構(gòu)，將11萬(wàn)㎡商業(yè)空間改造為垂直產(chǎn)業(yè)園，地下停車場(chǎng)變身為自動(dòng)駕駛測(cè)試場(chǎng)，預(yù)計(jì)最快今年下半年亮相。

還有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，大家可能忘了，那就是早些年風(fēng)很大的“長(zhǎng)嶺之門”。

還記得2021年，該項(xiàng)目舉辦了一場(chǎng)頗為盛大的發(fā)布會(huì)，提出要投資超400億元，打造一個(gè)體量超過(guò)350萬(wàn)平的城市名片。

在“長(zhǎng)嶺之門”中，又包含了“長(zhǎng)嶺之心”超級(jí)鄰里中心，被認(rèn)為是補(bǔ)齊片區(qū)商業(yè)短板的關(guān)鍵一環(huán)。

可惜4年過(guò)去，“長(zhǎng)嶺之門”仍未迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

網(wǎng)友直呼：“長(zhǎng)嶺之門”變“長(zhǎng)嶺之餅”。

先筑巢，方能引鳳

黃埔商業(yè)弱的問(wèn)題，不是一兩年才出現(xiàn)的。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，黃埔區(qū)以119萬(wàn)常住人口創(chuàng)造了人均GDP31.82萬(wàn)元的亮眼成績(jī)。

不僅高居廣州榜首，更是全國(guó)平均水平的3.4倍，已達(dá)到發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體收入標(biāo)準(zhǔn)。

△來(lái)源：廣州黃埔發(fā)布

而到科學(xué)城買房的數(shù)量，近7年多以來(lái)，已經(jīng)超過(guò)2.3萬(wàn)戶，新增居住人口估計(jì)超過(guò)4萬(wàn)人。

尤其是2020-2022年，科學(xué)城的樓市熱度位居全市前列。

2018-2025年科學(xué)城一手房交易情況

制圖：房頻 來(lái)源：中指院

然而，這樣優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)條件，卻未能催生與之匹配的商業(yè)配套。

對(duì)比國(guó)內(nèi)外同類發(fā)達(dá)城區(qū)，黃埔本應(yīng)擁有2-3個(gè)高端商圈。但現(xiàn)實(shí)卻是：作為廣州中心六區(qū)之一，黃埔是唯一沒(méi)有都市級(jí)商圈的行政區(qū)。（其他五區(qū)：天河天河路、越秀北京路、荔灣上下九、海珠琶洲、白云白云新城）

官方文件《黃埔區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局與發(fā)展規(guī)劃（2020-2030）》也坦承：“缺少都市級(jí)高端商圈，中高端商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商業(yè)服務(wù)能力不足”。

△來(lái)源：黃埔區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局與發(fā)展規(guī)劃（2020-2030）

有數(shù)據(jù)顯示，僅20%的黃埔居民認(rèn)可本區(qū)消費(fèi)環(huán)境，超八成消費(fèi)力外流至天河等商圈。

這種“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、商業(yè)洼地”的畸形格局，已成為制約黃埔品質(zhì)提升的短板。

在房哥看來(lái)，黃埔要想吸引高端商業(yè)入駐，必須先把“內(nèi)功”練好。

比如優(yōu)化交通路網(wǎng)。

以萬(wàn)象城選址白鵝潭為例，其成功要素不僅在于地處西部CBD，更得益于“四線交匯”的地鐵優(yōu)勢(shì)。

△廣州萬(wàn)象城效果圖反觀黃埔，斷頭路待打通、路網(wǎng)密度待提升、高鐵站樞紐功能待強(qiáng)化，這些基礎(chǔ)短板亟待補(bǔ)齊。商業(yè)發(fā)展有其客觀規(guī)律。天河商圈從1996年天河城起步，歷經(jīng)二十余年才形成今日之規(guī)模；番禺萬(wàn)博商圈同樣經(jīng)歷了從粵海天河城到K11、萬(wàn)象系商業(yè)的漸進(jìn)發(fā)展過(guò)程。這種“商業(yè)生態(tài)鏈”的形成，需要時(shí)間沉淀。
給黃埔時(shí)間，就是給未來(lái)可能。

黃埔商業(yè)的突破點(diǎn)在哪？各位朋友怎么看？

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